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本文轉自公眾號星碩袁學婭專欄，作者 | 袁學婭
觀察到最近行業論壇的關注點、以及媒體採訪的聚焦點，似乎都較為一致的從高端全服務類型酒店、和標準化連鎖酒店，轉向兩頭的腰部區域–精選服務酒店（Selected Service Hotel） 。這類檔次的酒店，在不同集團推廣的過程中，卻賦予了不同的名稱：中高端酒店、輕奢酒店、高端奢選酒店、新高端酒店…….。發力推廣這類酒店，應該是投資方和運營方都對於市場和消費水平趨於理性的統一認知的結果，是行業市場化成熟的標誌之一。
在各個不同品牌將這類檔次的酒店推出介紹時，強調的重點是：性價比、適合新中產階層的消費需求、溢價能力和不算物業在內的投資標準。這樣的宣傳，無論對於新建、新租還是存量酒店改造，都極具吸引力。
這類產品的核心關鍵是：「減少」和「保留」，也就是在傳統高端酒店的基礎上，減少部分不必要的配套設施、減少房量，保留高端酒店的高品質。在產品結構上相對傳統的高端酒店，是比較輕的投資，單房造價在16-18萬，酒店總建築面積不低於10000㎡，客房總量在150間及以下，餐飲及公區配套占總面積10%-15%，其他必備配套經營項目包括：綜合餐吧、多功能廳、健身房、自助洗衣房等。同時，並沒有像傳統高端酒店那樣設置非常多餐飲板塊，如包廂、中餐或大的宴會廳。相對中高端酒店而言，它又高於其標準，具備高端酒店的部分餐飲和宴會功能，仍然保留高端酒店的品質感、儀式感——尤其是酒店的設計、運營物資、氛圍和服務，仍是高端酒店的標準。並且酒店的餐廳除了提供早餐外，也能為住店和周邊的客人提供中餐、晚餐，以及作為咖啡廳和酒吧的功能，滿足基本飲食及休閒社交需求。
對於投資人來講，聽了這樣的介紹，都會有投資的衝動，從中，也可以看到，目前品牌方在提到投資標準時，已經將不動產和物業與運營需求的裝修、裝飾分開計算。
對於一個酒店項目而言，項目總成本由四大部分組成：建築物成本，非建築物成本，軟成本，土地成本。建築物成本在總成本中是占比最高的，對於投資方自建物業的角度，以上的推廣IP容易接受，反正自身物業，要做精選酒店後期只需花費16萬- 18萬單房造價，若以150間客房體量計算，只需投入2600萬元。不能忽略的是，前期的投資的土地成本、建築物成本，還是需要酒店開業後運營來償還回報的。對於租賃物業的投資方而言，會被以上推廣的IP所吸引，但好地段昂貴的租金是多數投資方日後靠運營現金流應付的，經營遇到任何外部因素的影響，出租率沒保證的情況發生，租金是壓垮投資方的沉重巨石。就算以上精選品牌介紹的經過「減少」「保留」後的產品，這類非建築物成本與軟成本，對於建築物以及土地成本而言，占比成分大約為30：70吧，品牌方的30% 部分確實目前能夠滿足新中產階層的消費需求，但對於運營者而言，那70%的成本同樣需要通過運營得以回報，無論是以經營回報返回還是以租金支付返回。
目前不少精選品牌在宣傳中還強調，有別於高端酒店能節約投資成本的核心是：重裝飾、輕裝修。有經驗的消費者挑選高端酒店入住的理由都不缺那一條：隱蔽工程和設備設施質量好。隨着消費理念的改變，酒店產品確實需要更新改變，投資方和運營方都有分工合作，但作為一個酒店項目的投資內容和總成本，是不會因為單方的宣傳或吸引力而有所或缺。否則也不會有在疫情常態化下先倒閉的不少中端酒店租賃物業的運營者。投資品類都在不斷變化，但投資回報的基本原則應該沒啥變化吧。（圖片來自網絡）
來源 | 星碩袁學婭專欄
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