鑽石舞台

「砍量」是里仁洞村本次改造項目優化方案的一大要點。據公示內容，原番禺大道(里仁洞段)綜合提升工程被取消，轉而優化為人行天橋方案。值得注意的是，按照2020年9月公布的《番禺區南村鎮裡仁洞村城市更新單元詳細規劃》，番禺大道上方原擬定「加蓋」建設萬博公園，以廊橋系統連接長隆、萬博、里仁洞三大組團，打造中國第一條高線公園。

優化后里仁洞村改造範圍內總建築面積391.48萬平方米，較原規劃減少13.76萬平方米。其中，融資住宅減少4.1萬平方米，融資商業減少9.66萬平方米。

建設量減少後，本次更新單元改造範圍內配套設施服務人口、公共設施建築面積隨之發生調整。按照規劃，配套設施服務人口由7.7萬人核減為7 .58萬人，相應的公共設施建築面積由46.71萬平方米調整為45.76萬平方米。不過，公共設施數量不降反增，比原規劃增加34處至346處。

具體來看，公共設施建築面積調整主要面向居住片區人群及產業（商業服務業），前者公共設施建築面積減少0.41萬平方米，後者減少0.54萬平方米。具體變動建築面積的項目，則包括幼兒園、社區商業、餐飲等。記者留意到，有6個地塊取消日托中心，9個地塊新增平價餐飲或高端餐飲、公共廁所等項目。

「限高」，是本次改造項目優化方案釋放的另一信號。2019年裡仁洞村公開招商時，曾計劃打造300米左右的高層商業建築，此前公布的《番禺區南村鎮裡仁洞村城市更新單元詳細規劃》計劃建設245米標誌性塔樓組團。而今，這一願景已迎來調整。公示內容顯示，里仁洞村調整後的商辦建築限高245米，居住建築限高120米。其中，5個地塊的建築限高有所調整，3個地塊限高下調，2個地塊限高上調。地塊10、地塊20的建築限高由原定的245米分別調整為190米、230米。

圖源《番禺區南村鎮裡仁洞村城市更新單元詳細規劃優化》

2019年5月，里仁洞村舊村莊更新改造項目公開招商。圖源廣州公共資源交易中心

公開資料顯示，里仁洞村城市更新項目是國企越秀地產於2019年落下的舊改一子，投資額高達210億元，是迄今為止番禺區投資額最大的舊村莊更新改造項目。

今年2月，里仁洞村舊村莊更新改造項目被選入《廣州市2022年重點項目計劃的通知》。按照《通知》，里仁洞村擬改造範圍約162公頃，規劃建築面積約405萬平方米，總投資214.98億元。隨着項目推進，里仁洞村有望搖身變成以「科創時尚、商務辦公、生態居住」為主導功能的南中國時尚產業高地、多元包容的活力城區。

航拍里仁洞村。圖源南都圖庫

而今，這個改造體量、投資額均位列前茅的城市更新項目迎來新調整，減量又限高，不禁吸引市場目光。據公示內容，規劃優化後占住宅總建設量的比例由16.47%提高到16.55%。「有力地補齊了區域公共服務設施配套短板，極大提升了萬博片區公共服務設施服務水平。」公示內文稱。

一名接近該項目的業內人士表示，一般而言，企業承接城市更新項目，「都希望在合理範圍內儘可能提高建設體量」，這是基於利潤角度的考慮。另一名任職於某「舊改大戶」房企的業內人士則告訴記者，受房地產行業調整影響，部分房企會選擇適當減少建設量，以減輕開發壓力。「國企會更有信心。」該人士表示。

廣州某國企開發商人士亦持有相似的觀點。「國企有國企的優勢，這點是毋庸置疑的。對於城市更新項目，我們的態度還是比較堅定且有信心，獲批的項目會繼續做下去。」不過，當談及是否會繼續加碼城市更新，該人士表示：「可能要等到市場更樂觀點再挖掘具體的項目。」

官方渠道信息顯示，里仁洞村首期復建安置房已於2020年12月正式動工。據越秀地產2021年年度報告，2022年，越秀地產將深化城市更新項目獲取力度，強化對城市更新政策的研究，加強同各級政府城市更新平台的合作以及同擁有城市更新項目的企業的合作，聚焦舊村改造項目，加大更新項目的併購力度。「充分利用國企背景優勢，加強同各類國企合作，共同開發存量土地資源。」越秀地產在報告中稱。