鑽石舞台

文|木易

近期高熱的板塊，北部新城肯定名列前茅。

最近兩次的土拍中，濱江、綠城、萬科等杭州知名開發商紛紛拿地成功，把北部新城推向了高峰。

城北副中心的板塊定位、萬象城的商業加持，再加上總價300萬的低門檻，成了許多人期望的紅盤聚集地。

2019年11月，城北萬象城幸福里首開創下了2.3萬人報名的記錄。此後3次加推，也都是萬人搖的現象級紅盤。

如此熱門的板塊，又有濱綠的加持，升級為超熱紅盤似乎是分分鐘的事情。但最近後台被問得最爆的一個問題是北部新城還能買嗎？會不會被套牢？

一言樓市《2022年上半年杭州樓市白皮書》也新鮮出爐了，更多情況聯繫客服微信（微信號：18057132144），來參加7月底一言樓市的線下分享會吧。

01

新房8盤齊開

新盤+二手房過萬套

為什麼會這麼問？是因為北部新城馬上會面臨最大規模的供應潮。

根據一言樓市統計，北部新城目前在售與待售的項目有8個，其中一個是已經開盤在售的星創城，限價29000元/㎡。

北部新城項目分布圖

其餘的7個項目都還是未上市的地塊，以2022年第一、二次集中出讓地塊為主。從工程進度預估，這7宗地塊都有可能會在下半年上市。

北部新城在售/待售項目明細表

這8個樓盤加起來，北部新城未來一年僅是新房供應量就超過7400套。（根據地塊規劃計算出的大致供應量）

不僅是新房供應迎來井噴，同步區域內前兩年上市的紅盤，預計也在2022年集中交付，根據統計，今年新房交付總體量超過4000套。

北部新城近年二手房交付套數表

例如萬人搖的萬象城幸福里、世貿璀璨瀾庭、大家運河雲莊等，大部分都是不限售，交付即可賣的投資紅盤。

如果二手房掛牌量達到25%，那4000套的交付量就意味着有1000套進入二手房市場。

7400套的新房+預估超過1000套的二手房，也就是這個板塊2022-2023年會有約8500套新房（含次新）上市。

尚在「年少稚嫩」的北部新城，能承受這麼「天量」的衝擊嗎？

下半年怎麼辦，諮詢更放心

02

300萬總價的熱點區域

他是特殊的存在

北部新城還能買嗎？我們先說結論，當然值得。

首先，從價格看，31200元/㎡的限價，在杭州同等限價的板塊本就不多，一隻手都能數得過來：良渚新城、運河新城北、下沙元成單元、三墩北。

其次，北部新城雖然屬於餘杭，但緊挨着主城區，與拱墅區無論是心理距離，還是物理距離，都十分貼近。

北部新城作為城北副中心，政府所給的定位與配套，都是最優的。

4號線與10號線的雙地鐵配置，都已經開通，杭州唯三之一的萬象城商業綜合體，正在建設中，不久即將開業。

板塊東側靠近運河，不僅擁有運河的稀缺資源，同時區域內商業林立，板塊內與周邊有萬達廣場、星創城、西田城等商業密集布局。

同時，他還有北部軟件園這樣的成熟科技產業園，區域內已經有萬科杭宸、越秀星匯尚城、融創璦頤灣、濱江萬家名城等商品房小區，居住氛圍濃厚。

最後，北部新城聚集了萬科、濱江、綠城、華潤等一眾優秀的品牌開發商，是繼市北、申花之後，又一個品牌與產品堆砌起來的優質板塊。

雖然未來幾年的供應量大，但在價格、規劃、配套與品牌等優勢的襯托下，北部新城依然是值得購買的優質板塊。

03

搖到北部新城

3年後交付會不會被埋

那3年後交付，同期交付的還有同期銷售的7400套房源，在巨大的套現潮中，會不會入坑？

7400套的數量確實不小，同期交付在短期肯定會出現「相互競爭」。但從五年以上的長期看，依然有上升空間：

2022年，杭州樓市整體下行，與2019-2021年樓市上升期相比，最近兩年純投資買房的投資客比例大大減少。

投資客的減少，也會減少3年後交付上市房源的壓力，這是其一。

其二，到2025年之後，早期購買萬象城幸福里、運河雲莊、璀璨瀾庭等投資客經過3年的出貨時間，早一批交付的投資客也差不多離場。

也能減輕區域的去化壓力。

其三，濱江、綠城、萬科都是樓市的標杆產品，在未來交付時期，有品牌與品質保駕護航，樓盤進入二手房市場的保值率、溢價率相比於早期的產品更高。

萬科地塊立面效果圖

杭州板塊中，有同樣情況的最好例子，就是市北西。

為什麼對標市北西，因為他們有許多共性；

1：他們雖然都屬於蕭山餘杭，但他們都靠近主城區，與主城區僅一路之隔，充分融杭，是靠近主城區核心的高密度居住板塊。

2：他們的限價都是3開頭，與一路之隔的主城區限價，有着10000元/㎡左右的價格差異。

3：他們都是濱綠高密度布局的優質板塊，區域內品牌開發商布局高密，居住氛圍濃厚。

4：市北早先也曾有過新房集中開盤供應，並且同樣，在2018-2020年，市北西許多樓盤也同步集中交付，例如江南之星、海上明月、翡翠之星、春江天璽、桂語江南等等。

而桂語江南、翡翠之星因為屬於濱綠品牌，在產品與園區打造上成為區域標杆，不僅沒有被板塊內的踩踏打倒，反而因為好產品，二手房價格一路高漲，最終到達60000元/㎡的高位。

翡翠之星掛牌價

桂語江南掛牌價

所以，產品的品牌與品質，才是房產最終的價值點。這也是北部新城未來在大量供應下，應對踩踏的最大優勢。

04

2022年的北部新城

是社保幼子的窗口期

7盤同開，7400套同期上市的北部新城，巨大的供應量未購房者打開一個口子，成為社保幼子買房的一個窗口期。

如果濱綠同時開盤，限價相似，位置相近的這些樓盤，必然會產生有效的分流。

那曾經無房戶專屬的熱點板塊，社保年限有效降低，社保不足10年的幼子們，也有機會獲得入場券去搖一搖。

2022年下半年，你會去搖一搖北部新城嗎？還有什麼疑問與顧慮，來參加7月底一言樓市的線下分享會吧。

#如果喜歡我們，標星標吧，不然就找不到一言了#