YY評級 - YY | 腳步丈量系列之鹽城——東台、大豐、市區及悅達－鑽石舞台

摘要

22大豐海港CP002的認購倍數接近60倍，在資產荒和20號文利好強省弱區縣平台的背景下，蘇北平台的熱度明顯升溫。因此我們腳步丈量，這次投向鹽城。YY團隊和投資者自駕從上海前往鹽城東台、大豐、鹽城市區，穿越商圈，走過經濟園區和高鐵站，也在鹽城徐徐晚風下從鹽南金融城，出發去寶龍廣場，走訪城市的細節。

具體來看：

（1）東台市作為鹽城下屬財力和認可度最強的區縣，主城區不大，由於交通過於方便，整體人口流出反而加劇，新區人氣略顯不足。平台方面，主平台東台城投目前欲學習城南新區的發展模式，近期債務增長快（增速在30%左右）；次要平台東台國資參與建設的康養小鎮總投資700億元（上海主導），但是目前也僅僅是概念板塊，未來的前景可能需要再審視。

（2）大豐區整體網紅度更高；因而第一站我們選擇了大豐港，整體債務進入嚴監管態勢，鹽城港整合後，自主負債和獨立性都下降，其實未必是壞事；但是考慮過重的債務規模，加上港口條件（無避風港得停擺2個月附近考慮颱風天，加上淤泥沉積每年清淤比較重），整體處於緩慢消化包袱的進程中，產業來看區域內主要是造紙和鋼鐵，也是納稅大戶；城市觀察方面，實地感受荷蘭花海旅遊項目的人氣等，疫情衝擊的痕跡明顯，未來的品牌培育可能仍是充滿了不確定性。

（3）市級平台來看，最大的鹽城城資為市核心城投平台，整體也受土地低迷的影響，平台愈發承擔了一些大的開支，壓力傳導來看，可能仍是階段性的壓力測試，具有非常的大的普遍性。

（4）產業視角，我們選取了悅達集團。目前雖然江蘇悅達汽車產業仍有一定虧損，但是幫助鹽城形成汽車產業鏈（省內最完整），吸納就業2萬人當地，且悅達是全球第4的汽車廠商，中韓關係緩和後有可能會有一點改善；煤炭板塊，悅達前期投資獲益頗豐，22年上半年貢獻約13億元利潤；也有自備電廠（前期拿到路條）陸續建設投產；在產業投資方面，有不少成本法入賬的公司，有較大的想象空間。整體來看，我們可以設問，如果當地最大的產控，也是不值得去投資的，也無其他的民營產業可以投資，這種畸形的投資模式，大部分信貸資源投到了平台，那麼未來這個地方的持續性在什麼地方？這一視角下，地方的產控的研究，我們團隊覺得，肯定是到了一個拐點的位置，從產業規避到產業的重新梳理；當然難度極大，研究資源投入需要很大。

（5）樓市方面，行業凜冬，無論是東台或大豐，還是鹽城主城區，銷售均遇冷。這一點，也有極強的普遍性，截至本調研紀要梳理完，YY團隊也在泰州進行實地考察，也基本是比較類似的路徑。只是現場看盤，會更有衝擊感。

整體看，作為蘇北偏網紅的區域，鹽城雖然債務負擔重，但財力不弱，產業有一定集群，值得更多的挖掘。至少在比爛的邏輯下，好像沒有那麼差不是？

但是，城投的拐點就在這些魔鬼的細節里，不要過早的去下結論。本文只是希望原汁原味的呈現YY團隊的調研心血，一些觀點在所難免（希望辯證去看，如對產業的研究，包括YY最近對中泰化學的路演和交流，也都是基於投資方向的判定）；但是所見，所聞，供君參考，這些是融合了無數的時間，提供了獨特的觀察素材。

1. 為何調研鹽城

（1）資產荒視角下，22大豐海港CP002的認購倍數近60

（2）國發辦20號文視角下，利好強省弱區縣平台

（3）江蘇比較視角下，鹽城偏網紅屬性

2. 怎麼調研鹽城

3. 區域和平台觀感

3.1東台市

（1）東台城投：錯峰擴張債務

（2）東台國資：參與建設總投資700億元的康養小鎮