鑽石舞台

導讀：2021年，樓市出現巨大變局，百強房企2021年銷售總額出現負增長。

是年，房企銷售排行榜亦是大變，從2016年起延續五年的「碧萬恆」三強格局宣告終結。

「碧萬恆」格局已成歷史，中國恆大在短期內難有重回「前三甲」的機會。融創中國能否與碧桂園和萬科組成新的「碧萬融」格局，尚待觀察。

2021年中國房地產市場深刻調整，上半年成交還在放量，下半年市場就持續轉冷。值得一提的是，中國百強房企2021年銷售額罕見負增長！

地產第三方研究機構克爾瑞的數據顯示，百強房企權益口徑2021年合計銷售8.88萬億元，同比負增長6%，為2008年金融危機後首次。公布銷售目標的房企總體完成率僅為88%，而此前五年均值在110%。

百強房企內部正在大洗牌，份額快速向央企和地方國企開發商集中，前十名國資背景房企已占據六席。

拿地金額來看，央國企2021年總新增貨值28281億元，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個百分點至63%。民營企業新增拿地金額占比則降到37%，恆大集團從6000億跌到256億，排名從第2跳水至61。

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百強房企罕見負增長6%

超八成未完成全年目標

克爾瑞數據顯示，2021年房地產市場強、弱轉化，上半年成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。

2021年規模房企銷售增速也罕見出現負增長。

具體來看，2021年12月，前100強房企實現銷售權益金額7729億元，單月業績同比降低38.1%，較11月環比增長34.8%。從累計業績來看，2021年全年百強房企累計業績增速持續放緩，截至12月末累計銷售權益金額較2020年同比降低6%。

從克爾瑞數據看，負增長為2010年以來近11年首次，但中國基金報記者查閱國家統計局數據發現，實際上是2008年以來首次。2008年因全球金融危機波及，國內商品房銷售額下滑超過20%，但2009年在「四萬億」計劃刺激下大幅增長超七成。

2021年，百強房企累計業績同比降低的企業數量也隨之明顯增加，達到近四成。

此背景下，2021年規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，規模房企平均目標完成率不到90%，明顯低於過去五年110%的平均水平。在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至12月末有逾八成房企未完成全年業績目標。

億翰智庫的分析認為，市行情下行源自於兩個因素：一是行政性調控政策，如限購、限貸等政策不斷趨緊，按揭貸款額受限、放款期限延長等，購房者的合理住房需求釋放受到抑制；

二是房企暴雷事件的出現以及房地產稅試點工作推進等，購房者擔心房企無法交房，或出於對房地產稅出台的擔憂，預期發生轉變，觀望情緒加重，購房消費決策被抑制。

02

「碧萬恆」三強格局終結，頭部房企大洗牌

2021年，房企銷售排行榜亦是「城頭變幻大王旗」，從2016年起延續五年的「碧萬恆」三強格局宣告終結。

2021年，百強房企在銷售整體下滑的背景下，內部也呈現一定的分化，行業競爭加劇。其中，行業龍頭大洗牌，市場份額向央企和地方國企開發商集中的趨勢明顯。

從全口徑銷售金額來看，碧桂園、萬科、融創和保利組成四大巨頭，四者銷售金額均超過5000億元，霸據榜首。

權益口徑來看，2020年銷冠恆大銷售額從6690億元下滑至2021年的4184億元，下滑37.5%，恆大理財暴之後銷售就幾乎停滯，多個月份單月錄得0銷售。由於恆大衰落，碧桂園被動上升至全國第1，但實際上碧桂園2021年銷售金額比2020年下降了2.3%，錄得5571.8億元。

此外，融創中國從3886億減至3610億，排名從第4跌到第5。世茂集團從2102億跌至1889億，跌破2000億關口，排名從第8跌到第11。新城控股從1938億下滑至1723億，跌超10%，排名從第10跌至13。

幾個暴雷房企來看，陽光城從第16跌到第20，佳兆業從第24跌至第28，中國奧園從第28跌至32。

相反，與大眾的感受一致：央企和地方國企開發商逆勢崛起。

保利發展銷售額從2020年度3620億小幅增長3%至3716億，排名從第5升至第4，與萬科的差距縮小到只剩300億，後者2021年全年下滑近10%。華潤置地從前一年的1819億增長至2174億，排名從第12躥升至第8。金地集團從1500億增長到1775億，勁增近20%，排名從15提升到12。

地方國企開發商來看，廈門國資旗下建發房產上升勢頭最猛，從2020年的排名32快速升至19，躋身前20，銷售額從918億增長到1345億，輕鬆破千億，全行業下滑背景下增速竟高達47%。廣州國資背景的越秀地產，也從前一年的第33名升至24名，銷售額從888億增至1155億，增速也高達25%。

2021年，「碧萬恆」格局已成歷史，中國恆大在短期內難有重回「前三甲」的機會。融創中國能否與碧桂園和萬科組成新的「碧萬融」格局，尚待觀察。

在31日發布的新年賀詞中，碧桂園集團總裁莫斌也表示，2021年市場形勢嚴峻，銷售去化低迷，房地產行業正進行着新一輪洗牌。他指出，「新型城鎮化的市場還很廣闊，在本輪行業出清後，市場將朝着更加健康平穩的方向發展。我們要堅持長期主義，運用歸零思維，深化全競提升，強基固本，穿越行業周期，迎來更大發展。」

03

央國企新增拿地占比超六成

與銷售情況類似，新增拿地金額上，整體市場遇冷之下央國企也是迅速崛起。

億翰智庫數據顯示，截止到12月28日，全國300城土地市場成交建築面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。這樣的大背景下，2021年百強房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，並創下近五年新低。

但是，從2020年及2021年1-12月的累計新增貨值TOP20的情況來看，2021年國央企總新增貨值28281億元，較2020年微降4.1%，占TOP20總貨值比例較2020年提升了19.3個百分點至63.0%。

具體來看，一方面中國鐵建這類房開業務占比較小的央企在土地市場熱度較低的時候抓緊時機拿下了大量地塊，新增貨值同比上升達140%；另一方面萬科、保利、中海等這類企業投資計劃較為穩定，增減幅度均較小。

民企方面總新增貨值16626億元，較2020年大幅下降56.2%，占TOP20總貨值的比例下降至37%，僅卓越、濱江及融信集團同比有所上升，其餘民營企業均收縮了投資力度，且降幅多高於25%。其中恆大的拿地金額更是從前一年的6000億直接跳水到256億，排名從第二跌至第61。

從1-12月房企累計新增貨值來看，碧桂園新增貨值達到4840.2億元，保利發展、萬科地產累計新增貨值分別達到4485.3億元、4476億元，分別居前三。

億翰智庫認為，央國企所占市場份額穩定提升，原因有二：一是央國企的背景優勢，即使在嚴厲的政策調控下，也不太可能存在融不到錢的情況；二是由於央國企發展風格相對穩健，財務槓桿率處於較為健康水平，特別是一些地方型國有企業曾經發展保守，有較為充裕的加槓桿空間。

億翰智庫稱，央國企在投資拿地上表現積極，也預示着未來市場份額提升的確定性。

04

收併購現象將成為常態

此前，官方表態，支持優質房地產企業發行債券，資金可用於出險企業項目的兼併收購。同時，也曾表示，短期個別房企出現風險不會影響大局，總體可控，那麼此時將對此做出兌現。

12月30日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，房地產企業間的項目併購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。「我國房地產行業市場化程度較高，現有的10萬餘家房企中每年都會有將近500家的企業進入司法破產重整，這是行業優勝劣汰、實現出清的重要方式。」

對此，資深房地產評論人劉光宇近日撰文稱，國家對這種狀況是理性對待，而且也肯定這是市場化現象，是優勝劣汰。接下來，將鼓勵和支持金融機構為房企項目併購營造良好融資環境。

12月31日，登錄人民法院公告網顯示，截至到12月30日，2021年房企破產數量已經高達396家。

可見，市場結構分化的格局將進一步強化，財務風格穩健的國資房企和優質民企得以進一步提升其規模和行業地位，房地產行業的集中度加速提升，企業間良性循環加速運轉。

一方面，在允許市場化手段處理房地產風險企業問題的同時，一方面又在加大力度支持優質房企加快融資步伐。隨着金融政策鬆動，房企搶抓久違的機遇，紛紛加快發債節奏，多家房企中票、短融等債券融資計劃的設立成功。進入12月份，更多房企加入到發債行列，其中包括一些信用良好的民營房企。

實際上，這正是在基於市場手段基礎上，對穩定市場的一個重要信號：支持先進，優質房企加快融資步伐，釋放維護房地產行業平穩健康發展信號。

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