◎來源| 樓市黃大大（HouseLeader）已獲授權一邊是天津，30宗地塊一半突發停牌，剩下的一半又有6成流拍，徹底撲街，賣了個寂寞。另一邊是杭州，紅紅火火，一下子攬金826.76億，是天津的19倍之多。出讓宗數最多（59宗）、房企參與度最高（超70家）、民企拿地最多（45宗）如果說有什麼遺憾，那就是沒能實現ALL KILL，有1宗流拍。好地研究院測算，本輪杭州土拍地塊普遍起價利潤率能夠基本在11%以上，即使達到中止價，也有7%左右。濱江董事長說，杭州開發樓盤利潤率只有1%-2%。難怪濱江這次豪邁出手，買個不停。最終結果顯示，整體宅地的預期利潤率8.8%，與去年三批基本持平，遠高於去年二批的4.85%。克爾瑞數據顯示，23宗觸頂成交地塊的平均地房比約為0.57，房地價差也均在1萬元/平方米之上。以本輪單價最高的錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓板價達45321元/平方米，精裝限價約6.6萬元/平方米，房地價差高達2萬元/平方米，利潤空間十分充裕。思想比較解放，敢於讓利的政府，很快就激發了開發商的興趣。比如合肥，大部分地塊不再要求配建保障性租賃用房，代建要求也有所減少，地塊面積縮減或被分割出售；另外，地塊本身較為優質。又比如重慶，不惜7折6折賣地，地價一舉回到2020年地價水平。科學城西永片區，2021年首輪土拍中成交樓面價已經突破12000元/㎡，而本次相鄰地塊的起拍樓面價不到8000元/㎡，溢價率限制在15%，降價幅度達到近40%。效果立竿見影，15宗地塊全部出讓，並且有1/3被民企摘走。比起提高限價，對於資金普遍不寬裕的房企而言，降低地價可以說是最直接的好處。相比之下，天津就顯得有些不懂變通。限地價+搖號、溢價率上限15%都是老一套，僅僅給幾塊回爐地打了降價標籤，誠意顯得有些不足。「從近期房企的心態看，更多的還是體現在防範債務違約風險出現、積極促進企業資金面穩定等方面。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如此表示。目前房企心態依舊是謹慎，要能看得到良好預期，不用「賭」未來。這一點反映到土地市場上，便是回歸核心。區域分化愈發明顯。23宗觸頂成交地塊，均分布在錢江新城二期、奧體、未來科技城、運河新城、三墩、南部新城、寧圍等熱門成交板塊。位於奧體板塊的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，甚至在開拍前就已觸頂。而底價成交的，大多是蕭山、餘杭、臨平、錢塘等區域的鄉鎮板塊或臨安、富陽等距離主城較遠的區域，賣房去化普遍不理想。新房限價3萬以上的宅地，22宗達15宗封頂，占比68.2%；而3萬以下的僅6宗封頂，占比僅23.1%，而底價占比達53.8%。實際上，讓核心區域的優質地塊先打頭陣，是不少城市的選擇。寧波、合肥、北京皆是如此。天津卻偏偏反其道而行之，拿出的地塊大多位於西青、北辰、武清等環城和遠郊區域。主城僅有的兩宗地，結果還在起拍前停牌了。從去化數據來看，截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個月。而且，杭州去年常住人口淨流入23.9萬人，僅次於成都，需求源源不斷湧入。反觀天津，當前去化周期長達28個月，甚至還有放慢的趨勢，深陷高庫存危機。隨着人口持續流失，購買力正在下降，預期非常不樂觀。自去年中土地市場「急凍」以來，國資央企出手托底，民企紛紛出逃，至今都沒能得到徹底扭轉。今次杭州土拍中，民企共競得35宗地塊，占比近六成，也是目前完成首輪土拍的十餘座城市中，唯一一個不是國央企「控場」的城市，似乎不那麼需要兜底。這也跟杭州房企「家底厚」有關。也難怪有業內人士感嘆：「今天的土拍結果，從側面印證了杭州的城市地位。」「杭州地產一哥」濱江集團是最大贏家，一舉拿下11宗地塊，以184億元的總金額榮登榜一。緊隨其後的綠城集團以146.4億元奪得7宗地塊；眾安集團以39.09億元斬獲5宗地塊。這三家房企均以杭州為大本營，深耕本地市場，注重產品力打造，在行業規模負增長的背景下仍能逆市走高。據克爾瑞數據，綠城中國、濱江集團的全口徑銷售額分別為2666億元、1691億元，同比增幅均達到24%，眾安房產的銷售增幅超過30%。過往土拍的參與者多為外來民企和國央企，在土地市場不熱，大家兜里沒錢的2022年，願意接盤的，幾乎只剩本地城投了。放眼全國，民企回歸在不少熱點城市已有苗頭。例如合肥土拍，成功吸引了旭輝、龍湖、偉星、文一、邦泰等房企入局。地市是樓市的風向標。土拍興旺，民企回流，其實在傳達一個重要信號：當然，不是每一個城市都有這樣好的勢頭。比如天津，依然慘兮兮。除了杭州，重慶、南京、合肥等城市的部分區域和板塊，也蘊藏着一定機會。簡單來說就是：抱緊核心區域，不要盲加槓桿，謹慎並樂觀走向未來。在股市再度探底，跌破2900點的當下，信心比黃金更貴重。國家新一線城市重慶，經濟複合增長率堪比深圳，每年新增常住人口30W+，熱度正在飆升。樓市黃大大深度調研重慶樓市，這座城市何時啟動大漲？哪些板塊什麼產品最有前景？
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