7月11日，市場第15單基礎設施公募REITs、首單保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目——紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目獲深交所通過。
前期深交所在對該項目申請的反饋意見中針對運營管理層面有諸多問詢，本次保障性租賃住房公募REITs項目的成功發行充分體現了住房租賃市場旺盛的市場需求與穩定的經營能力。對此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然對該項目成功發行背後所體現的行業特徵解讀評述如下：
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旺盛的市場需求是支撐保障性租賃住房
公募REITs成功發行的基礎
此次深圳市人才安居集團報送的保障性租賃住房公募REITs項目選取了4個位於深圳核心區域或核心地段的項目，這既體現了底層資產布局、類型、規模作為運營保障性租賃住房公募REITs表現的前置因素，亦是旺盛、長期持續的市場需求的表現。
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租金增長率主要與城鎮職工平均工資水平的增長率有關（而平均工資水平與城市GDP增速密切相關），空置率與城市的流動人口數量相關。ICCRA在《2021年中國住房租賃市場藍皮書》中對於上述兩個指標的變化情況，進行了闡述：在過往2年內，全國租賃住房市場穩步上漲，集中式租賃住房規模較2019年增長122.9%，第一梯隊城市需求驅動力十分強勁，平均出租率達90%，平均續約率上升至57.6%，數據充分表明住房租賃整體市場需求旺盛，且新冠疫情對於指標變化的影響微弱（通過2019年與2021年的數據進行對比得到結論）。
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保障性租賃住房項目基本均能夠
在短期內達到穩定運營
本單保障性租賃住房公募REITs的成功發行，對於保租房穩定性、增長潛力的問詢進行了有力釋疑。事實上，根據住房租賃行業特性，項目實際開業後3-6個月即可完成70%以上的房源招租（即出租率達到70%以上），運營1年後基本可以達到出租率穩定的狀態。
從本單具體情況來看——
◉ 本項目租約穩定：單位租戶占比超過50%，且單位租戶的合同期為3年。
◉租金漲幅不高但穩定：租期內租金不上漲，每個合同期租金漲幅2%。
◉收入持續性較強：非租金收入來源於配套商業設施租金收入以及配套停車場租金收入。
◉毛利潤率GOP可保證在90%以上，體現出良好的成本管控水平。
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保障性租賃住房的運營管理機構能力
是保證REITs收益率的關鍵
運營管理機構是保障性租賃住房公募REITs在上市後能夠有理想市場表現的關鍵保障。一般基金管理人都會聘請外部或內部運營管理機構，由其提供標的項目的運營管理服務。運營管理能力主要是指收益率的創造和提升能力。
具體包括以下指標：
◉市場定位能力
◉收益管理能力：包括租金管理能力、租約管理能力（租期 & 續約率）、非租金收入創造能力、租戶滿意度等指標
◉運營成本管控能力：毛利潤率指標（GOP）、人力成本、市場費用、物業維修養護費用、物業管理費、能源使用費、空置損失管理等指標
可參考《深度分析：保障性租賃住房REITs運營管理機構的評價維度》一文。
ICCRA年終重磅研究成果——《中國住房租賃市場藍皮書·2021》正式發布，掃描下方二維碼即可獲取報告全文。
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