close

共 11盤預售公示、登記，列表見文末↓


|PART 1|


杭州新房熱度雖整體在緩慢的往下，但一個趨勢是眾所周知的，那就是分化，分化總體呈現兩個方向。

一是，新房與二手房價倒掛明顯的區域，比較具有代表性的是未科、奧體。

倒掛基本在2萬朝上的水平，這些區域的新房從來都不缺房票，倒掛+板塊發展預期加持下，無論是上車還是優化，甚至套利，都是極佳的選擇。

二是，一些老城優質板塊，比如文暉、申花。

由於板塊開發階段的原因，老城中心區域的供應並不像新城那樣，能夠持續的保持穩定的大供應，受供應所限以及新房較低限價的影響，新房一直都處於較為緊缺的狀態。

同時，由於老城購房者社保時間整體較長，頂格社保遍地走，只要新房搖號觸發了社保排序，那麼入圍門檻大概率就是極高的。

對於一些中低社保的購房者而言，現在的杭州新房市場就顯然沒有那麼友好，有較好購買價值的往往都入不了圍。


城西這類特定區域的就更為尷尬，在售新房幾乎和中低社保家庭無緣。

由此，一些社保時間較短的購房者可能會走向買二手房這條通道，亦或隨意上車某個可上車的選擇。

基於此，以及目前分化的新房行情，此次列出一些在我看來相對容易入圍、或中低社保有入圍可能性，且具有較高購買價值的板塊新房為各位讀者做一定的參考。

|PART 2|

買房關鍵看地段，已經價值兌現的地段，再配上限價嚴苛的新房無疑是所有人心中的香餑餑，自然極易一房難求。

既然如此，我們為何不選擇一些地段價值還未完全兌現，限價也相對接近當前已經兌現的地段價值的新房呢？

比如市北、艮北、運河新城（智慧網谷）這三大次級板塊。

不同於奧體、未科、江河匯這些板塊的新房限價，這三個板塊目前的限價明顯更接近於板塊在售的二手房。

市北東目前的二手房大致在4.5萬至5.5萬之間，而且想要成交5萬+的難度顯然較大，新房限價卻已經達到了3.95萬，可以直接比較出來的倒掛大致也就在5k至1萬之間。

如果再綜合考慮新房更低的得房率，當前的倒掛可能還要更低。其他兩個板塊的倒掛也和市北的情況也基本接近。

運河新城限價3.8萬，周邊可參考的二手房掛牌價大致也就在4萬出頭至6萬之間，實際可成交價格和新房限價之間的價差大致在1萬左右，甚至更低。


艮北的新房限價4.4萬，區域內的二手房成交區域間大致也就在5萬至6萬，綜合現階段的新房得房率以及更差一些的小區位，整體倒掛並不算太大。

加上二手房價格不斷的回調，一些投機性的需求在快速退出，這些板塊目前的競爭壓力總體並不如奧體等宇宙中心那麼大。

同時，入圍門檻和開盤量以及有沒有競品相對沖，呈現着非常緊密的相關性。

遠的就如去年8月份的紅盤潮。

亞運村這樣的地段價值與奧體幾乎無異，且樓盤品質預期較高的樓盤，在大量競品選擇的對衝下，綠城桂冠東方後批次甚至都不需要社保排序。

近的就比如近期市北開盤的濱綠二盤。

在分流效應下，綠城沁桂軒甚至都沒有激發社保排序機制，報名即入圍，就算有房家庭中籤率也能達到7%以上。

就算這兩盤不分流，僅單盤開盤，只要領出的房源量稍多一些，單次預售三四百套，那也有相當大概率不用拼社保。

萬一進入拼社保流程，門檻大概率也不會太高，中低社保入圍的可能性非常之大。

可以這樣說，只要接下來政策面沒有明顯放鬆，市場不明顯回暖，持續不斷的搖號，複合中籤率定不會太低，堅持搖號中籤的概率並不小。


艮北的中海地塊，由於小區位相對此前在售的多個同板塊新盤並不算太好，且限價也有一定程度提升。

可以預見到，只要開盤量稍大，大概率也不用拼社保，就算拼社保，門檻也不會太高。

運河新城的河映雲集則有較大可能會集中式開盤，首開房源量較大，拼社保、或者拼中高社保的概率不大。

與運河新城未來有一體化趨勢的智慧網谷，後續幾個新盤預期拼社保的門檻同樣不會太高。

越秀濱江項目、以及深圳特發項目都可以積極關注。

除了這三個板塊，一些預算相對較高、但社保時間不算長的中高端購房者還可以關注錢江新城二期、濱江中心區域的幾個在售、待售項目，以及此次成交的新地塊。

|PART 3|


錢江新城二期目前的城市界面也不算好，但區位擺在這裡，與江河匯緊貼，未來的房價下限不會太低，土地供應大的弊端終究會被時間和城市發展所擊破。

濱江中心區域的市場待遇顯然不如濱江沿江區域，受早期的樓盤品質以及偏向產業區的城市界面所限，目前的二手房也不溫不火。

但還是此前說過的邏輯，濱江一些二手樓盤價格上不去的原因在於：濱江不缺房，濱江缺的是好房。

新一批的濱江中心區域的新樓盤在濱江、綠城的塑造下，大概率是可以打破當前二手房建立的價值體系，濱綠的限價新房可買。

基本吻合上文所說的，市北、艮北、運河新城、錢二皆處於開發的伊始或中途階段，板塊新房限價和板塊目前的發展階段所兌現價值差不大，與二手房的顯性倒掛自然沒有那麼可觀。

但正因為這些板塊還在開發早中期，未來就還有一段板塊未兌現的發展隱性倒掛，這種屬於上升期的板塊新房怎麼看都值得下手。

濱江中心區域的新房則不太一樣，地段價值在，也基本兌現了，但當下的存量二手房並不能匹配地段價值，需要跟的上時代的品質住房重塑板塊真實價值。


由濱綠出品的品質新房就承擔着這樣的使命。

也正是因為濱江中心區域的價值還未重塑，大多數人又習慣於對比當前的存量二手房，使得品質新房的價值被低估，創造出了一個相對容易上車的環境。

以下我將這些項目一一列出，供大家搖號參考，預算夠的上的中低社保家庭可重點關注。

就算它們短期的賺錢效應沒有那麼強，但它們至少未來可期，或價值堅實。

|PART 4|

市北：濱江潮聽映月府、綠城沁桂軒、綠城詠桂里。

艮北：中海地塊、大家地塊。

運河新城：中海河映雲集、運河集團地塊。

智慧網谷：濱江越秀濱萃悅府、深圳特發地塊。

錢江新城二期：濱江棲江攬月軒、濱江觀翠攬月軒、建發地塊一、建發地塊二。

濱江中心區：綠城華潤襄七房項目、濱江建杭江暉府。


| 今日公示樓盤|

| 今日登記樓盤|


-END-



文/荊軻編輯/荊軻

本文僅代表作者個人觀點。

本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。以政府部門最終批准文件圖則、（商品房買賣合同）及附件等協議為準。開發商保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。本文面積如無特殊說明均為建築面積。


2022杭州地鐵樓盤圖（5月版）

贏取條件：留言，且被移入精選、點讚數超過5，請加房叔個人微信hangzhoufangshu9獲取

房叔說

從濱江綠城洞見杭州開發趨勢

缺的是信心

柳浪東苑無社保門檻新房

當下，二手房能不能買？

首次土拍,關注哪些紅盤?

二手房冰火兩重隱藏了什麼

避坑百搭，宜家實用指南

缺的不是錢，是需求

房叔選房

江畔錦園 溪悅雲和園 啟航城 鼎湖未來雲城

嵐漫之城、之彩城

房叔瞰杭

老餘杭

之江
崇賢
北部新城
閒林
臨平山北
良渚
三墩北
未來科技城
瓶窯

點個在看，讓房叔更好。
arrow
arrow
    全站熱搜
    創作者介紹
    創作者 鑽石舞台 的頭像
    鑽石舞台

    鑽石舞台

    鑽石舞台 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()