一個洞察很有意思，如果把上海的五大新城比做一個大家庭。那麼臨港新城絕對是最得寵的「小兒子」，各種規劃、資源全都塞給他，在外面但凡有人說他不好，就肯定有人跳出來拉偏架。那麼嘉定新城呢，我覺得屬於最上進的「二兒子」，不但自己努力，而且懂得借力，充分發揮離市區最近的優勢，這幾年把自己的小日子過得紅紅火火。青浦新城和奉賢新城，我覺得屬於是老三和老四，比較獨立，不聲不響，給我資源我就用，不給我，我也不搶，反正自力更生現在過的也不差。最後就是松江新城，按輩分上，松江絕對是老大，開發的最早，什麼「上海之根」這種話就不說了。之前我一直覺得，松江屬於是那種最聽父母的話，但始終有點「木訥」的大兒子。就是給他一副好牌，他不會打得稀爛，但也沒有打的很好，就是那種「木木」的，中不溜的種感覺。以至於松江新城後來有個名聲，叫「餅王」，就是畫餅畫了很多，規劃非常激動人心，但最後實際出效果的其實不多。但就是這個「餅王」我發現從去年底開始，事情有點不對。就是感覺，五大新城的老大哥，好像突然開竅了，開始每一步都能走在點子上了。具體是怎麼回事，我們下面具體講講，你看看是不是這樣。實際上從新城開發的角度上來講，最關鍵的就是常駐人口的增量，這是一切的基礎。說白了，就是人們願不願意往那裡去，去了之後能不能安心留下來。這個思路搞明白，極端點的反例，就是三四線多如牛毛的「鬼城」或者那種文旅大盤。那麼這方面做的比較好的例子，就是現在的臨港和嘉定，這兩個基本就是現在新城開發的「範本」。臨港和嘉定的開發，其實用的是同一個套路，說開了就是拼命薅市區的羊毛。產業園建好，地鐵、公路、高架分別開通，再把大公司、好公司從市區遷幾個過來，人口自然就到了。周邊的房子呢，且不說地段，咱們在品質上給你做到仁至義盡，性價比就出來了。之後，教育資源也給你配到位，談兩所底子硬的新建校過來，就真不怕人不來，而且能留得住。這個總結來講就是，ZF負責搭台，推出來一個，或幾個明星板塊。只要人口一到位，後面的商業、醫療資源的到位，全部可以交給市場化的機制來解決，這屬於很聰明，也確實有效的打法。但之前的松江新城不是這樣，他的路子我總結，有點「均富」，非常符合主旋律價值觀。
一條九號線下去，九亭泗涇跟着市區走，做徐家匯和漕河涇的睡城，佘山洞涇大部分都是動遷基地。再下去，新城、老城、大學城，再加松江南站，大家一起發展。大學城那邊印象城剛開業，老城六百米一條路，六個商場圍一起，還不夠，還要造兩棟商場和寫字樓。松江南站也要擴建，據說9台23線，僅次於虹橋樞紐，要做上海第二大客運火車站，計劃2024年啟用。這種規劃的強度，歸攏歸攏砸在任何一個板塊上都是要原地飛起來的。但松江不，松江的思路就是你來一點，他來一點，大家全都有，這種發展思路有好有壞。好的地方就是雨露均沾，松江不會出現那種「棄子」板塊，大家一起發展，哪怕慢一點，但誰也別掉隊。買房子來說呢，就是基建和配套雖然落實的慢，但哪裡都有，走的是「均富」的路子。所以松江人民的生活還是很便利，很幸福的，壞的地方呢，就是松江的房價不太會出現驚喜，房價的梯度攤的太平，攤大餅一樣。但這種情況我發現，從去年底開始就變了，自從口罩拿掉後，開始集中爆發。五大新城的「老大哥」，可能突然開竅了，起碼在宣傳口徑上開始會抓重點了。前面我們說過，新城留人的秘訣是「薅市區羊毛」，產業、交通、教育一到位不怕沒人來。而之前一向走「均富」路子的松江，從去年底開始，密集落位上述三種資源。特別是松江的官微上，之前以民生新聞、風土人情、美食美景為主，一整個人畜無害的小清新作風：但現在，特別是今年口罩拿掉後，感覺突然「雞血」了起來：我們一些松江的同事感嘆：「不知道從哪裡學來的這些騷話，也不知道是不是上面有變動了，反正現在的感覺，特別像嘉定」。規劃方面，松江南站未來很有看頭，有330米高樓的地標群。交通方面，12號線西延到洞涇、23號線到車墩，以及漕寶高架往西到九亭、滬松公路也要造高架，直接連嘉閔高架等等，很讓人期待。毫不誇張的說，松江確實離市區比較遠，這個羊毛不好薅，但比遠更可怕的，其實是堵。九號線就不說了，幾個大站擠的人精疲力盡，另一條松江的生命線——G60高速。這些問題說實話，實際上是閔行的道路規劃問題，推進很難，因為閔行本身是南北向的板塊分布，基本沒什麼動力，推動區內南北向道路的疏通。所以這個情況下，松江也只能委屈屈在自己地盤內推進「新城綜合交通體系」：以上，目前只能說，我們對松江的看法可能需要慢慢改觀了，特別是兩條地鐵線直接拉過去的地方，洞涇和車墩首先要重視起來。對項目感興趣的歡迎掃碼預約，幫你對接快速看房通道：
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