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|PART 1|


對於杭州主城江岸而言，錢二是最後一塊寶地，從擁江的地理視角看，錢二的天花板甚至並不會比南星橋差上多少。

畢竟以錢新為原點，錢二與南星橋幾乎呈現地理對稱，如果只依託錢新，錢二與南星橋自然是同級的。

但如果只是如果，南星橋的高度之所以能夠走到杭州巔峰，顯然不僅僅只是錢新一家的功勞。

翻開杭州地圖，南星橋幾乎是拱立在錢新、湖濱、濱江核心區之間的，而這三家卻又是杭州當前最強的購買力生成板塊。

除去集合了近乎杭州最強的需求內生力之外，南星橋整片開發的起點之高足以讓全杭望而興嘆，從四橋到望江隧道，整段江岸就猶如杭州的豪宅博物館。

加之南星橋的商業地緣加持，去目前杭州兩大核心頂級商圈武林-湖濱、錢新都在一腳油門的時空距離之內，這樣的先天商業地緣天生就是虹吸省內富人最強底氣。

更何況還緊鄰杭州最老底子的文脈遺存。

地段、地段、還是地段，南星橋的今天，地段因素起碼占了6成。

當然好的地段還不夠，沒有好的產品，富人也是會猶豫的，尤其是在杭州這樣一座對產品有着極致追求的城市。


但恰好，南星橋就又是住宅產品力之巔，所以各種恰好相加，才成就了它。

別小看了這些恰好，一個恰好不難，兩個恰好市場上也有，但三個、四個恰好都匯聚在一起，那就是絕無僅有。

那麼錢二能做到嗎？顯然是不能的，但不能不代表錢二就差了，或者說沒有購買價值。

畢竟南星橋的天花板太高，不能達到南星橋的10成價值水準，能夠達到9成，8成也是極為耀眼的。

從當前已經呈現的板塊現狀、地緣價值看，錢二與南星橋確實有不小的差距。

在擁江向南的城市戰略之下，錢二甚至可能都不一定能夠在地緣上完勝本被定位為城市新中心的奧體、錢江世紀城。

加上目前如近郊板塊的荒蕪內部配套，錢二被人質疑也就非常合理。


何況，一條高架相切，艮北目前的限價也僅4萬出頭，就算是核心區的二手成交價也不過5.5萬+，而杭州人民極為看重倒掛，錢二似乎成為了反倒掛的對象。

如此一來，錢二無價值便被推上了風口浪尖，尤其是踏入現場的那一刻，大卡帶起的漫天煙塵將看客一下子拉回了現實，更加堅定了看空的立場。

市場給予的反饋也如此，熱度平平是現階段錢二新房的現狀。

但我們理性的回過頭來看，錢二真的就沒有購買價值嗎？

對此，我個人並不贊同。

|PART 2|

我們買房從來都不是只看當下，當下很重要，但當下大概率已經被市場定價，當下越成熟定價就越高。

如果地段完全成熟了，地段則會被完全定價，後續基本就沒有地段疊新的紅利可吃，只能跟隨行情而動，很難出現超漲的可能。

這就是許多老闆塊之殤，老闆塊即使出現了一塊騰挪出來的新地，品質再好也很難有比較好的市場表現。

典型的如橋東幾個品質次新，單獨拎出來橫向比較同時期的產品，品質之高能出其右的並不多。

但交付後的市場表現卻不盡如人意，4.7萬左右的發行價，到今天成交也很難突破7萬。


就算是武林一號這樣的符號豪宅，近年的市場表現也不如南星橋等一眾江景豪宅來得好。

對於錢二來說，它與老闆塊最大的區別就在於，板塊僅處於開發初始階段，也就是說，板塊未來的發展兌現將會隨着時間的向前一步步的投射到早期交付的存量住宅上。

這才是錢二最大的隱性價值，而且這也恰恰是錢二的優勢所在。

作為杭州主城沿江最後一塊核心板塊，錢二是完全的整拆整建，成本極其的高昂，開發標準更是杭州目前的天花板。

提前整體規劃建設的連堡豐城，地下綜合管廊，以及板塊未動地鐵先行的交通基礎硬件基本堆到頂。

可以說，錢二的建設在杭州建城史上都是少見的下血本的。

也可以預見到，錢二的後續開發標準大概率都將延續前期開發的超高標準。

公共配套、TOD商業商務節點、以及住宅的開發建設標準，都會是其它板塊難以輕易企及的。

|PART 3|

是，錢二的商務和產業不是規劃中的重心所在，而沒有產業已經是深入杭州人對板塊負面預期的一種恐懼。

不管城東新城、下沙、臨平等區域是否真的是因為沒有產業而房價長期不振，反正基本在市場上已經形成了這樣的普遍共識：

沒有產業的板塊發展動力受限，房價受限。

確實，產業在杭州造就了不少神話，濱江、未科、蔣村都是非常好的案例，假如沒有產業這些板塊的房價表現絕對要在現在的基礎上打上大的折扣。

但絕對產業板塊論如果真的普適，甚至唯產業絕對論，那就不會出現南星橋、奧體、市北西、申花的高房價現狀。


上述板塊可基本都是純居住板塊，或僅混雜了小比例產業的重居住型板塊，而它們卻基本都是周邊板塊的價格高點。

也不能完全解釋濱江中心區域，為什麼存在如此之多價格不振的存量樓盤。

產業決定房價的核心在於，能夠生成大量的高端購買力，而高端購買力決定了房價的天花板。

靠近產業集聚地自然可以較好的承接一大批購買力。

但問題在於高端購買力是可以外溢而走的，他們考量買怎樣的住房和我們普通人幾乎是一樣的。

當區域內、或產業集聚地周邊沒有可以滿足高端購買力需求的品質住宅時，這些高端購買力確實只能委身於產業地，在產業地不停的內卷，就算產品再爛價格一樣不低。

就如同上海、北京等產業高地。

張江的碼農再有錢，品質住宅、豪宅得跨區域配置，而周邊的房子再爛也只能將就下去，推高那些看似如杭州安置房般的商品房小區價格，直抵天際。

但杭州可不一樣，除去未科由於地緣原因，高端需求很難大規模跨區域配置住宅，濱江、錢新等位於城市地理中心區域的產業人口卻可以跨區域配置。

在濱江工作何須一定買濱江，委身於濱江的老破大？一腳油門外的奧體次新、市北西次新、高端的南星橋次新難道不香嗎？

我們看產業區，特別是杭州擁江兩岸的產業區時，切記不要刻舟求劍，將產業區獨立看待，而是要將其地緣條件統籌考量進去。

說白話就是，看濱江也好，看錢新也好，我們要以它們為圓點畫一個交通半徑可達的圈，綜合考慮這個圈內具體板塊的居住競爭力。

哪個板塊居住競爭力強，哪個板塊天花板就越高。


目前看擁江產業帶這個圈內，南星橋是第一，所以它必然是擁江天花板。

濱江沿江、江河匯、奧體等板塊的優質次新也不錯，那就可以順位在南星橋之後。

錢二呢？考慮到未來成型後，錢二必然也是可以的，濱江、錢新的產業、及各類高端購買力外溢至錢二並沒有什麼阻礙。

假如我們設想中錢二真的能夠超高標準落地各項配套，那麼錢二恐怕不會低於奧體、濱江沿江。

甚至有機會摸到江河匯、南星橋的尾巴。

畢竟錢二的標準高的嚇人，而且是全方位的高標準，住宅、商業、教育、濱水區、乃至地下看不見的管廊。

但未來終究是未來，決定房價的也不止板塊建設標準和區位，一個核心變量更重要。

那就是供應。

|PART 4|

是的，最後我們不得不加以考慮到錢二的供應情況，錢二很大，而且都是白地，根據控規大部分地塊也是住宅用地，也就意味着錢二的潛在供應將會很大。

假如不加以節制的出讓宅地，那麼錢二短期必定不會有太大的想象空間。

甚至將很大可能的連累到周邊板塊，比如奧體、亞運村、艮北、甚至江河匯、南星橋。

錢二能夠以5.5-6.6萬的限價持續出地，那麼還有多少人會買周邊目前房價高企的二手呢？這是個大問題。

再問個簡單的問題，二橋為分割線，一側的新盤賣6-7萬且搖號難度不高，另一側的二手次新掛牌10萬+，你選哪個？


不用多說吧？當然不排除個別人願意花高價買二手，享受可見可得、即買即住的感受，但我們要相信多數人還是理性的。

錢二如果真的連年成規模出地，受影響的僅是周邊存量二手，恐怕新房也一樣，短期新房的賺錢預期必然下降，所謂的購買價值也就受影響。

但這也僅僅是一個假設，錢二如果將出地周期拉長，控制年均出地量，那麼潛在總供應大的影響則自然有限。

隨着開發的進度，板塊開發階段不斷推進，價值穩步兌現，二手也必將有一定程度的回報。

站在今天，將時間儘量拉長，對於錢二我是看好的，不說達到南星橋、江河匯的9-9.5成價值，8.5成+應該是問題不大的。

但短期我稍顯謹慎，6.6萬+的限價，加可能的潛在大供應，總體預期有，但有限。

而我卻是一個長期主義者，所以我看好。

|PART 5|

換個角度，與其買那些動輒6-7萬的次級板塊二手房，何不錢二？

愛一座城市應該敢於長期相伴，於板塊亦如此。


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-END-



文/荊軻編輯/荊軻

本文僅代表作者個人觀點。

本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。以政府部門最終批准文件圖則、（商品房買賣合同）及附件等協議為準。開發商保留對宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。本文面積如無特殊說明均為建築面積。


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