鑽石舞台

「我們力爭成為全市範圍內由存量物業轉型升級並納入保障性租賃住房範疇的代表，使這片熱土成為閔行乃至上海人才人居樂業的生活家園。」微領地集團首席執行官周君強表示。

在周君強作出上述表述背後，上海市最大的社會化保障性租賃住房社區——微領地浦江中心社區於10月26日正式開業，可提供3116間保障性租賃住房。

黨的二十大報告指出：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。」對此，濱江集團旗下自持商品房租賃社區品牌濱江暖屋總經理陳馳在接受《中國經營報》記者採訪時表示：「房屋租賃行業面臨着巨大的政策機遇，還有很大的市場空間和成長性。」

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也認為，黨的二十大報告再次強調加快建立租購併舉的住房制度，政策紅利有望繼續釋放。「隨着住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業、金融機構等提供了新的發展機遇，相關企業需要抓住政策紅利和市場發展期，拓展新的市場空間。」

中駿集團相關負責人也表示：「未來五年，租購併舉的住房制度建設將全面提速，政府將大力推動住房租賃市場發展，進一步完善住房體系。」

租購併舉制度指明發展方向

租購併舉住房制度為房企指明了未來發展新方向。

「從宏觀層面來看，隨着我國城鎮化率越來越高，人口向一線城市、都市圈聚集，在居住成本保持在較高水平的前提下，人們的剛性居住需求不會減弱。」周君強分析認為，「同時，房地產行業在告別高速增長時代後進入存量時代。無論是從政策變遷、行業變革還是市場需求端的變化，都驅動着住房模式向『租購併舉』方向轉型發展。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在建立租購併舉的住房制度方面，過去五年主要是積極探索、打好基礎，而未來五年則是繼續探索、追求高質量發展。「在房地產行業深度調整的背景下，租購併舉住房制度亦為房企指明了未來發展新方向。」

「在房地產開發主業陷入增長瓶頸的大環境下，建議企業尋找『第二增長曲線』，積極參與租賃住房建設及運營，涉及投資、代建、招租運營等諸多業務環節，以便分得租賃市場的一杯羹。」克而瑞研究中心分析認為。

「從房企角度而言，我們認為租購併舉制度的推出，為房企提供了全新業務的發展方向。」陳馳告訴記者，「以往我們可能更關註銷售型房產物業，接下來可能會結合政策和自身實際情況作出更多的選擇。」

「實際上，一些企業可能不適合發展銷售型房產開發業務，而租購併舉制度給它們提供了另一種更合適的路徑，租賃住房板塊也是很不錯的業務。」陳馳同時認為，在更多的房企進入租賃住房市場後，對於客戶個人而言也會有更多選擇，這也是惠及民生的表現。

據中駿集團相關負責人介紹，中駿集團在積極響應國家租購併舉住房制度的情況下，依託多年以來的布局與積累，整合併協同長租公寓領域優勢資源，形成長租公寓基金管理的資管商業模式，戰略拓展長租公寓業務，並聚焦一線及准一線城市，推進長租公寓的投資及開發。

競相拓展長租公寓賽道

近兩年來，公寓業務整體取得了一些進步，新模式、新發展的探索成績也逐步呈現。

在租購併舉政策未來或全面提速的大背景下，長租公寓賽道亦再度引發市場關注。

「解決青年人才的居住問題，讓『新市民』住有所居且居之心安，需要營造長期穩定的住房租賃市場環境，提供滿足多層次住房需求的產品和服務，讓青年人才實現安居夢。在此過程中，龍湖冠寓積極踐行社會責任，配合各地人才引進安居政策，助力構建當地人才好生態。」龍湖集團相關負責人回復稱。

該負責人同時表示，隨着住房保障體系的日趨完善，龍湖冠寓積極響應「租購併舉」的戰略方針，落地多個保障性租賃住房項目，更好地保障新市民群體的租住需求。

據介紹，截至今年上半年，龍湖冠寓已在全國30餘座城市提供超11萬間公寓房源，累計服務租戶約50萬人，累計用戶逾250萬人，用戶滿意度達95%。克而瑞2022年1～6月TOP20租賃企業公寓開業規模榜顯示，龍湖冠寓累計已開業房源規模穩居行業第二。

除龍湖集團外，萬科也已經在長租公寓市場歷經十餘年的探索。

「在租購併舉、政策環境逐步明朗的新時代，近兩年來公寓業務整體取得了一些進步，新模式、新發展的探索成績也逐步呈現。」萬科泊寓方面表示，公司積極響應並踐行國家「房住不炒」政策，與深圳人才安居集團、上海市虹口公共租賃住房投資運營有限公司等重點國企簽署了租賃住房戰略合作協議，推動保障性租賃住房建設。

萬科泊寓方面提供的數據顯示，截至今年7月31日，萬科泊寓已在北京市、深圳市、廈門市、天津市、佛山市、長沙市、武漢市和成都市等8座城市正式納保50個項目、超4萬間房源，另有5萬餘間房源正在申請納保途中。

此外，作為長租公寓頭部企業，萬科泊寓截至目前已累計獲取21萬間房源，累計開業17萬間，出租率95%、續租率56%、自有渠道獲客占比79%，「業務穩步發展、穩健經營，保持集中式規模第一」。

而中駿集團旗下的方隅公寓、旭輝集團旗下的領寓國際等品牌也發展迅速。

公開信息顯示，截至今年上半年，方隅公寓管理房源為31615間，其中85%分布在一、二線城市，穩定運營的一線重資產項目平均出租率超85%。

另據旭輝集團方面提供的數據，截至今年上半年，瓴寓國際聚焦上海市、北京市、南京市、杭州市、成都市、深圳市六大核心城市，已開拓房間數超8.2萬間，運營超30個大型租賃社區。

品質提升成「新角逐點」

房企在尋找租賃行業發展路徑過程中，更重要的是提高服務水平。

在長租公寓等賽道吸引諸多房企入局角逐之時，品質提升亦成為房地產行業的「新角逐點」。

「在市場完成起跑階段後，住房租賃行業形成了初步的競爭格局，具備品牌和規模優勢的頭部企業開始着力於優化產品和提升運營能力。經過2021年的市場歷練，租賃行業將開啟新一輪的發展周期，以『質』取勝，『剩』者為王。」克而瑞租售分析認為。

對此觀點，陳馳也頗為認同。「房企在尋找租賃行業發展路徑過程中，更重要的是提高服務水平。住房租賃行業最終是服務性行業，所以能不能從激烈的市場競爭中脫穎而出，最終是靠服務水平決定的，房企也才能建立更好的護城河。」

相關資料顯示，作為濱江集團旗下全自持租賃住宅投資運營商，濱江暖屋立足於打造高品質公寓社區品牌。

「濱江集團進入租賃行業，不僅是配合主業，去解決拿地競自持和物業經營問題，更主要的是因為我們也看好這一賽道的持久性。」陳馳表示，濱江暖屋前三年都是在做產品，2021年才開始正式投入運營，目前的總體出租率達到了95%以上。

萬科泊寓方面也表示，公司根據客戶需求與痛點提供酒店式服務標準，通過長短租結合的方式滿足商旅客戶的多元化需求，並初步獲得了市場驗證及客戶認可。

據介紹，在萬科泊寓中高端產品線中，成都交子薈國際公寓主要服務天府金融科技企業等中高端人才，提供星級酒店式公寓服務標準，在開業3個月後出租率達到了90%以上。

「產品在追求品質化的同時，開始聚焦租客全生命周期的需求。超級社區的核心不僅是物理空間，更是連接勢能。」在周君強看來，「時尚舒適、便捷交通、極低價格的產品三要素是微領地對租戶的承諾。7天無休班車、24小時安保、完善的消防設施、人臉識別門禁、智能門鎖等安防措施，讓租戶住得安心、放心。此外，我們認為社區不該僅僅只是居住的地方，還應該是一個充滿活力、開放、多元、溫暖的全新生活社區。」

戴德梁行北區研究部主管魏東表示：「黨的二十大報告在住宅方面更側重多主體供給和多渠道保障。這些政策導向將對保障性住房等領域在未來五年的發展產生利好。」

本文源自《中國經營報》2022年10月31日第20版