鑽石舞台

在很多城市都在收緊調控的時候，岳陽的「限跌令」顯得特別的突兀。但這個「限跌令」，應該說可以讓很多人的市場認知再一次清醒了很多。

這是一個標誌性事件，我認為，和2018年的菏澤事件，是一樣的，很值得記錄。

岳陽在8月9日發布政策，要求中心城區新盤的實際售價「不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%」，是謂15%的「限跌令」。據公開報道，原因是「近期有龍頭房企債務壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進行惡意降價，造成市場混亂，這是政策出台的主要原因。」

造成降價的直接因素是恆大的折價銷售，但是不是「惡意降價」，這就難說了。開發商日子不好過了，降價賣房子是非常正常的事情，但它可能的確拖累了整個城市的房地產市場低迷。據國家統計局與民間機構數據，岳陽的房地產市場今年出現了明顯調整。克而瑞湖南數據顯示，今年1-5月，岳陽房價維持在7000元/平米以上。但6月跌至6558元/平米，環比下跌13.8%，7月繼續降至6492元/平米。國家統計局7月數據顯示，岳陽新建商品房住宅售價環比下降0.7%，環比跌幅在70城中排第一。

然後岳陽祭出了「限跌令」，希望在不直接出手托市的情況下穩定房地產市場。

這讓我想起了2018年的菏澤，我在當時也寫了文章《菏澤：這個城市的TOP500企業，房企占了227家》。在2018年那一年，全國一共出台了400多次的房地產密集調控，絕大部分都是收緊類調控，但是菏澤在當年底救市了——它放鬆了限售，並在當時引發了很熱烈的討論。

而這一次的岳陽發布限跌令的背景，則是前8月全國各地累計出台接近400次的政策調控，其中絕大部分也都是收緊類調控。

根本原因都差不多，菏澤、岳陽對房地產的依賴度都很大。菏澤前面講過了，財政入不敷出，全靠賣地。而岳陽在2011-2015年土地出讓金總額290.53億，2016-2020年為821.69億，年均增長超過50%，但GDP2016-2020年年均增長8.8%。

岳陽的限跌，與當年菏澤的救市，本質上都並非是偶發，而是給了我們兩個很重要的提醒。

第一，類似事情首先提醒我們要更加深刻的理解地方城市在房地產市場中所扮演的真實角色。

我注意到，很多人無房買家對地方管理部門的認知是「大公無私」的，他們對房價表達不滿的時候，都會希望政府能夠進行更多的干預，並且也會為之鼓掌。

但人們普遍不願意正視一個基本事實：地方政府也有自己的壓力，也有自己的利益。當房價上漲的太快，地方會被約談，相關的管理部門會有壓力，出台調控干預的衝動就會顯著增加。比如惠州，前段時間一被約談，立即針對惠陽大亞灣出了限購政策。實際上稍微了解市場的人都知道，那裡根本不需要限購。之所以限購，可以理解為是一種針對壓力的回應。

岳陽也同樣是如此，當房價下跌時，地方政府的壓力也是一樣實實在在的。這個壓力其實是很綜合的，並非是某一點。比如說，岳陽僅僅是因為靠土地財政才出台的限跌令嗎？

我認為不全是，那是根本，但調控經常都是短期行為。房價下跌，對管理部門來說，壓力還在於：會引發連鎖反應，會產生很多不穩定因素——比如最典型的是買房人砸售樓處。這對地方管理部門來說，是很大的負擔，官員們顯然不想承擔這樣的風險，最好永遠是風平浪靜，不被外界關注。

這是地方的真實角色，要負擔的東西很多，不單有土地財政，還有穩定。最終，他傾向於選擇的就是「穩」，漲的太多不行，跌的太多，也不行。

同理，這個邏輯放到房價上漲壓不住的大城市，是一樣成立的。難道深圳的房價跌了，這個不穩定因素就不會有了？經常有人說，深圳不靠房地產，所以深圳可以跌，那你真是草率了。以我所經歷的市場波動周期而言，深圳房價如果發生顯著下跌，管理部門也是一樣的會托市。在歷史上，這經常發生。比如說，2019年的市場平淡，豪宅稅的取消、深汕合作區的放開，都發生了。

第二，岳陽現象同時也在提醒我們要更加深刻的理解中國房地產的不同步性，有些城市的房產早已不適合持有。

今天的情況與2018年類似，以岳陽為代表，這一輪的「雙向調控」又開始了。何謂「雙向調控」，就是有的城市繼續收緊，而有的城市會暗暗放鬆。這類現象一旦見諸輿論，經常會令很多觀眾費解，不知道這個房地產市場到底是在漲，還是在跌。

但實際上，它是又在漲，又在跌。這個背後是中國房地產市場的不同步性，不存在一個所謂的一盤棋。你把全國600多個城市攤開看，就會發現，這一輪周期，大部分的城市還是沒漲價，不但沒漲，還跌了。所以，大都市圈去年漲的那麼誇張的同時，還會有鶴崗那樣的下跌令人驚訝。

我們幾年前給過判斷：未來的中國房地產，不是所有的城市人口都會流入，不是所有的城市都在擴張，也不是所有的城市房價都會上漲。這些年來，每年都是同樣矛盾同樣真實的故事在上演。不同的城市之間、城市內的不同區域之間，這個分化都非常的顯著而劇烈。

它在提醒我們，你要把錢放在什麼樣的城市裡才安全。我對岳陽並不那麼了解，資料顯示它的價格在2016-2017年那一輪周期里也在升，但在這一輪，沒有，反而下跌了——今天岳陽的房價還不及3年前（下圖是2018年岳陽的房價，突破了7字頭）。

我要指出的是，你真的對比的話，就會發現這一輪周期里，同樣面對貨幣寬鬆的環境，但只有大都市圈的城市房價在顯著的上漲。

人口流入的城市，房價不一定上漲，但是人口流出的城市，是能避開則避開的。岳陽2020年七普人口505萬人，比10年少了42萬人，減少7.75%。這是最重要的判斷信號，不管它過程中出現了怎樣的上漲。

在接下來的時間裡，我相信類似岳陽的這種事情，會越來越多的發生。有的城市在繼續收緊調控，有的城市則會暗暗放鬆。當我們看到這些現象同時出現的時候，不要驚訝。反過來，它會對不同城市的房地產調控思路，產生完全不同的壓力。這並非有違「房住不炒」，也不是「土地財政」一句話就能覆蓋的，倒是上述那些真實的因素值得參考。

用岳陽的案例，反向對比包括深圳這類持續高壓城市的案例。我最後想說的是，對於普通買房人，我並不建議大家對地方城市的調控抱有太高的期待——期待持續的嚴厲，下跌也不放鬆。而是要看到，地方的訴求和買房人的訴求，有時一致（當房價上漲過大的時候），有時則未必一致（當市場深度低迷的時候）。換句話說，地方的調控經常是會多變的，雖然大部分時候基本思路不會變，但是邊際調整是非常真實而頻繁的存在。不管是岳陽，還是深圳，本質都一樣。

如果你把買房的全部希望押在調控政策上，那麼，你需要警惕2019年深圳豪宅稅取消房價躍升的故事重演，有多少人因為那一次放鬆多花了幾百萬而叫苦不迭。

那絕不是個好主意。

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