文/顧天傑
停貸潮背後 有人攤牌了
6月以來，一場前所未有的停貸風波，正在席捲全國。
江西景德鎮業主發布強制停貸書，長沙、武漢、南昌、瀋陽、鄭州等超50個城市的小區業主陸續跟進。
業主的核心訴求就一條：
開發商儘快復工
當然業主們也點明了最主要的問題，在於銀行違規放貸、資金未轉入監管賬戶、未盡到專款資金監管義務等等。
比如說一棟建築樓不封頂銀行是不能發放貸款的，很多小區涉及的銀行肯定存在過失。
對於開發商來說，回籠資金是主要目的。
早一天拿到預售款，不僅能緩解資金壓力，還能將一部分風險轉移到廣大購房者身上，業主也順勢成了一條船上的盟友。
集體停貸最早可以追溯到2022年6月河南許昌的一個樓盤，許昌觀河宸院早在4月就傳出了停工的消息，然後業主們嘗試自救未果，選擇停止還貸。
房企缺錢，到底缺到了什麼程度？
上海票據交易所公布的2022上半年首次商票持續逾期名單中，房地產和建築企業達到198家，占比51%。
監管層也一直在努力。
央行在2022年年初就召集了6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構召開會議，商討為問題房企進行紓困。
後來深圳人民銀行、深圳外匯局制定出台政策，要求金融機構加大對優質項目的支持力度，保持房地產開發貸款平穩有序投放，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。
央行、銀保監會及證監會三部門還同時發聲，強調要做好重點房地產企業風險處置項目併購的金融服務，積極支持房地產企業債券融資。
事實上，房企對國內融資基本不怎麼指望了，別說借錢，之前借的境外債券都還沒還完呢。
克而瑞研究數據顯示，2022年上半年企業發債金額2068億，同比下降49%，不足2021年全年的35%，其中境外發債大幅下降77%至437億。
2022年，開發商們不是在還債，就是走在還債的路上。
7月有超過120家房企的債券面臨到期和付息，恆大、金地、融信、世茂、龍光、佳兆業、遠洋、時代中國等幾乎所有頭部腰部房企。
於是乎很多房企決定：
不裝了，攤牌了，我們都是億萬負翁。
這又意味着什麼？
沒錯，開發商小夥伴們幾乎已經完全放棄了海外融資這個渠道，決定收攏基本盤，好好活下去了。
2022年7月11日，5家房企直接被香港交易所以0.0001元的系統最低價格剔除恒生指數。
這是一個危險的信號。
業主反抗，房企躺平，於是壓力就來到了銀行這這邊。
此時此刻 做好最壞的打算
銀行有恃無恐，業主們已經做好了最壞的打算。
眾所周知，信貸違約後果非常嚴重。
負面影響包括限制高消費，子女入學、入黨的限制，成年後考公務員、事業編制也會遇到阻力。
如果不是萬不得已，沒有業主會真的想和銀行鬧到魚死網破。
當然業主們確實有一些法律條款可以參考。
央行2003年發布121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中有這樣一句話：
（銀行）只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款」、「企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金。
如果真的法庭相見，業主們到底有多高的勝率？
從過往的法院判決案例來看，極個別確實能夠最終判決業主勝訴。
比如廣東惠州曾經有一個爛尾樓盤業主，起訴銀行，違規將商品房預售款專用賬戶資金，支付到了開發商設立的其他銀行賬戶，並請求法院支持在房子達到交付標準前，停止還貸。
這個案件在一審、二審中，法院都判定業主團隊勝訴。
可惜招行惠州分行並不死心，申請了廣東高院再審。
結果還是一樣，廣東高院支持業主訴求，判定：
招行惠州分行在知曉商品房按揭款專款專用要求、以及違規發放貸款可能引發不良後果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預售款專用賬戶之外的銀行賬戶，並出具與實際情況不符的具結書，其作為專業金融機構在簽訂和履行合同過程中存在過錯....一、二審判決，並無不當。
從上面的案例來看，其他城市的業主，不是完全沒有勝率。
2022年2月初，葉檀財經團隊寫過一篇文章：
《五年激增185倍 20萬人棄房斷供？真相反轉 樓市失去春天》
只過了短短半年，銀行地位逆轉，即將從原告變成被告。
當然也有的地方政府，出台了臨時緩解措施。
6月28日，河南濟源出台的樓市新政已經有此先例。
文件明確規定：個人房貸在2023年5月31日前，出現的房貸斷供行為不納入個人徵信範圍。
我們購買新房，最擔心的無非是四件事：
7月14日，A股銀行板塊受到停貸消息影響，持續下跌。
其中興業銀行公告說，已經對近日停貸事件中涉及的樓盤迅速開展排查。
經排查目前公司涉及該事件的相關貸款餘額16億，其中不良貸款餘額0.75億，已出現停止還款的按揭金額3.84億，主要集中在河南地區。
興業銀行自己說，房地產貸款業務的特徵是9978：
1.房地產業務超過90%為自營資產，授信准入嚴格，阻斷理財業務風險傳染。
2.房地產自營資產中，約90%分布在二線城市和三大都市圈的中心城市，資產估值穩定，違約率和損失率較小。
3.房地產自營資產業務中，約70%為風險分散且押品足值的個人按揭貸款。
4.對公客戶房地產融資中，超過80%是對應優質項目的，是受國家保交樓政策保護的。
央行數據顯示，截至3月末，全國個人住房貸款餘額38.84萬億，同比增長8.9%，增速比上年末低2.3%。
按揭貸款的還款，會影響到開發商的現金流。
接下來的問題是，2022年以後還有多少購房者願意接盤新房？
另一方面，一二線城市最核心區，擁有高壁壘的房產，比如3年內的新房與次新房，主城區的高品質二手房。
它們的保值增值屬性，會進一步加強。
這些房子的馬太效應會越來越強。
想要避免被新房收割，一個可行的辦法是買二手房。
這就必須要面對稅費、高於一手房的價格、房屋老舊等一系列因素。
對那些掏空六個錢包買房的家庭來說，也得反覆權衡利弊後，再做打算。
不過這些都難不倒神通廣大的網友們，大家已經找到了新的解決方案：
不是停貸，是動態還貸，你動我才還。
（來源：微博）
祝願全國TOP50房地產開發商們，早日動起來，千萬不要躺得太平。
畢竟躺的時間太長，就不一定能再爬起來了。
（免責聲明：本文為葉檀財經根據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
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