鑽石舞台

在高房價和貸款成本高企的雙重打擊下，美國樓市正大幅降溫。

美東時間8月23日，美國商務部公布的數據顯示，7月新屋銷售環比驟降12.6%，經季節性調整後年率為51.1萬套，創下2016年1月以來最低，7月新屋銷售同比更是暴跌了29.6%。

此外，新房的供應量大增。截至7月末，有46.4萬套新房待售，為2008年以來最多。其中90%仍在建設中或尚未開工。按照目前的銷售速度計算，將需要10.9個月才能清空新房供應。

儘管需求放緩，但房價上漲依然強勁。7月新房價格中位數為43.94萬美元，比一年前猛漲8.2%，僅略低於此前創紀錄的45.82萬美元。

亞洲房產科技公司居外IQI集團聯合創始人兼集團CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari）對21世紀經濟報道記者表示，美國樓市的各項數據顯示，疫情中火熱的行情正式告一段落了。經紀人也反映，房子的掛牌時間越來越長，賣家的心態開始鬆動，也更願意調整要價。因此，現在對買家來說是一個難得的窗口期。買家可以在一個相對正常的環境下從容購房，不用犧牲一些條款競價搶房，預計下半年的樓市可能會繼續降溫。

從種種跡象來看，美國樓市降溫已成定局，漲幅已經在不斷放緩，而接下來的關鍵問題是，房價會跌嗎？

量價背離愈發明顯

房貸利率居高不下和高房價正「侵蝕」民眾的供房能力，量價背離現象愈發明顯。

美國全國地產經紀商協會（NAR）8月中旬公布的數據顯示，7月份二手房折合年率銷量環比下降5.9%至481萬套，銷量同比下降22.4%，創下2020年5月以來的最低水平。

如果把時間拉得更長，自1月份以來，二手房銷量更是下降近26%，降幅達到1999年以來最大。住房市場正受到抵押貸款利率和房價上漲的巨大衝擊，建築業放緩及更多買家退出交易也對樓市造成負面影響。

從數據上來看，7月成屋售價中位數同比上漲10.8%至40.38萬美元，僅從6月份創紀錄高位41.6萬美元略有回落。Lawrence Yun表示，這是每年這個季節的正常情況。

從一線的角度看，樓市降溫的跡象已經非常明顯。居外IQI上海公司經紀人汪菲（Lona Wang）對21世紀經濟報道記者表示，現在幫客戶買美國房屋省心了，不用像去年和今年年初那樣去拼命搶了。

「以前我要追着美國開發商要房子，還需要排隊等房。現在，開發商會主動對經紀人介紹房源，有些上市大開發商有自己的貸款部門，還願意提供低利率優惠來吸引買家，畢竟現在美國加息讓不少買家止步不前，現在買家也不需要排隊不需要競價了。」汪菲告訴記者。

「滯脹」陰霾籠罩美國樓市

儘管美國官方認為經濟仍未陷入衰退，但高通脹下經濟疲態其實已經愈發明顯。標普全球的調查顯示，美國8月份標普全球綜合採購經理人指數（PMI）初值從7月終值47.7降至45，創下2020年5月以來最低。

此外，根據Stifel Financial公布的調查，絕大多數企業界人士預計未來一年半美國經濟將出現衰退，通脹和勞動力短缺是他們最擔心的問題。在接受調查的70名企業高管、企業主和投資者中，46%的人預計美國經濟今年會出現衰退，33%的人預計明年會出現衰退，而18%的人認為美國經濟已經處於衰退之中。僅有3%的人認為未來18個月不會出現經濟衰退。

景順首席全球市場策略師Kristina Hooper對21世紀經濟報道記者表示，最終美國經濟是否會陷入衰退將取決於未來貨幣政策的緊縮程度，而美聯儲的決策將依賴於未來的數據，預計美聯儲將在未來幾個月的某個時間或會轉向相對不那麼激進的緊縮政策。

好消息是通脹已經出現一些見頂跡象，Hooper對記者表示，供應鏈壓力似乎正在緩解，大宗商品價格也已從高位回落。儘管通脹仍處於令人不安的高位，但正在趨緩。美聯儲看重的通脹指標正在放緩，初次申請失業救濟金人數呈上升趨勢。

從近期公布的一系列數據來看，美國樓市也已經被「滯脹」陰霾籠罩。

美國全國住宅建築商協會（NAHB）本月公布的數據顯示，美國8月房屋建築商信心連降八個月，已降至49，為2007年美國樓市崩塌以來最慘。

對此，NAHB首席經濟學家Robert Dietz分析稱，美聯儲收緊貨幣政策和持續上漲的建築成本導致住房市場衰退。不過，隨着通脹率見頂的跡象越來越多，長期利率企穩，這將為未來幾個月的市場需求提供一定的穩定性。

從經濟影響上看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，房地產降溫會影響到背後的諸多產業，對銀行、金融市場也會產生一定影響。不過整體來看，美國經濟對房地產的依賴度不是很高，目前樓市降溫對經濟的影響還不是很大。

未來樓市大概率難現大跌

在本輪樓市降溫背後，美聯儲緊縮政策引發的房貸利率飆升是重要原因。

房利美高級副總裁兼首席經濟學家Doug Duncan表示，在今年大部分時間裡，購房情緒指數都在穩步下降，抵押貸款利率上升繼續對住房負擔能力造成傷害。越來越多的消費者認為，現在不是買房和賣房的最好時機。

但好消息是，近期疲弱的經濟數據增加了美聯儲鷹派程度減弱的可能性，雖然接下來美聯儲大概率還將進一步加息，但75個基點的超大幅度加息顯然難以成為常態，到年底加息幅度大概率將放緩至25個基點。

儘管當前房貸利率仍遠高於一年前的水平，但最近幾周已從6月份的13年來高點5.81%迅速下降，8月初房貸利率甚至一度跌破5%，降至4.99%。美國住房抵押貸款金融巨頭房地美（Freddie Mac）數據顯示，目前美國30年期抵押貸款平均利率約為5.1%。

在房地美首席經濟學家Sam Khater看來，由於通脹壓力和經濟增長明顯放緩之間的拉鋸戰，房貸利率仍然不穩定，圍繞通脹和其他因素的高度不確定性可能會導致利率保持波動。

總體而言，美國房貸利率大漲的空間已經有限。房屋經紀網站Realtor.com宏觀經濟研究經理George Ratiu認為，在消費者支出和商業投資的推拉過程中，資本市場正在尋求關於經濟活動的方向性信號。在沒有明確方向的情況下，市場將按揭貸款利率限制在更窄的範圍內，大幅上漲的勢頭已經放緩。

此外，樓市低庫存也在支撐房價。按照7月的銷售速度計算，需要3.3個月售出市場上的所有房屋，雖然庫銷比連續第六個月上漲，但任何低於5個月的庫銷比仍被視為市場緊張的跡象。

另一方面，雖然近期成交量低迷，但房產成交速度相當快。7月份，房產在市場上的平均停留時間與6月持平，僅為14天，為2011年5月NAR開始記錄數據以來的最短時間。在7月份售出的房屋中，約有82%的房子上市時間不到一個月。

在嚴躍進看來，面對高通脹壓力，美聯儲收緊政策會在一定程度上打擊樓市，引發成交量急劇降溫。但房價依舊處於高位，這跟房源供應比較緊有關係，也會在一定程度上支撐房價。

與此類似的是，房地產數據公司ATTOM市場分析執行副總裁Rick Sharga也指出：房價不太可能崩潰，庫存仍然很低，想要房子的人比要賣房子的人多。

這也意味着美國房價接下來漲幅會大幅放緩，但大跌幾乎不可能出現。高盛策略師Lotfi Karoui預計，2022年全年美國房價仍將上漲9.4%，2023年美國房價漲幅則放緩至1.4%。

本期編輯 黎雨桐 實習生 黃菁珊