鑽石舞台

原創聲明｜本文解讀作者為金融監管研究院院長孫海波，謝絕其他媒體、公眾號、網站轉載，歡迎個人微信轉發。

其實此前關於房地產預售資金監管，各地都制定了相關規則。但是地方性的監管規則2021年9月份之前普遍存在執行不到位，房企挪用的問題。因為不出風險，缺乏統一監管協調，地方政府也睜隻眼閉隻眼。

但是2021年恆大風險之後，地方政府走向另一個極端，防止全國性房企將本地房地產項目預售資金抽離到總部，採取了最嚴格的監管口徑，基本上凍結了預售資金。筆者一直強調房地產政策短期最重要看預售資金監管，中短期看兩集中和房貸額度，中長期看三條紅線，長期看限購和房地產稅。但是放貸額度放鬆只能幫助優質房企，對生存線喘氣的網紅房企毫無作用，對短期流動性影響最大的預售資金監管政策才是命門！

此次全國性統一的房地產預售資金監管政策能出台，且能夠執行的話，無論政策內容如何，都是對大部分流動性缺乏的房企的幫助。但是恰恰是執行層面筆者認為存在權責不對等的問題，從而可能大打折扣。所謂權責不對等，就是一旦房企出了風險，地方政府保交付的責任是非常剛性的，這個責任地方政府勒緊褲腰帶也要完成。既然要求地方政府擔責，那麼在本市或本省如何監管預售資金，一旦有風吹躁動地方政府必然要求話語權。就此次統一的政策框架看，根據此前媒體報道，大致總結如下：

一是明確預售資金額度監管為「重點額度監管」。

據了解，將由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。相比過去的政策，該規定有一點明顯的變化，過去一些城市可能在預售資金監管方面過嚴，進而出現了「封鎖」預售資金賬戶的現象，導致企業此類資金到位情況非常糟糕，惡化了企業的資金狀況。而現在則明確資金的撥付情況，即除了工程所需要的資金，其他都可以讓房企使用。保證了商品房預售資金使用的靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。對於此前部分地方在預售資金管理執行過程中過於嚴格的做法，可能會有一定的糾偏作用。

二是明確預售資金賬戶監管的標準。

據了解，管理辦法對監管資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確。對預售資金監管政策進行了統一，使得各類分散的預售資金監管做法得到矯正，有助於從全國範圍內做好預售資金監管的工作。各地在此基礎上因城施策制定細則，有利於引導優化預售資金監管。此前出台的《城市商品房預售管理辦法》曾對預售資金監管做出原則性規定，即各地區自主出台相應的「預售資金監督管理辦法」和「預售資金監督管理實施細則」，導致各地預售資金監管的方式差別較大。但由於全國並無統一的規定，部分地方預售資金監管存在政策不明確、提取基數和提取比例過高、提取節奏不合理等問題。管理辦法還對商品房預售資金監管責任進一步明確，以便監管部門督促檢查預售資金監管的實施情況。

三是進一步提升商品房預售資金使用的靈活性。

預售資金本身的意義在於督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。管理辦法在繼續強調加強預售資金賬戶管理的同時，進一步提升了預售資金使用的靈活性。據了解，管理辦法強調，購房人的定金、首付款、按揭款和他形式的購房款，應全部直接存入預售資金監管賬戶。預售資金監管賬戶中的監管額度內資金必須專款專用，使用用途包括建築材料、設備款、施工款等相關支出。另外，預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等進行核定，以確保項目竣工所需。當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。具體撥付的節點由各地的市縣級城鄉建設部門確定。

四是管理辦法要求加強各方信息共享。

商業銀行按預售資金三方監管協議加強賬戶監測，定期和地方住建部門進行對賬等。很多地方已經通過信息化，建立了預售資金的管理系統，從源頭上斷絕了不入賬，亂支出等問題。

總體來看，本辦法儘管具體的內容上並沒有多少放鬆，與業界的期望值差距較大，但是此次政策的意義在於，對於預售資金監管的完善規範和統一，具有積極意義，是利好房企預售資金循環的，對於規範各地預售資金監管的操作、確保房企資金狀況更加穩健具有積極的作用。

當前，各地政府為了保交樓、保民生，非常擔憂本地項目資金被開發商抽調使用，紛紛加強預售資金管理，公開資料顯示，北京、東莞、重慶、廣州、長沙、青島、成都等地均收緊了政策，更多地方雖沒有調整政策，但是力度顯著加強，房企再也不能像過去一樣隨意抽取資金。

但保交樓也導致房企預售資金被大規模凍結，一家年銷售2000億元的房地產企業，各地賬戶沉澱資金大約有600-700億元，加劇了企業流動性風險。排名前十的企業，單個房企的資金少則幾百億，多則上千億。2021年我國商品房銷售額為18萬億元，以一般30%比例，所有房企被監管的預售資金高達5.4萬億元。特別是恆大暴雷後，很多地方進一步加強管理，有的幾乎要求企業造好後再銷售。

一是從房地產開發投資看。

2021年，全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%，是三年來增速最低（2020年7.6%，2019年9.9%，因為2020年是疫情，所以本文考察三年數據對比，這樣較為客觀）。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%，也是三年來增速最低（2020年7.6%，2019年13.9%）。

分地區看，2021年，東部地區房地產開發投資77695億元，比上年增長4.2%（20年7.6%，19年7.7%）；中部地區投資31161億元，增長8.2%；西部地區投資33368億元，增長2.2%；東北地區投資5378億元，下降0.8%。

二是從銷售來看。

2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%（2020年為2.6%）；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長1.1%（2020年為3.2%），辦公樓銷售面積增長1.2%，商業營業用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額181930億元，增長4.8%，為增速為三年最低水平（2020年8.7%。2019年6.5%）；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長5.3%（三年最低，2020年10.8%，2019年10.3%），辦公樓銷售額下降6.9%，商業營業用房銷售額下降2.0%。

三是從房地產開發企業到位資金情況看。

2021年，房地產開發企業到位資金201132億元，比上年增長4.2%（2020年8.1%，2019年7.6%）；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內貸款23296億元，比上年下降12.7%，貸款是資金緊張的最大原因，比去年下降了3380億元；利用外資107億元，下降44.1%，比去年下降85億元；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預收款73946億元，增長11.1%（各地收緊預售資金政策，資金歸集更到位的原因）；個人按揭貸款32388億元，增長8.0%（為三年最低水平，2020年9.9%，2019年15.1%）。

另根據人民銀行金融機構貸款投向統計報告看，2021年末，人民幣房地產貸款餘額52.17萬億元，同比增長7.9%，比上年末增速低3.7個百分點；全年增加3.81萬億元，這是非常驚人的，2020年增加5.17億元，2019年增加5.71億元，增量下降了26.3%，占同期各項貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個百分點。2021年末，房地產開發貸款餘額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個百分點（2020年6.1%，2019年10.1%）。個人住房貸款餘額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。

四是從銷售價格來看。

2021年12月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續四季度以來的下降態勢，同比漲幅回落。

所謂預售資金管理，就要先介紹預售制度。商品房預售制度1956年起源於香港，我國房地產改革主要學習了香港地區的預售制度（當時又被稱作「預售樓花」），預售制度就是房子沒有造好，就可以先出售給老百姓，收取的定金、首付款、後續款、按揭款等資金統稱為商品房預售款，然後用預售款來支付工程款，農民工工資，各種稅費等，房子造好以後在交付給購房者。這個有點像集資建房，或者說是眾籌。

據國家統計局數據，在2021年前11個月，房企的銷售回款占到房地產開發投資資金來源的52.8%，其中定金及預收款占36.6%，個人按揭貸款占16.2。預售資金的重要性不言而喻。

1980-1986年，深圳和上海率先開展商品房預售試點

1994年，我國出台《城市房地產管理法》對商品房預售制度作出原則性規定。同年11月，出台《城市商品房預售管理辦法》，對監管細則進行完善，這兩項政策構成了預售制度的監管框架，包括預售條件，預售資金監管等。各個地方制定相應的管理規定和實施細則。

預售資金是指房地產開發企業將其開發建設中的商品房建設項目在竣工驗收備案前預先出售給購房人，由購房人按合同約定支付的預購房款，按支付的時間時間先後一般分為首付款，分期付款、一次性付款，銀行按揭貸款，住房公積金貸款等等。那麼問題來了，房地產最後出現風險，很多就是因為預售資金（集資款）被挪用了，最後沒有足夠的錢把房子造好，有些是爛尾了，有些是偷工減料無法順利交付。

預售資金監管是房地產預售制度的重要內容，前文提到94年出台的兩個辦法主要是管宏觀大方向的，要求各地因地制宜的出台實施細則。具體到省一級，一般由省住建部門，人民銀行，銀保監三家發文，制定具體的辦法。這裡的分工主要是建設行政部門對房地產開發企業，工程單位，監理單位等有關企業收繳使用預售資金的監管，人民銀行和銀保監對監管銀行的監管行為監管。每個省先制定實施辦法，讓後每個地市每個縣都出台相應細則，監管從一開始就是各地因地制宜，都不一樣的。

具體操作一般是由房地產開發企業，監管銀行（開戶的銀行），工程監理單位一起簽訂三方協議，協議書中對項目整體情況，開戶情況，三方權利義務做一些常規規定。

這個制度安排有兩個硬傷：一是三個部門監管，會出現監管競爭，監管空白，九龍戲水，無法形成合力。二是通過三方協議來規定有關內容，主要是通過開戶行來監管企業，而企業是銀行的「衣食父母」，監管自己的衣食父母，常理上很難。很多已經暴雷的企業，很多都是上述兩大深層次原因引發的。

因為各地的資金監管政策都有不同，主要是根據當地的房價，市場，行業發展等具體情況而定，這裡按收入、支出和法律執行三方面為大家簡要梳理一下。

（一）預售資金的收入

各地在預售資金收存方面的規定差異不大。

1、從資金監管範圍來看，各地政策大多明確預售資金的監管範圍為全部購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，部分地區如合肥強調監管範圍還包括訂金部分（很多地市這塊資金是游離在監管之外的，有的地方一開始游離在外，後定金作為購房款之後才進入主監管賬戶）。還有一個就是車位款，一般也是游離在監管之外的。很多南方城市在房價高漲的調控時期，為了房價不突破調控（車位價格也游離在房價監測之外），默許開放商買房綁車位，有的車位甚至高達30多萬元一個，綁3個車位要100萬左右。這100萬實際上是購房款，他即不體現在房價監管中，也不在預售資金監管範圍，這是監管的巨大漏洞。

2、從預售資金存取方式來看，各地均要求預售資金全部存入監管賬戶，且多數要求直接存入，如山東強調「房地產開發企業不得直接收存房價款」，福州、合肥、浙江等也有相似規定。北京此前的政策允許定金部分「在完成商品房網上簽約後五個工作日內存入專用賬戶」，2021年11月政策修改為定金也需要直接存入監管賬戶。

現實情況中，一些銀行自己發放的項目的按揭貸款，沒有打入監管賬戶，而是存放在自己的銀行賬戶上，很多沒有監管就被企業抽逃。這裡有一個原因，制度是要求一個項目只能開立一個賬戶，但是項目的按揭貸款往往需要好幾家銀行一起辦理，那些發放按揭貸款較多，又不是主監管賬戶的銀行就不樂意把自己的按揭貸款直接劃入他行的監管賬戶。

有些地方為了變通允許將自己發放的按揭貸款在自己銀行賬戶上留存一段時間，以此來鼓勵非主監管賬戶對項目的貸款支持。這裡筆者感覺是合理的，因為以往住房按揭貸款利率較低，銀行如果放了貸款就划走，沒有存款的收益，他們的積極性會很低。有的地區仍然執行一個監管賬戶，轄內有一個樓盤，由於各家銀行發放按揭貸款的意願不高，只能大多通過自己行發放按揭貸款，但是由於房地產信貸調控，每個月上級行給的房地產貸款額度只有幾千萬，根本沒有能力去滿足項目所有購房人的貸款需求。但是關鍵是按揭貸款最終一定要流向主監管賬戶，而不是被挪用，導致項目資金不足。

（二）預售資金的支出

預售資金分為重點監管資金和一般監管資金，支出條件有所不同。

重點監管資金金額一般與工程款金額相當，用於保障項目交付，根據工程進度支取。從重點資金監管額度來看，各地的計算口徑一般分為有四種，分別是：以預售款總額為基數計算、以工程造價總額為基數計算、固定計價模式、「一盤一策」等。以預售款總額或售價總額計算的城市較多，監管額度多在10%至50%之間。比如四川成都要求工程形象進度為正負零的商品房，監管額度不低於預售掛牌價款總額的25%；寧夏銀川要求監管資金標準為項目總預售款的40%。也有相當一部分城市以工程造價總額為基數，監管比例多在100%至130%之間。比如浙江省要求商品房預售監管資金範圍為監管工程造價的130%；北京採用固定計價模式，要求重點監管額度不得低於5000元/平方米；而河北邯鄲則是「一盤一策」，重點監管資金標準由市住建局組織相關專業機構，結合區域、建築結構、用途等因素綜合測定。儘管算法不同，各地政策的基本原則大體一致，即監管賬戶中的留存資金要足以確保項目完工。

從重點資金取用條件來看，首先重點監管資金只能用於支付項目建設、施工款項及法定稅費，不得挪作他用。

其次，監管資金提取的時間節點也因城而異。主體結構封頂、主體結構驗收和竣工驗收是三個常見的時間節點。在2021年12月31日舉行的樓市年度發布會上，易居（中國）企業控股有限公司CEO丁祖昱稱，從提取節點上看，石家莊的政策最嚴苛，當主體結構封頂時，僅能支取50%的重點監管資金；竣工驗收完成，才能提取90%。青島允許開發商在主體結構封頂驗收後提取重點監管資金的70%；取得現售備案證明、竣工驗收備案後才可提取85%；在取得現售備案證明並足額繳存房屋專項維修資金後，才可提取100%。

另外，各城市根據工程進度節點控制最低留存比例，如山東省要求主體結構封頂前，重點監管資金留存比例最低在30%-35％之間；項目竣工驗收備案前，重點監管資金留存比例最低在15%-18％之間。

從其他特殊規定來看，部分城市允許「保函替代」，即可用銀行出具的保函免除一定監管額度，部分城市根據房企信用資質調整監管比例。

一般監管資金取用的規定各城市有所不同，一般監管資金的用途不限於工程建設，但提取使用規則各個城市同樣差異很大，只有當預售資金額度超出重點監管資金額度時，超出部分才能形成房企周轉金，用在其他用途。①最為寬鬆的規定為「企業可自行提取」，如山東、天津等；②部分城市規定向監管銀行申請提取，如重慶、福州、溫州等；③部分城市規定向監管部門申請提取，如廈門、合肥、無錫等。

（三）預售資金的法律執行規定

1月11日，最高人民法院，住建部，人民銀行共同發文，進一步規範人民法院保全執行措施確保預售資金用於項目建設的工作。人民法院凍結預售資金監管賬戶應當及時通知當地住建局。人民法院對預售資金監管賬戶要強化善意文明執行理念，切實避免因保全、執行措施對項目帶來的不良後果。商品房項目完成房屋所有權首次登記之前，除了申請項目工程款，材料款、設備款等，人民法院對預售資金賬戶中監管額度內的資金，不能採取扣劃措施。賬戶凍結後，每筆資金都需要住建部審核同意，銀行支付後要及時報告法院。這裡比原來的規定要好一點，原來是報法院逐筆審批，執法部門非常嚴謹，審批效率大大降低，對工程款特別是農民工工資影響很大。

還有就是法院一般不是項目地的法院，是發地產企業總部所在地的法院，比如恆大項目，法院在廣州，華夏幸福，法院在廊坊。這裡會帶來兩個問題，一是主觀上總部所在地法院是多多少少是偏向房地產企業的，很多異地項目的賬戶被凍結後，往往支付審批很困難，因為監管最好你少用，不用，有多出來的資金可以調劑到總部其他項目。二是客觀上距離遙遠，郵寄資料，異地溝通等麻煩都會造成最後資金使用困難。

那麼預售資金監管在實際執行中如何違規出現風險呢？很多暴雷案例中，我們可以看到是亂象叢生，觸目驚心。主要由這麼幾個風險點。

（一）收入不進賬或少進賬，逃避監管，抽逃資金

1、法規要求首付款要直接存入監管賬戶，但是很多開發商瞞天過海，讓消費者將首付款定金直接打到企業其他的賬戶，然後就可以自由使用，不受監管。每個樓盤，開盤的時候，規定要在售樓處公開自己的預售資金賬戶情況，地方住建部門也會做風險提示購房人要把首付款打到監管賬戶去，但是現實情況下，大多客戶還是不了解該項政策，宣傳提示也不能做到百分百的熟悉政策，很多客戶就相信了售樓處的漂亮小姐，帥氣小伙，通過掃碼，POS機打錢，其實是打到了其他賬戶。有的房地產企業，整個樓盤有10億元銷售，3億元的左右首付，可到賬的只有1億元不到。

2、有些企業房子賣了，但是都是賣給關係戶，收了錢，但是不用辦理網簽合同，表面看上去就是沒有出售，但實際上是規避監管。還有一些開發商，其實是通過房屋抵押的手段向關係戶融資。調研中有一個樓盤，一共有400多套房子，結果有180多套都說是關係戶預定了，這些關係戶等到樓盤竣工的時候，很多就不拿房子，當然也不需要辦證，而是拿很高的利息，有的年化利息高達20%以上。這些關係戶有的是合作多年的，有的是為了高額利息來的，但是只要是出現了風險，他們的損失往往最大，得不到法律的保護。

3、一些銀行自己發放的項目的按揭貸款，沒有打入監管賬戶，而是存放在自己的銀行賬戶上，很多沒有監管就被企業抽逃。這裡有一個原因，制度是要求一個項目只能開立一個賬戶，但是項目的按揭貸款往往需要好幾家銀行一起辦理，那些發放按揭貸款較多，又不是主監管賬戶的銀行就不是很樂意把自己的按揭貸款直接劃入他行的監管賬戶。有些地方為了變通允許將自己發放的按揭貸款在自己銀行賬戶上留存一段時間，以此來鼓勵非主監管賬戶對項目的貸款支持。這裡筆者感覺是對的，因為以往住房按揭貸款利率較低，銀行如果放了貸款就划走，沒有存款的收益，他們的積極性會很低。有的地區仍然執行一個監管賬戶，轄內有一個樓盤，由於各家銀行發放按揭貸款的意願不高，只能大多通過自己行發放按揭貸款，但是由於房地產信貸調控，每個月上級行給的房地產貸款額度只有幾千萬，根本沒有能力去滿足項目所有購房人的貸款需求。但是關鍵是按揭貸款最終一定要流向主監管賬戶，而不是被挪用，導致項目資金不足。

4、還有一種收入不進賬的隱蔽手法。一些房產開發企業降低工程造價規避管控資金額度。企業降低工程造價，目的是降低以工程造價為基準的預售資金監管額度，將本來應該用來工程項目後續建設工程的資金挪作他用，而工程項目後續建設工程資金不能保證，易造成「爛尾樓」的出現。這裡就又牽涉到工程預算清冊總額核定是否合理的問題，否則就存在抽逃資金的嫌疑。有的樓盤，調查中發現預算清冊總額，除以平方數，每平米造價低到只有2000元，遠遠低於市場合理價格，其實是開發商和施工企業共同說好，合同價格低一些，不夠的用其他資金給，有點像我們買賣二手房中常用的陰陽合同，以此讓大量的超過監管額度的房款可以規避監管。這種情形，發放開發貸款的銀行或信託其實也存在問題，對項目測算進度不足，導致資金流向違規的可能性。

5、收入沒有進賬還有一種，就是很多房款以車位款，定金的名目也沒有進監管賬戶。這在當下也會引發風險，有些開發商應為房價調控的原因，不能大幅提高備案價格，只能綁定車位，然後提高車位價格，有些車位原來只要5-10萬元，現在高達30萬元，還要綁定2-3個車位，其實這些車位款已經是變相提高房價，屬於房款，應當進入監管賬戶的。

關於收入入賬，雖然制度規定開發企業在申請《商品房買賣合同》預售備案登記時要提供預售資金已存入資金監管賬戶的證明，但具體到不同地區的登記部門，很多並沒有嚴格審查，是的很多房子仍然備案登記成功。另外，制度也規定了只有監管賬戶上的首付款入賬證明才可以辦理按揭貸款，但實際辦理按揭的銀行人員也常常沒有執行到位，讓很多首付沒有進入監管賬戶的房屋也成功辦理了按揭貸款。

（二）支出的各種花樣手段

1、最直接的違規支出就是，不入賬，然後直接抽逃，一般流向異地或總部單位。很多就是通過一般銀行賬戶，曾今有個項目，收賣房款才9億多，結果各類賬戶共轉移了5億多的資金，最後出現交付和爛尾的風險。

2、支出超過比例。各地除了工程款，常常允許一定比例的資金（如浙江是項目工程清算總額的20%）用於項目相應的前期費用，管理銷售費用，財務費，稅費，同步歸還房地產開發貸款等用途的其他費用。但是實際監管中因為監管銀行很難拒絕企業的要求，常常超過比例在支付費用。

關於支出超過比例，有一個問題值得關注探討，就是預售資金歸還銀行開發貸款的問題。因為開發貸款一般金額比較大，預售資金中規定比例（如20%）的資金往往是不夠償還的。比如10億元的項目，開發貸一般要3-4億元，按比例只能最多2億元。這時就帶來一個問題，開發貸往往是企業通過在建工程抵押的，如果不歸還開發貸款，在建工程抵押無法解押，開發商就沒有辦法為購房人辦理不動產證，這樣就進入了因為不能解壓而不能賣房子的死循環，使得開發企業非常難過，所謂「有錢不能還」。理論上，開發企業要用大量的自有資金將開發貸款歸還後，才能賣房，而實際中為了緩解企業資金壓力，最後常常通過預售資金先歸還開發貸，然後順利賣方辦證。

3、工程款支付遠超形象進度。部分監管銀行在部分項目工程款申請支出審核中，工程款支出遠遠超過企業、監理單位確認的工程完成額。當然這裡還有更直接的，就是監理單位的形象進度也是造假，開發商、施工單位，監理單位合謀，銀行睜隻眼閉隻眼，不去嚴格審核，就支付了大量工程款，很多資金最後最終都發現只是過了施工單位的賬戶，抽逃到了異地或總部。調查中，很多樓盤正常需要2年造好，結果剛剛啟動建設就完成了15%，沒一個月就完成了30%的工程量，半年不到就50%的工程量，造假也造的很不專業，一看就有貓膩。

（三）本質上是房地產企業的流動性風險

無論是收入和支出的違規，最後都會造成流動性風險，並且以流動性危機的面貌出現。其實無論是巨無霸體量的某大，還是目前很多城市已經出險的房地產公司，他們出險後很多已經被政府和有關部門接管，如某大的很多項目已經被地方政府接盤，有的在一個省，有的在一個地級市，有的在一個縣，所有的項目都被接盤。如果國家要出手，那就是在全國接管某大的所有項目。為什麼政府接管？除了維穩的需求，另外就是流動性風險是指有清償能力（如某大從全國來看可能並沒有資不抵債），但無法獲得充足資金或無法以合理成本及時獲得充足資金以應對資產增長或支付到期債務的風險。實踐中，部分房地產的資產還是可以盤活的，比如某大在某地區，一個項目出了險，後面還有4個項目，如果第一個不救，後面4個都會出險，只要救了了第一個，後面4個就可以正常開發經營，可能還有的賺，可以用來彌補前面的虧空。但是有很多項目前期被抽走的資金非常巨大，很多欠下了巨額的工程款，這就使得一些地方政府，國資公司也沒有足夠的財力來解決問題。一些地方會藉助地方本土的民營房地產企業來接盤，但這裡就會出現糾紛和貓膩。

從融資的角度，市場正在重新評估房企的償債能力，金融機構尤為敏感。

以前房企都是將預售資金全額列入房企還款來源，從未將其單列，但現在銀行對預售資金特別慎重，因為這筆錢不一定能用於償還貸款。現實中，一旦還款來源剔除了被監管的預售資金，幾乎所有房企的風險都會飆升。安信證券2021年11月研報顯示，此前預售資金監管較松，資金可動用性較強，很多房企都不在報表中作為受限貨幣資金。該研報以38家A股上市房企為例稱，2021年三季度的貨幣資金總額為1.1萬億元，用貨幣資金減去現金及現金等價物匡算的「受限貨幣資金」僅為854億元左右；然而，若按照3.7萬億元銷售合同負債總額與10%的重點監管資金比例簡單估算，這38家房企的重點監管預售資金應在3700億元左右。這意味着，38家A股上市房企此前的「受限貨幣資金剔除率」可能明顯偏低，而「現金及現金等價物賬面金額」可能大幅高估。這可能誘導房企出現現金充足的幻覺，並過多地支出現金。當監管突然收緊時，房企實際可動用的現金會顯著小於預期可動用的現金。預售資金監管執行越嚴，房企流動性壓力越大，進而形成負反饋。

由於此前會計報表沒有考慮這一因素，導致用「三道紅線」指標來標記的房企財務健康程度與實際情況存在偏差。2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房企提出「三道紅線」要求，即剔除預收款後資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比大於1。監管層還根據房企「越線」的數量，將其分為「紅橙黃綠」四檔，並以此決定其新增融資規模。房企隨後以此為參照，開始降負債。原來房企的預售資金在未結轉之前，列入「預收款」會計科目下，且通常情況下，預售資金占房企預收款絕大部分。房企在計算這三個指標的時候，只有資產負債率是剔除了預收款的，而淨負債率和現金短債比，都沒有剔除掉預收款。這使得這兩項指標出現了偏差。例如，一家房企在2020年底的有息負債為1000億元，銀行存款為610億元，股東權益為400億元，那麼淨負債率為97.5%，符合監管要求。假設其他條件不變，銀行存款610億元中有510億元被監管，不能隨時被公司調用，那麼在計算淨負債率時應予以扣除。照此計算，這家公司的淨負債率應為225%。若將表外負債、理財資金、商票、保理、供應商借款等因素加上，淨負債率可能高達400%至500%。當前行業多以監管層提出的「淨負債率不超過100%」，作為房企健康的指標之一。負債若超出這一指標，被視為「超融」。房企超融按等級分。當淨負債率在100%—150%之間，為一般超融；若計算結果在150%—200%之間，為中位超融；若計算結果在200%以上，為嚴重超融。如果按照剔除預收款的方式計算，市場上絕大多數房企的淨負債率都在200%以上，屬於嚴重超融。房企的財務槓桿畸高，必須進行調整。

這也是「三道紅線」標準下的部分綠檔房企「爆雷」的原因。一名某銀行的支行行長反映，該行對「暴雷」房企的經營數據「復盤」後發現，「有的房企賬本上看似趴着幾百億元，居然還不了幾億美元的境外債」。該行長稱，該行向相關房企了解情況，對方回覆：「賬面現金都沉澱在全國各地的預售監管賬戶里，集團無法提取。」本輪房地產的流動性風險，是非常典型的，前幾年市場好的時候，各種抽調資金，預收款拿來就馬上去投地皮，開發貸到手後馬上去支付土地款，市場向好時流動性風險被掩蓋，監管也睜隻眼閉隻眼，你好我好大家好。去年三道紅線一出，金融調控，市場恐慌出現，流動性瞬間枯竭。還有就是很多企業不務正業，在主業欣欣向榮時被勝利沖昏了頭腦，各種多元發展的大投入（大汽車，大冰泉，步子太大），最終都是導致流動性風險的根源。

日益趨嚴的監管易引發「壓死駱駝的最後一根稻草」效應。

房企佳兆業（01638.HK）出現風險後，作為其合作銀行，華夏銀行佛山分行未經當地政府同意，從佳兆業的悅峰項目預售資金賬戶上劃扣資金，遭到政府「重罰」。1月12日，佛山住建局對外界披露：從1月6日起，該局暫停與華夏銀行簽訂商品房預售資金專用賬戶協議。當前，很多銀行因為類似劃款受到來自地方政府的壓力，有的劃款已經償還了貸款也被要求退回。

監管的趨嚴，重點體現在對「資金池」說不。過去開發商對預售資金享有較大自主權，只要賬戶中預留一定工程款，各地政府並不過分干預其他資金如何使用。大多房企會將資金歸集到集團，全國範圍統一調配，用於支付企業正常運營的其他成本。從全國範圍來看，以前大約九成的預售款都是可以自由調配的。房企通常在母公司形成一個「資金池」，用於支付土地款、員工工資，償還債務本息等。「資金池」有助於提升資金使用效率，是開發商的慣常做法。2021年下半年以來，各地政府對轄區內爛尾樓風險承擔屬地責任，監管部門擔心開發商總部集團調用資金「拆東牆補西牆」，紛紛嚴格限制房企提取預售資金。

趨嚴還體現在節點資金管理上。在此前多年裡，很多地方對預售資金監管規定執行並不嚴格，房企通過自有賬戶收取購房款、虛報工程進度提前支取預售款等情況普遍存在。風險暴露後，各地政府競爭性地加強預售資金監管。國海證券2021年12月的研報稱。政策加碼包括：拓寬資金監管範圍，甚至提出全額監管；提高監管比例，不再區分重點監管額度與一般監管額度，對全部資金進行「預防式封閉管理」；提高支取節點要求，拉長支取時間等。實際使用中，有的地方監管要求開發商只能用這個項目的工程款、材料款的發票申請提取監管資金，不但要核查發票，還將派兩名工作人員現場查看工程進度，如果項目只修到一半，無論賬戶里有多少預售款，最多就只允許提一半。

日益趨嚴的監管極易引發「壓死駱駝的最後一根稻草」效應。融資已經全方位收緊。據華泰證券1月份的研報，在2021年1月至11月，房地產境內債、境外債、開發貸、信託、股權融資五大渠道的淨融資額由正轉負，淨償還2184億元，所有渠道淨融資額均出現同比下滑。這意味着，房企的正常經營更加依賴銷售回款，部分地方政府對預售資金監管趨嚴，易引發「壓死駱駝最後一根稻草」的效應。多地政府不允許房企以支付利息的名義提取監管資金，部分地方政府甚至不允許房企把項目監管賬戶開在合作銀行，而是必須開在與房企沒有借貸關係的銀行。地方政府擔心合作銀行會要求監管資金優先用於支付利息。

房企現金流受限，地方政府若不允許預售款用於支付利息，就會把商業銀行推入被動局面。一家銀行部門負責人稱，開發商無力償還利息，貸款就會逾期，一旦形成不良貸款，相關人員都要擔責。銀行可能願意給一些房企的債務展期，但通常情況下，展期的先決條件是利息能夠按時支付。若利息都無法收到，為了爭取主動權，銀行就會想方設法抽貸，且引發同行業競相模仿，這又加劇了開發商流動性風險。

當前各地政府的態度非常明確，預售資金必須優先用於「保交樓」的工程款項支付，其餘的債務全部「排在後面」。金融機構為了保護自身，只要是給過貸款的，無論是銀行還是信託，現在都要求共管項目的章證照。除了工程款，但凡還能從預售資金監管賬戶里提取一點點錢出來，都會直接進金融機構的賬戶。預售資金收緊，疊加金融機構強勢「共管」，使得房企各地項目的預售資金不能回到母公司自由支配，房企自身的運營資金更加捉襟見肘。

很多房企已經陷入「融資收緊—流動性風險—預售資金收緊—停工—銷售難回款難—流動性風險進一步加劇」的負向循環。

另外，原來房企的融資來源多樣，不但有來自金融機構的融資，還有合作方的資金投入，供應商也有墊資。現在，工程建築商再也不願墊資入場，紛紛要求現金結算。工程成本一下子比原來提高了不少，還都要房企現付。現在無論是政府還是金融機構，亦或是合作方，甚至是供應商，紛紛緊盯預售資金，房企可以支配的資金進一步減少，部分「不差錢」的房企也不願在當下開工。現在市場行情也不好，房企都要保現金流，項目能不開工就不開工、能拖延就拖延。

1、明確監管部門職責，嚴格資金監管要求，資金要監管到位。

在現在的形勢下，房地產暴雷還會時有發生，各地各部門都在進行一場本地區的預售資金保衛戰。實際證明，只要資金沒有挪用，一般下來不會爛尾，雖然房地產已經告別了暴利時代，但是一般還是有較大利潤空間的。只要資金在，就不會引發很大風險。

2、對一些挪用資金的行為要嚴格追究責任。

必要時，要動用法律、行政手段，地方政府要聯合稅務，司法。公安等部門給與資金抽逃企業壓力，只要資金能回流，項目就不會爛尾。

3、還有一條建議更為大膽，能更徹底解決問題，那就是建議取消預售房制度。

經過了30多年的發展，房地產行業已經壯大，很多房地產企業資金也比較雄厚，可以降低槓桿水平去開發了。在預售制下，項目可能出現「貨不對板」、開發商捲款跑路等諸多問題。過去十餘年裡，關於房地產銷售要不要從預售制變更為現售制，不斷被討論。儘管多地有小規模的現售試點，預售制始終占據行業主流地位。

2021年房地產全行業遭遇流動性危機後，預售制的弊端暴露無遺。當房企資金鍊緊張時，首先會考慮挪用預售資金，因為這筆錢是無息的，而且在自己賬上。當房企挪用資金的規模達到一定比例，即意味着項目工程款可能不足，進而導致工程質量出現問題甚至爛尾。只要是現房交易，就像二手房一樣，雙方都是你情我願，不會有交付的風險了。98年改革以來，房地產走過了風風雨雨30多年，站在大量的買房群眾角度，是時候下決心轉變管理方式了。

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