鑽石舞台

「力爭2024年全市GDP突破1萬億！」

這是最近大連高調喊出的戰略目標。

距離上一次立下同樣的flag，已經整整過去了10年。

在北京官宣「4萬億」的當天，許多人發現，准「萬億」城市似乎斷檔了。

大連真能臨危受命嗎？

大連這些年到底都經歷了什麼？

這篇文章讓我寫得很痛心，但確實有太多細節發人警醒。

3年突破1萬億，這回大連真的急了！

從與杭州、南京、成都對標，轉向與唐山、徐州競逐第25座「萬億級」城市——

城運仿佛跟大連開個一個巨大的玩笑。

早在2012年，大連的地區國內生產總值就已突破7000億；

而2020年，這份成績單定格在7030億。

許多大連當地的朋友，把這一時期稱作「失去的8年」。

就是在這8年——

長三角和大灣區合併貢獻了7座「萬億俱樂部」城市；

成渝都市圈順勢崛起為「中國經濟第四極」；

武漢和西安完成了「騰籠換鳥」，成為區域經濟的頂樑柱；

就連昔日相愛相殺的青島，都把大連甩出了一個瀋陽；

痛定思痛之後，大連高調提出「3年破萬億」的宏偉目標。

其中一個重要的突破口便是全力推動產業升級——

2022年剛剛開年，大連就急火火地簽約/開工了472個項目，總投資規模高達3497億元。

按大連當地媒體的話說——體量大、質量高、數量多。

重磅項目集中上馬，看得出這座城市的躊躇滿志。

其中外界關注度最高的莫過於在高新區的西部畫了一個44.3平方公里的圈，命名為英歌石科技城。

看產業，嚯！能源大數據、精細化工材料、氫動力海洋裝備、新能源汽車…

單拿出來哪個做成了，都是工業4.0的國之脊樑！

看配套，嚯！優質教育醫療資源、國際化商務休閒空間，推進科城融合…

與長三角和大灣區的產業新城願景何其相似？！

看願景，嚯！到2035年建成具有國際影響力的科學城，成為國家重要的創新策源地…

大連這哪裡是「北方小香港」？分明是「北方大深圳」的節奏嘛！

筆者還從大連市里相關文件中，還看到了前所未有的表述：

「要舉全市之力、集各方之智，高起點高標準規劃建設英歌石科學城，打造「兩先區」高質量發展動力源和增長極。」

成了重振雄風，沒成繼續探索。

可觀察來觀察去，這一中長期規劃的落地效果，實在有待觀察。

這處距離老四區核心20多公里的全新產業新城，是否能夠成功，考驗的不是喊口號；

而是招商引資的能力、人才吸引力與營商環境上的軟實力。

而這些，似乎早已成了北方城市破局道路上的共同課題。

更具體的，是如何用實際行動打破「投資不過山海關」的魔咒。

對大連來說，這一點已無可迴避。

大連，何以至此？

100多年前，一群沙俄工程師懷裡揣着巴黎的城建圖紙來到遼東島尖，而後大連便有了廣場之間用射線型大道相互連接的獨特結構。

許多業內的朋友到了大連無不感嘆三句話——

大連城市建設真的很漂亮！

好好的一座城市，光剩顏值了！

唉…可惜了，可惜了！

然而，大連20年前就已經是這個樣子了！

真不知道該哭還是該笑。

大連所經歷的「失去的8年」，其背後是多重因素共振的結果：

1）「看上去很美」的地理位置

東北地區作為「共和國的長子」，無論工業化還是城鎮化，均起步很早。

特別是在工業粗放發展的年代，大連的港口優勢對主體部分困守於內陸的東北來說，實在難得。

然而，大連作為港口城市，優勢和劣勢都十分明顯：

這裡的深水港和不凍港，非常適合重型貨輪進出，但這幾乎是大連港唯一的優勢。

上海、廣州、寧波能成優越港口，一個重要原因在於其首先滿足了內河航運需求，且沿江能夠形成分工更加細緻的工業帶；

可大連卻偏安一隅，缺乏流量可觀的內河與東北腹地相連。

這就對港-鐵聯運的要求極高，且二次裝卸費用也是一筆不小的開支。

各位，在產能不斷精細化的今天，任何一項新增港口作業在乘數效應下，都會形成巨大的成本損耗。

而這恰恰決定了大連港相對較低的天花板。

加之近十年，外貿-港口依賴逐步轉向科創-高鐵拉動，瀋陽與大連之間在爭搶正經資源上產生了激烈的競爭。

越來越多關內投資進駐東北，更青睞區位更顯要的瀋陽，而非捨近求遠去大連。

2）經濟內生性比想象中更羸弱

大連是東北為數不多的外向型經濟城市。

但這是它不得已而為之的選擇。

換言之，大連本身經濟內生動力並不強。

如果把大連和青島放在一起對比，差異就更為明顯了——

簡單來說，大連是「先面子，后里子」，用靚麗的城市形象和宜人的自然氣候大量吸引外資注入；

但在工業化轉型的關鍵時期，這麼做無可避免地擠占了本土製造業壯大的空間。

像造船、機械、石油化工等重工業部門，要麼是吃國企的大鍋飯，要麼是外企賺走了大頭兒。

反觀青島，則是「先里子，後面子」，當大連市中心早已到處高樓林立時，青島市中心也沒幾幢好看的摩天大樓。

相反，青島把更多的力量集中在扶持本土先進制造業上，至於城市面貌更新，不過是近幾年的事。

所以，青島才有了海信、海爾、澳柯瑪等一批家電巨子；

可當我們聊起大連的著名企業時，似乎只能想起思聰他爸的萬達。

大連樓市還能去抄底嗎？

儘管大連已經熬過了最難的一段歲月，但此時早已是沉舟側畔千帆過。

「重新破萬億」更多意味着走出泥潭，距離雄起還有不短的路要走。

而這樣的城市，顯然是沒法聊「抄底」的：

1）大連的房-地價值邏輯

大連的轄區面積很大，但有價值的可開發地塊卻十分有限。

特別是中心城區，由於土地縱深狹小，導致供地量長期偏緊；

而核心地塊的稀缺推動了地價的不斷抬升，進而刺激房價不斷上行。

這就產生了大連經濟基本面欠佳，但房價並不便宜的現狀。

這一房-地價值邏輯之所以能形成閉環，無外乎兩大因素：

一是大連在東北地區的獨特地位決定的；

二是大連獨特的地形空間決定。

如此現實，使得大連投資幾乎只看中心城區和高新區。

更具體一點說：東至大連灣，西抵龍王塘，再遠的話高低不看。

從近年來的幾輪小行情看，也幾乎只有中心城區教育、地鐵雙全的板塊和高新區板塊呈現了不錯的漲幅，不溫不火的實在太多了。

這也是中山東港能「保3萬沖4萬」、甘井子的鑽石灣以及80中大坊商圈能衝破3萬的緣由所在。

這也難怪許多人來到大連，會發現這裡房價並不便宜，但也似乎到處都是坑。

至於金州和旅順口，實打實更屬於地緣性自住客戶，外地人建議直接略過。

目前，大連樓市基本不存在倒掛空間，打新幾乎沒有花頭；

在這個以本地自主為主的市場裡，判斷價值的核心要素有三個：

教育>地鐵>商業

簡單來說，可以享受優質教育的板塊，通常會有不錯的價值支撐，而這些板塊大多分布於中山、西崗、沙河口和高新區相對狹長的空間範圍內；

大連地鐵目前開通線路十分有限，主要用於將中心城區、甘井子、旅順口和金普新區連成一體，遠遠沒有編織成網。

在這樣一個經濟不算太活躍的城市裡，地鐵價值的權重當然比不上東南沿海城市。

因此，在許多大連人看來，有地鐵的板塊不一定有價值，但沒地鐵的基本沒價值。

而商圈的意義比地鐵還要更低，畢竟，以大連目前的經濟現狀來看，能把老四區的核心商圈養活住已經很不錯了；

相比之下，外圍新城的商圈暫時不足為慮。

2）目前的價格，不一定非得死磕大連

大連是座很吸引北方年輕人的城市，但並不具有全國吸引力。

這裡的房價對剛需很是友好，只是投資屬性就要差很多。

矛盾點在於——

目前大連單價低於15000元/㎡的標的物價值普遍不高；

像距離中心城區較遠的金石灘、生態城、大小窯灣、金州灣新機場、夏家河以及開發區濱海區域同樣不是理想的選擇；

如今，大連的優質資產普遍價格集中在20000-40000元/㎡，比如中山東港、鑽石灣、高新核心地段等。

可問題是，如果你不是一定要留在大連，那麼20000-40000元/㎡的價格在全國簡直有太多更優質的選擇。

在昔日的兄弟城市——青島，2-4萬元/㎡的預算足以買到市南、嶗山的改善板塊；

甚至一線城市廣州的核心產業單元——黃埔科學城也在這個預算範圍內…

上述城市在區域經濟發展上更具信賴度，人口的流入規模和整體收入水平，完全能夠確保接盤能力。

2004年，我和表弟第一次來到大連。

看着星海國寶17000元/㎡的房價着實令人望而卻步。

畢竟初生牛犢不怕虎，我對表弟說：「等咱以後有錢了，高低買套星海國寶。」

現如今，星海國寶對我而言並非高不可攀。

不是因為我有錢了，而是因為它從17000元/㎡漲到了23000元/㎡。

筆者是地地道道的北方人——

打從記事兒而起，就對大連、青島這對「北方雙子星」無比嚮往。

這份情結紮根兒30多年，似乎難以更改。

在此，衷心期望工業4.0能將北方明珠重新點亮，為北方經濟重新打個樣兒。

原地踏步、吊車尾畢竟不是辦法…

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