房地產市場的擔憂氛圍，已經瀰漫向了穩健的藍籌地產商。自碧桂園、遠洋、金地之後，又一家藍籌房企龍湖也突遭謠言侵襲，疑被做空。
被視為民營房企旗幟的龍湖，在8月10日突遇股債雙殺，日內市值蒸發逾200億人民幣，連帶着整個地產板塊也出現大幅下挫，碧桂園一度下跌9.56%、時代中國重挫7.8%。
龍湖的遭遇顯示了，躍躍欲試的做空機構從未離去，一直徘徊在房企頭頂，像龍湖、遠洋和金地這樣長期的地產藍籌股也成了他們的目標。
面對做空者揮出的屠刀，龍湖給予了堅定的反擊。龍湖集團很快對商票逾期傳聞予以澄清，稱純屬謠言，並已準備起訴。
監管層也很快有了反應。8月10日，上海票據交易所公告稱，經核實，截止2022年8月10日，龍湖集團控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關謠傳並不屬實。上海票據交易所致力於維護票據市場平穩有序運行，對於這種通過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責。龍湖強力的反擊，加上監管極其少見的背書，起到了作用。8月11日龍湖股價回升，盤中一度漲超8個點。當然在接下來的時間裡，龍湖也不能掉以輕心。
空頭再臨
萬科董事長郁亮在6月底的股東大會上表態，房地產市場短期已觸底，接下來是個緩慢恢復的過程。
但7月份各地出現的停工、停貸「黑天鵝」，打亂了樓市復甦的節奏，以至於包括龍湖、金地和萬科在內，這些秉持長期主義的好學生們，也成了做空者的目標。
龍湖8月10日的大跌，出乎投資者預料。
有傳言稱，龍湖集團商票出現了逾期。
對此，龍湖集團很快做出了回應：這是完全的謠言，龍湖從去年開始就完全不做商票。現在商票餘額7億，年底前逐步兌付到位。
華爾街見聞查詢上海票據交易所票據信息披露平台發現，龍湖並無商票逾期。
龍湖還表示，關注到相關謠言源頭，已經準備起訴。
謠言之外，不少投資者認為，瑞銀在8月10日發布的一份評級報告是做空的導火索。瑞銀稱，碧桂園、萬科、龍湖和旭輝四家房企在上半年消耗了手頭的現金，產生了負的自由現金流，而市場也對現金流損耗存在擔憂。
瑞銀在報告中，將碧桂園和龍湖的評級下調至中性，並且將龍湖的目標價從57港元大幅下調至25.7港元。
在今年3月中旬，瑞銀也曾對旭輝發布「看空」報告，隨後旭輝CEO林峰怒懟瑞銀「做空」，認為地產股被空頭過度打壓，加上後續高層喊話，提振市場信心，旭輝的股價也很快收復了失地。
然而如今市場信心持續低迷，即便是對龍湖集團這樣在行業下行期也能展現出韌性的房企，信心也很脆弱了，一則謠言就擊穿了它的股價。
做空報告+商票謠言，這看起來是很典型的做空機構的慣常操作手法。在龍湖之前，遠洋、金地也有類似的遭遇，它們同樣是優質藍籌房企。
有香港投行人士分析稱，在目前的地產板塊中，能夠做空的股票真的不多了，也僅剩下龍湖這樣的藍籌房企。上半年，龍湖是少數得到監管支持，在行業融資困難下發行債券的房企之一。
在房地產板塊，龍湖集團的股票、債券可以說是最堅挺的一家。
從年初至今，連碧桂園等房企的遠期債券價格也下挫至30美分左右，干到了破產價的3折。龍湖集團美元債價格則還在90美分以上，遠期的幾隻債券也在60美分左右。
目前，在港股上市的龍頭房企中，碧桂園的市淨率僅為0.23，央企中海、華潤置地的市淨率也分別跌到了0.52、0.79，萬科企業的市淨率也僅在0.55。而即便是在8月10日的大跌之後，龍湖集團的市淨率仍在0.83。
也就是說，相比其他房企，龍湖集團的股票有很大的做空空間。
從數據來看，在今年5月、6月，龍湖集團每天的做空比例大多在10%左右，但7月份以來，每日做空比例超過20%已經成為常態，高的時候能達到41.37%。
有香港投行股票分析師表示，龍湖今天的成交額並不高，全天換手率不過0.71%，成交金額也就在9.13億港幣左右，但帶來的卻是接近20%的股價下挫、市值蒸發超200億元人民幣，並且美元債也在股價波動影響下，出現下挫。
可以說，空頭們等來了一個向龍湖集團發難的時機，並且獲利明顯。
提振信心
遠洋、金地、龍湖這些優質的藍籌地產的遭遇折射了，房地產已然進入了一種信心脆弱的惡性循環當中，一則無厘頭的傳聞，就會導致房企突然的股債下跌。
房企的管理層們，在經營的壓力之外，還得將大量心思花費在與投資者溝通，維持市場信心上，避免因股、債波動導致購房者的信心受到影響，進入資本市場和經營層面的雙重漩渦中。
做空房企的成本很低，並且隨着行業走弱，能夠做空的對象也越來越少，這也使得「禿鷲們」將目光不斷地拓展到了頭部優質民營房企。
不過，做空者們能夠給出的理由，也越來越乏力了。
如果說此前對其他民營房企的做空，可以用房地產行業銷售走弱、對未來房企銷售有大幅下滑的預期來解釋，但對於龍湖集團的做空，就顯得非常無厘頭了。
龍湖是一家在財務上非常謹慎的房企，連續多年三道紅線都處於綠檔，現金短債比更是行業最高水平，大約為4倍。
華爾街見聞了解到，龍湖集團內部一直保持着底線思維。董事長吳亞軍就曾多次提出，在極端情況下，如果一套房都賣出不去，還要支付員工工資、還貸和供應商款項，錢從哪來？
龍湖的答案是，在地產開發業務上，會以銷定投，保住交付和正常支出，最差的情況下就停止新開工的項目；同時，則是通過經營性業務的租金收入，平滑現金流。
龍湖集團在經營性業務上的成就，業內有目共睹。恒隆集團董事長陳啟宗近期直言，龍湖很早就做了轉型，將很多精力和資金放在了商場上，並且做得很成功，是個非常穩健的企業。
陳啟宗也盛讚龍湖集團董事長吳亞軍，認為她頭腦清醒，雖然企業不是行業里最大的，但是最好的之一。
在去年年報中，龍湖集團經營性收入達188億元，占整體收入的8%左右，並且預期未來能夠進一步提升至20%。
在今年市況如此之差的背景下，龍湖依然表現不錯。克而瑞數據顯示，龍湖集團7月份權益銷售金額111.2億元，同比僅下滑16.4%。遠高於Top100房企銷售額同比降低39.7%的平均水準。
放在TOP10的房企中，也就華潤置地、招商蛇口、綠城中國等房企在7月份同比數據優於龍湖集團。
前七月，龍湖以1040.8億排在銷售排行榜第十。
並且在民營房企紛紛收縮戰線，謹慎拿地甚至不拿地的環境裡，龍湖在7月份拿地的節奏也加速。7月份龍湖集團新增三宗地塊，權益地價26.69億元，高於6月時的11.76億元。
願意主動拿地，加大拿地支出，是龍湖對市場仍有信心的體現。
積極的一面是，面對惡化的市況、頻繁的做空，優質藍籌房企們表現出了堅韌和樂觀。
碧桂園除了反擊做空之外，也在夯實經營性現金流。總裁莫斌在8月的內部會上指出，集團所有的工作都要圍繞當期現金流增量來做，「凡是不能帶來現金流增量的，三思而後行，慎之又慎」。
金地則罕見地在中報和年報之外，公布了財務數據，表示在手現金和經營性收入，能夠覆蓋公開市場的到期債務，也不存在市場上的無端猜忌。
金地管理層說，金地是房地產公司，不是債券交易公司。寶貴的資金，首先肯定是用來打仗，而不是主要用來回購。
龍湖管理層在8月10日的投資者電話會上表示，目前公司至今年年底的境外債務已經還清。下半年也會開始主動償還明年到期的銀團貸款。截至目前，龍湖在一年內到期債務占總體債務比例不到10%。
龍湖集團董事長吳亞軍表示，現在是行業最黯淡的時候，應該向着光明看。「兩周前跟合伙人開會，講了下一步的戰略，大家覺得很提氣。我們是很淡定的，國家一直在想辦法讓行業回到正軌。」
當下，藍籌房企都在積極應對來自銷售和資本市場的雙重挑戰，這無疑是最有意義的。而來自政策、機構和投資者的支持，以及最重要的購房者信心的回暖，才是讓地產走出泥潭，禿鷲離去的的關鍵。
郁亮表示，房地產未來仍有十萬億市場；吳亞軍也認為，待行業出清後，優秀的公司會有更大機會。
來源：見聞地產，作者周智宇
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藍籌地產承壓
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