鑽石舞台

5.17新政終於來了，直接來說6個關鍵點：

只救二手房，幾乎是二手房的定製新政；

剛需的社保幼子有救了，落戶就能買二手房，非杭州戶口社保12個月就能買二手房

「賣一買一」的剛改家庭賣二手房滿2年免徵增值稅

3孩家庭是優待對象，可買第三套（新房二手房均可）且可享受無房待遇

只救二手房，幾乎是二手房的定製新政；但一邊在放水，一邊在沖水，會怎麼樣？

力度比想象的大，比別的城市做得更精準；

全國的購買力會就此沖向杭州嗎？

具體看下文分析。

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01

二手房限購放開

社保幼子有救了

政策原文：

1、在本市限購範圍內購買二手住房的，對落戶本市未滿5年的戶籍家庭取消原「在購房之日前2年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月」的規定；

2、對非本市戶籍家庭，將原「在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月」的規定調整為「在購房之日前1年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月」。

政策解讀：

這些是針對二手房極大利好，只要落戶杭州，就可以直接購買二手房；非本市戶口，社保從48個月降低為12個月；而新房政策依然是杭州戶口未滿5年需要24個月社保，和非杭州戶口需要48個月社保。

政策影響：

會促進二手房的需求大幅度提升，落戶未滿5年社保2年以內的社保幼子和非杭州戶口社保沒有繳納4年社保幼子只能購買二手房，這部分之前被8.5新政影響的人群基數是巨大的。

可以看出，原本被排擠的社保幼子有救了，落戶就能買二手房，非杭州戶口社保12個月就能買二手房。

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（入群時間截止5.18 12：00）

02

滿2唯一免徵營業稅

5改2終於來了

政策原文：

對本市限購範圍內，個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調整到2年。個人轉讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。

政策解讀：

進一步降低二手房的交易門檻和成本，但是注意，這個不是針對全體，僅是個人轉讓家庭唯一住房。

政策影響：

5%的增值稅是二手房交易稅費的大頭，假如一套500萬的二手房在掛牌，且是業主名下唯一，滿兩年但不滿五年。

按照517新政之前，買家實際成本：房價500萬+增值稅500*5.3%+個稅500*1%+契稅500*1%（1-2%之間）+中介費500*2%=546.5萬元

按照517新政：買家實際成本：房價500萬+個稅500*1%+契稅500*1%（1-2%之間）+中介費500*2%=520萬元。一套價值500萬的房源，直接省下26.5萬元稅費。

但這個政策的影響力已經大打折扣，因為僅針對個人轉讓家庭唯一住房，主要是要優先照顧「賣一買一」，而不是二手房普惠政策。

增值稅5改2，會帶來兩方面的影響：2年以上-5年以內的次新房成交量略有上升，這部分是直接受惠的房源；2年推動唯一家庭住房的改善，滿2年的二手房的掛牌量也會上升。

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（入群時間截止5.18 12：00）

03

3孩新增1套

但有很嚴格的條件限制

政策原文：

《通知》明確更好滿足三孩家庭購房需求。一是符合條件的三孩家庭，在本市限購範圍內限購的住房套數增加1套；二是符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照「無房家庭」優先搖號。

政策解讀：

3孩家庭可新增一套購房，且享受無房家庭的優待政策，但3孩有2個條件，1是2021年前5月31日後生育3孩的家庭，就是說你的孩子至少一個是少於1歲，或是你從現在就開始準備三胎。

2是夫妻至少一方是杭州戶口。

政策影響：

杭州的政策比其他城市更收斂和精準，南京、蘇州、無錫是針對2孩家庭就有優待政策，但杭州提高到3孩家庭且對孩子的年齡也做了要求，這樣涉及到的範圍就小了很多，受惠人群也少了很多。

但待遇更好，可以享受無房家庭的優先搖號，能搖中的機會也多一些。

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（入群時間截止5.18 12：00）

04

為什麼只救二手房

不救新房

5.17新政，可以看出杭州的政策導向發生了極大的變化，原本的新政方向對新房和二手房基本一視同仁，但5.17新政明顯偏向拯救二手房，新房市場幾乎未涉及？

為什麼只救二手房不顧新房？3點原因：

首先，因為現在杭州新房不需要救，熱度仍在，需要拼社保才能入圍的紅盤一茬接一茬地來；而二手房已經降到冰點，1-4月成交量下探到近四年的最低點，萎靡不振影響到整體樓市的信心。

其次，房票過度擠壓在新房市場，冷熱不均；

因為新房的限價和二手的倒掛，市場上的房票大部分擠壓在新房市場，新房一房難求，二手一房難賣，旱的旱死，澇的澇死。這種不平衡的狀態需要改變。

再次，只有二手房市場活躍和上升，可以間接提升新房，促進整體市場的良性健康發展。

沒有二手房的成交和價格穩定，新房的倒掛也是一句空話，所以拯救了二手房，也等於拯救了整個樓市。

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（入群時間截止5.18 12：00）

05

新房

二手房會怎麼樣？

5.17新政的確是針對二手房做了定製的幫扶，那二手房是不是就此回暖，量價齊升了呢？

的確，社保幼子購買二手房的比例肯定會增加，二手房的需求上升是明確的。因為降低了限購的門檻，會吸引全國的購買力沖入杭州嗎？持續放水的二手房接下來回暖是肯定的。

但是同時我們看到的是二手房也在「沖水」，一方面部分達到5改2條件的二手房會進入掛牌市場，另一方面受二手房利好刺激，原本「靜觀其變」的一些二手房房源也會積極入市，掛牌量也會大量增加。

所以，二手房市場在需求和供應都增加的情況下，會呈現成交量的快速上升，但因供應充足、競爭激烈，二手房價格上漲還很難，量升價穩，會是接下來的態勢。

而對於新房市場，基本面不會有很大變化，但會2種新態勢：

首先，改善需求將更難搖號，有2股力量加入競爭，3胎家庭和「賣一買一」享受增值稅優惠的剛改家庭；

其次，低價位的邊郊新房關注度持續下降，因為社保幼子的分流到二手房，沒有核心優勢的郊區新房就更難賣了。

你對5.17新政還有什麼看法嗎？歡迎來直播間和群里聊聊。

附政策全文：

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