鑽石舞台

我們講「雁南飛」，實際上講的是「異地置業」。這是房地產市場裡非常普遍的購房行為，從有房地產開始就有異地置業。典型者如2007年之前，全國人民熟知的「溫州炒房團」。

但我們今次單講「雁南飛」，主要是指過去10年來，中國購房的大潮流，呈現出鮮明的「自北向南」的特徵——與整個中國的經濟重心、人口方向保持同步。大約是2015年甚至更早時間起，北方人南下買房成為一個顯性現象，廣東、廣西、福建、海南等地，都是他們的目光鎖定。我所在的大灣區，感受尤為深刻。「七普」人口數據的發布，更是進一步印證了這個人所共知的事實。

對於這10年來的「北雁南飛」，展現出來的心態與訴求，媒體分析的不算多。但相較於2007年之前主要以「投資升值」為主的異地買房，過去這些年來，奔向包括大灣區在內的東南沿海的買房者，複雜了許多。

所以，我們這篇文章，就試着講清楚：「南飛客」不遠數千里異地購房的特徵，大灣區購房需要注意的坑，怎樣才能買對。

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根據常年跟蹤以及訪問的素材，我認為「南飛客」買房大致可以分為三大類。

第一大類，是基於經濟因素而南下買房。簡單說，就是從北方遷移到南方了。

人口的流向根本上是會跟隨產業走，哪裡有就業，更有發展空間，就會去哪裡。如果一個地方的經濟發展過於緩慢甚至停滯，（自由流動的條件下）就會有人選擇離開，奔向更有前景的「奶與蜜之地」。

中國過去幾十年的發展，以及過去十年的發展，可以鮮明地用兩句話總結：第一句是：農村流向城市，也就是一階城市化。第二句是：小城市流向大城市（大都市圈），也就是二階城市化。

過去10年的情形，說明了我們已經快速邁入城市群時代了。大量人口從發展不善的城市（群）、都市圈，流向了活力強勁的城市群、都市圈，這造成城市之間的分化越來越大，一些城市的人口產業集聚度越來越高。

「七普」人口的數據，印證了這一點——經濟發展和個人機會，已經成為中國人口流動的首要因素。我們在之前的文章里都講了，大家可以重溫一下《未來十年，中國最好的買房機會還在珠三角！》、《看十年，珠三角的人口「虹吸」超乎想象》、《買房「新周期」，錨定「一千一萬」》。

我們看下圖，過去10年，中國人口增長最少的前十地區，前6個都在北方！淨流出。東三省全線下滑，10年人口累計淨流出1100萬。

而反過來，過去10年，中國人口流入省份的TOP3是：廣東（珠三角城市群）、浙江、江蘇三省（長三角城市群），分別增加2171萬人、1014萬人、609萬人，累計增加3794萬。全在東南。

再看下圖，過去10年，人口流入最多的城市排行，淨流入人口能在百萬以上，就是top30。在這裡面，長三角占7個，珠三角占4個。人口流入最猛的兩個大城，全在珠三角！

有人畫的圖很好，未來中國最有發展前景的地方，就是下面這樣「一張弓」。大趨勢說明了，這是大都市圈的勝利，是大城市的勝利。

大故事下，都是一個個人的實際選擇匯流而成。比如有的人覺得自己所在的城市沒有機會，就把整個事業搬到了珠三角。比如有的年輕人畢業了，去南方找了工作。像或者是自己的小孩到了香港求學，家長就想在珠三角置業，離孩子近一點。這樣的例子非常多，只要人來了，購房需求或早或晚都會出現。後台有很多這樣的例子，比如有位粉絲家在哈爾濱，也擁有不少物業了，但是考慮到業務的壯大，就搬來了珠三角，之前趁調控還不那麼嚴厲的時候，在廣州黃埔買了房子。

另外一個粉絲，孩子在香港讀書，畢業後打算在深圳工作，想着先在深圳買套房打個基礎，由於戶口限制，就在龍華買了和頌軒的公寓。我身邊還有一位朋友，家在武漢，畢業來深圳工作，家裡賣了兩套房，換取在深圳南山的一套房。

儘管這個群像不好刻畫，但是說它是事實我想沒有人不承認。這是南下買房的第一大類，背後是實實在在的人口遷移，移民才是大都市圈房地產最大的基本盤。

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南下買房的第二大類，是基於環境因素，這一類更多是旅居，也就是候鳥型人群。

中國的氣候條件大家都很清楚，北方乾燥少雨，空氣較差，南方溫和濕潤，空氣優良，海南更是唯一的熱帶地區，與夏威夷同類。以秦嶺-淮河+胡煥庸線這麼一圍，大概宜居的地方就出現了。人口不斷的南遷，在中國是一個延續了1000多年的歷史大進程，今天也還在進行而已。

我印象中，「南飛客」買房為大眾關注大概是在2014年前後正式外顯的，直接原因是北方的霧霾太嚴重，屢屢爆表（另一個原因是北方冬天太冷）。2015年，因為賈樟柯的搬離北京，變得非常的具有衝突性。但事實上，因為受不了霧霾而想換個新環境的人，從那之後是非常普遍的。

這類人群有實力，一般並不涉及舉家遷移，更多是想在南方氣候好的地方另置一份物業，在北方天寒及霧霾嚴重時換到南方生活。他們最喜歡去的是東南沿海地區，我所了解到的情況，很多北方人沒有見過大海，更想住在海邊。所以，像珠海、海南、惠州、廈門、福州，這些城市，是他們的優選之地。

我們一般將這些稱作「度假地產」，拿我們最熟悉的珠海、惠州來說，很多東北人來買海邊的度假房，廣東1年有4個月的時間能下海（海南當然更長），能滿足他們看海的需求。但是有一點要承認，實踐證明這類物業的確漲價能力不太好，所以，這麼多年過去，很多人覺得買錯了。

在行內，也逐漸產生嚴重分歧。近年來的流行觀點認為，海邊的度假地產都是坑，不要買。

我個人並不完全認同這些看法，在我看來，買度假地產最後後悔，很大程度上並不是「買錯了」，而是「想錯了」。

對一部分實力型買家而言，度假地產是剛需，但對大眾而言它是奢侈品。到海南買度假房也好，到珠海、惠州買度假房也好，到意大利波托菲諾買度假房也好，本質上都是為了享有更優越的生活。只有一個人的自住需求完全得到了滿足之後，他才會考慮這些。因而，那些買了海邊度假房而後悔的買家，據我觀察，往往是沒有真正的弄清楚自己到底買來是為了升值還是為了享受。

比如看下面這份數據，我認為和大家的個人感知相符。這些年在大灣區的很多城市都能看到東北人的身影，氣候是很重要的因素之一。而且，從這裡面，我們也能側面體會到，東北的人口流出。

「南飛客」的第三大類，是基於投資升值的因素，就是看好大灣區房產的升值前景而下注。他們更關注投資回報，比如城市的增長，地段的規劃等等。這類買家在市場上也是非常大的一個群體，背後的因素，貨幣擴張讓他們擔心貶值，要把錢花出去。珠三角的經濟活力，吸引他們，認為有利可圖。同時，本地嚴厲的限購政策，也令他們無法把資金繼續沉澱在本地，只好外出。

但這部分有違房住不炒，咱們就不展開了。大家可以看看珠三角城市過去10年的房價增長情況，要說明一點，這些都是基於官方數據，實際上都是大為低估了真實增長的。

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下面，我們來講，南飛客買房子在，怎麼才能不跳坑。這個潛台詞是，很多「南飛客」買房子跳了坑。

我認為如下幾點比較重要。

第一，恐慌性跟風是大忌，異地買房一定要「慢」，想明白再下手。

大部分異地購房者都是怎麼買房的？

據我觀察，一般都是在他所在的城市出了限購政策，他不能在本地買房了，或者是，他看到周邊的親朋好友都開始往外跑着四處買房了，然後也就跟着去了。這樣大家的情緒一起來，就是恐慌性跟風購房，周邊的房價也全給搞起來了，正好趕了個頂。歷史上，這種情況出現了很多回。

但我勸告異地買家，一定要學會冷靜，要比本地買家更加嚴格的弄清楚自己的需求。因為你需要進入一個陌生的城市，甚至是一個陌生的城市群（比如在珠三角，你可能要了解很多個城市）。一般的小白，是不具備分析和判斷能力的，有的只是樸素的金錢。這種情況下，人往往會被市場情緒和售樓部的氣氛牽着走。所以，要說異地買房最大的坑，是衝動。我有時會見到，一些北方客沒有見過海，一看到大海就歡呼雀躍，立馬就下定了。到底有沒有想明白，不清楚。

港珠澳大橋

我舉一個例子，關於度假地產，很多人買來旅居的，你去回訪就會發現，很多人後悔了，覺得升值慢，但也有一小部分人覺得愉悅。前者就犯了我上面說的錯誤，不是「買錯了」而是「想錯了」。

所以，我的建議是，異地買房，一定要首先想清楚自己要幹什麼，買這套房是要解決什麼問題？是自己每年來住半年，還是養老？是圖它投資升值，還是給小孩提前準備一個家？每一個需求，都對應不同的選擇。只有想清楚，才不會去跟風買在高位，也不會在買了之後不反覆、不毀約。

第二，不要全面撒網，「二鳥在林不如一鳥在手」。

有的同學錢多，全國買房子，可以從海南看到珠三角再看到長三角，我不太建議這麼漫無邊際的撒網。全中國哪怕是優質的城市群就那麼5個，你也不可能全部覆蓋。一方面，人的能力有限，你關注不了那麼多，要做自己能力圈範圍內的事情。別說關注了，大部分生活在長三角的人都不知道珠三角都是哪幾個城市。另一方面，現在的政策每個城市都不同，有的城市限購嚴苛你根本沒有機會參與。所以，在你說「我想買哪個地方」的同時，你還要問「我能買哪個地方」。

下面這張大灣區的購房政策，請大家認真了解比對收藏好。

（來源：網絡）

我的建議，不要幾個都市圈都去看，就首先鎖定一個區域，花上它半年時間，扎紮實實做功課，選擇城市，選擇樓盤。比如我看好未來10年的珠三角，那麼其它的都市圈，什麼長三角、成渝，我就不看了，就先紮根把珠三角弄明白。這裡有9個城市，可能很多異地買房人只知道廣深，但像東莞、佛山、珠海、中山、惠州等等，都有很不錯的機會，夠你看的了。

第三，既要買對，又要買不貴。

我一直以來的買房觀是：買入一個好城市，買入一個好價格。既要買對，又要買不貴。這裡面，「買對」更重要。

但是據我觀察，能同時做到這樣的，不多。大部分人都是如下三種情況：1）買對了，但買貴了；2）：沒買對，但也沒買貴。3）既沒買對，又買貴了。造成這個的原因，有市場的原因（比如市場在頂點），但更多是個人的因素，不懂，不做功課，任性瞎買。

我建議大家，動輒幾百萬的房產，一定不要想着一擊必中，最好花多點時間在珠三角跑盤，每個地方收集到足夠多的信息，尋找更靠譜的房產專家，結合自身的需要做出冷靜的判斷。就是做到這些也未必能夠做到完美，但還是更有可能做到「買對」的。

接下來的市場，因為調控的壓力，我認為珠三角有機會出現一些「好價格」，樓盤的折扣力度也會多起來。如果是一個好的買家，那麼這時候出動跑盤要比之前的亢奮期，更從容「做對」。

（廣州小蠻腰）

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繼續來說，當你完成了上面的功課之後，怎麼選房子就很重要。

我總結四句話，供各位參考（當然這些只適合在珠三角，是否適合長三角，還需要驗證）：

1）如果是純投資升值的，要選擇成長性區域+長期持有。為什麼？因為中心城市的核心區域，穩定性當然最好，但都有嚴厲的限購。能夠參與的，一定是需要較長時間的成長性區域，比如廣州增城區的新塘、中山的馬鞍島這些地方，限購門檻較低，是新區。買這裡，行不行？關鍵看整個城市的基本面，以及導入的產業、人口和基建情況。一般來講，買家可能需要多一些耐心。這裡就要拷問你的持有周期了，如果想買來3-5年就想賣掉的，不如拿更長期。我上次去看了兩個限購門檻較低的住宅項目，一個是在中山馬鞍島的西海岸，單價是3萬左右，深中通道出口，一橋對面是15w+/平米的前海自貿區，2024年開通後就將納入深圳一級輻射區。另外一個是新塘的金茂都會四季項目，新塘是廣東東部新中心，潛力很大的成長型區域，地鐵13號線附近，擁有名校+大型商場配套，首付最低只要58萬，自住與投資兼顧。

下圖是我有次坐船經過拍攝的在建中的深中通道。

2）如果是買來度假的，一定要適度放棄升值的欲望。我們上面已經說了，度假房產本質是奢侈型消費。這些房產往往都在城市的遠郊山青水美的地方，有稀缺的自然景觀資源，但通常不能享受到城市產業、人口、基礎配套的紅利。買這些房產，更多應該是基於短期居住的目的，獲得的是生活質量的提升，而不是投資的目的，當心陷入「風景有毒」的坑。比如我們去海南買房子，中國最美的海，一年四季都能下，圖那個國際自由港就好了，不能什麼都要。

（惠州雙月灣）

3）如果是只是想要租金，買中心城市的公寓要優過衛星城市的住宅。有的童鞋是一定想要待在大城市的，並且想買一套既可以短住又可以收租的房子，這種情況，我認為最好是買中心城市的小公寓。買這類的公寓，其實要比衛星城市的住宅更好，因為租金上漲的能力更強，出租性也更好。比如說，買深圳核心區域的小公寓，最終的回報可能要比一般城市的住宅要好一些。當然，這兩者都要是長期持有，才最能算過賬。比如我們上面說的和頌軒，位於深圳人口密度前三的龍華新區，深圳北站附近，在售39-56平米的70年產權「真公寓」，單價4.8萬/平米起，總價188萬起，首付88萬起。像開頭說的那類沒有深圳名額的「南飛客」，可以考慮，但公寓流動性稍弱，一定要做長線。

4）如果是想兼顧的，選擇有產業競爭力+稀缺自然資源的城市。買房子都不會是簡單的某一個需求，如果買一個度假房產，最後又能自住（包括未來居住），還能賺錢，那不是最完美的？這樣的想法很好，但是同時滿足條件的還真不太多。我認為像珠海、廈門、福州這些是很不錯的城市。比如珠海，本身就是一個「小而美」的城市，整個城市都適合生活，基礎配套設施水平極好，同時也有較強的產業實力，有力量推動城市房產的長期增值。珠海有兩個盤值得考慮，橫琴自貿區首個純住宅都會四季，79-99平米精裝戶型，單價3.5-3.8萬；金灣濱海商務區的海上城市，78-142平米戶型，高層單價2.9萬/平米，總價220萬/套起，均是非珠海戶籍可購一套。

（珠海歌劇院）

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過去10年的人口趨勢證明了「北雁南飛」，我們把錢放到長三角、珠三角，都是最為明智的選擇。基於一系列公開數據，我們依然可以確定的說，中國的城市群已經大體定型，未來10年，人口繼續體現二階城市化特徵的趨勢，仍是非常確定的事件。

發改委此前曾公開披露，2020年，我們19個城市群承載了中國75%以上的城鎮人口，貢獻了80%以上的GDP，但是！這19個城市群只占中國總人口的45%，一半還都不到。沒有任何理由說，這個大故事在未來10年裡，會結束，而不是更加的強化。

如果未來10年，中國的人口與產業，將會進一步的聚集到幾大核心都市圈集的地方。那麼，對我們每個人的提醒即是：無論是從生活還是事業，以及投資升值的角度，都應該把錢繼續投到南方去。我在之前的文章里一再強調了：珠三角房地產的是成長性與穩定性最兼顧的，與長三角相比成長性好，與環京樓市相比穩定度好。

如果有興趣的童鞋，建議也可以認真收藏下圖，一個簡單的結論：珠三角所有城市，10年人口全在增長！從這裡也能大致推想得到，它未來的穩定度是可以長期向好的。

下面給大家推薦一些項目，萬科推了9個項目出來，分別是廣州（2個，新塘萬科都會四季，北部萬科城）、深圳（1個，龍華萬科和頌軒，公寓）、佛山（1個，高明萬科金域水岸，住宅）、珠海（2個，萬科海上城市、都會四季）、惠州（1個，萬科雙月灣，住宅）、海南（1個，三亞萬科海上大都會，商辦）、福州（1個，萬科大彰溪岸，住宅）。

詳細可以看下圖，掃碼關注，獲取項目更詳細的信息。如果對本文的觀點有任何疑問或困惑，也歡迎在後台留言探討，或加微信號budao2000，入「雁南飛群」購房交流（只能是異地置業）。