鑽石舞台

中國房地產行業在近年來頻頻暴雷，先是恆大集團遇到資金斷裂危機，再是佳兆業傳出樓盤停工，近期深圳網紅樓盤星都·梅沙天邸更是直接因為開發商挪用資金，鬧上了熱搜。這一則則消息，都在告訴資本市場：房地產行業的寒冬，已經到了。

而被業內戲稱為「宇宙房企」的碧桂園，在近年來也過得並不順利。據其最新公布的財報數據顯示，2021年碧桂園銷售額有所下降，甚至還未完成既定目標；收入雖有兩位數增長，但毛利率跌破20%，淨利率連續4年下降。

這些如影隨形的壓力，都在逼迫着碧桂園要開始探索自己今後的發展之路。而它也的確開始了自己的多元化嘗試，但這些嘗試在業內人士看來，僅是望梅止渴之舉，對於集團營收增長的實際貢獻，還有待考察。

調控房地產市場，是近幾年來相關部門的工作重點，新盤的備案價、二手房的指導價等等都受到了嚴格的管控，而且對於房企而言，還有更沉重的前置打擊：土地供應市場。

回顧2021年房地產市場，上半年無論是新房還是二手房，仍在高位水平運營。但到了下半年，風向就有了幾乎180°的轉變。調控政策的收緊與信貸環境的影響下，下半年的房地產市場，幾乎可以用蕭條來形容，再加上疫情下的影響，無論是剛需購房者，還是投資客，都開始儲備資金，不再盲目跟風。

2021年房地產調控次數達到了驚人的651次，同比增長33%，再次刷新歷史。並且在政策方向上，目前仍堅持「住房不炒」的總基調，會導致房地產市場的進一步洗牌，特別是對一些鍾愛開發高端型住宅的大企業而言，需要承受的壓力，無疑成倍增加。

而對於碧桂園而言，2021年銷售額的68%都來自三四線城市，同比提升了14%，說明在2021年，碧桂園的開發重心區別於其他大型房企扎堆的一二線城市，正在向城鎮化發展的三四線城市，才有更廣闊的市場，不得不說，碧桂園確實是壓對寶了，但業內資深人士卻對此表現出了擔憂。

碧桂園常務副總裁程光煜曾公開表示，三四線城市是中國房地產的主力軍，常年占過半的份額，雖然2022年可能會面臨一波收縮風潮，但應該也在45%以上。

三四線城市固然有着很大開發空間，並且前期成本投入也較一二線城市要低，可人口流入和收入持續性增長的一二線城市，是樓市的基本盤。碧桂園選擇避開其他房企的鋒芒，投入基層市場，自然是有它的考慮，可帶來的後果是：營收增速放緩、回收周期進一步拉長、丟失自己在一二線城市的口碑與市場。

新冠疫情帶來的除了是經濟環境的蕭條，還有人們消費欲望的下降。以碧桂園紮根數十年的廣東地區為例，在2021年，關於「二手房銷售量創新低」、「新盤不再被搶購」等等新聞屢見不鮮，這一事實，也讓碧桂園認清了事實：房地產行業要變天了。

而從碧桂園近期公布的2021年財報中，也能很清楚地看到，銷售業績下滑、毛利潤和歸母淨利潤雙雙下跌，雖然沒有萬科淨利潤腰斬那麼誇張，但碧桂園銷售額也有所下降，並且還是近十多年首次出現的業績下滑。

但這個下滑其實早在上半年業績公布之時，就能夠預見：2021年前三個月，銷售額分別為363.6億元、327.6億元以及301.1億元，同比下降9.8%、30%以及42.9%，降幅正逐漸拉大。而對於碧桂園而言，這還僅僅只是開始。

2021年實現全年營收同比增長13%的碧桂園，呈現出一種逆勢增長的魄力。可實際上，碧桂園的毛利潤、淨利潤已經連續兩年下滑， 2021年淨利率5.1%，同比下降1.5%；毛利率17.7%，每年下降幅度均超4個百分點。

而造成碧桂園營收困局的原因有兩點。一是其深度布局三四線城市的策略，已不再適用；二是地產業務的口碑遭到質疑。

前面提到，碧桂園布局三四線城市的策略，在相關部門進行行業調控前，着實是很吃香的，因為在2018年，碧桂園的樓盤均價達到了每平米9266元，在經濟欠發達的三四線城市，已經稱得上是中高端樓盤了。但從2019年開始，均價就開始了持續下跌：8853元、8475元、8402元。

縮水嚴重的房價，經濟蕭條的環境，導致碧桂園最終只能不斷地降價處理，利潤空間便會被進一步壓縮。而為了解決這一問題，碧桂園又開始了控制成本、壓縮建築時間等措施，試圖重新提升自己的獲利空間，不料卻引發了第二個問題：房屋質量遭質疑。

壓縮建造時間，是碧桂園的「拿手好戲」：拿地之後4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再周轉，是它創造的回款奇蹟，但這背後卻隱藏着施工事故頻發、房屋質量不過關的真相。

2018年上海奉賢項目坍塌、杭州蕭山項目裂痕、六安地王項目坍塌，造成三起重大死傷事故，已經讓碧桂園站在了風口浪尖之上；房屋漏水、牆體開裂、裝修劣質、推拉門歪斜、等房屋質量問題，更是層出不窮。

而就在近日，一篇名為《河北省保定淶水碧桂園所購養老房連年牆體破裂漏水，相依為命的母親因此離世》的新聞，更是引起軒然大波。在長達16年的時間裡，物業與開發商的不作為讓其受盡折磨，現如今甚至還冷眼旁觀，不禁讓消費者心寒。

碧桂園身處國內房地產行業的第一梯隊，理應作出表率，但現如今看來，無論是在營收層面上還是口碑形象上，都沒有做到及格，甚至還有些商人重利的感覺。房地產行業不同於其他產業，它靠的是長時間的口碑積累，碧桂園如今的做法只會給自己的未來蒙上一層陰影。

碧桂園主營業務雖然是房地產，但在看到行業風向不明朗之後，它就立刻開始探索更多的營收渠道。在某次採訪中，更是有知情人透露稱，碧桂園已經建立了一個囊括智能建造、智慧餐飲、現代農業與新零售的多元化投資組合。

碧桂園在開啟多元化布局的時候，就已經考慮到了產品關聯度的問題，率先從物業服務開始發力：2021年年初，以49億元收購了藍光嘉寶服務；同年9月，豪擲100億元收購富力全資子公司富良環球等等。

但在物業服務板塊，碧桂園目前靠的是併購來發展壯大，對已經占據穩定物管市場份額的恆大、萬科、保利、華潤等老品牌而言，碧桂園還只是一個初生牛犢。而碧桂園想要從物業板塊獲利，也需要持續大量的資金投入，以提升競爭力才有機會。

而對於創投，碧桂園也是玩得風生水起：據CVSource調研顯示，2021年碧桂園參與了茶里、文和友、林清軒等多家品牌的創投，項目總價值超過200億元，其中18%的企業已經成功上市。

而近期正在機器人領域砸錢的碧桂園，似乎正在向市場宣告：自己要從傳統行業跨領域發展，轉型成科技公司了。可科技企業需要的是長期、持續的收入，在短時間內碧桂園也許能做到，可在營收增長、利潤下降的尷尬處境下，恐怕這個投入也無法長久。

屋漏偏逢連夜雨的碧桂園，在月初就被國際三大評級機構之一的惠譽，將其長期外幣和本幣發行人違約評級的展望從穩定調整至負面；同時將其高級無抵押評級及其未償票據的評級一併調整為「BBB-」。

2015年碧桂園負債僅為2726.16億，而2021年卻已高達1.65萬億，增長了600%。截至2021年12月，碧桂園資產負債率為84.57%，甚至高於已經出現財務危機的恆大。儘管在扣除預收款後負債率有所下降，但仍處於三道紅線的監管要求中的黃檔警示線。

除此之外，碧桂園還面臨着高管大量離職、人才流失嚴重的困擾。近40位總裁的離職，預示着碧桂園內部出現了嚴重的問題，並且這些區域業務總裁，都曾為集團立下汗馬功勞，如今卻紛紛出走。

並且值得注意的是，在離職的40多位高管中，幾乎沒有人再重新回到房地產行業，均以創業、深造、回歸老本行為主，對房地產市場的深刻認知，似乎讓他們嗅到了一絲危機。

不過無論碧桂園最終究竟走向何方，是轉型還是堅持深耕房地產市場，它都需要找到自己前進的道路。多元化布局固然很重要，但見效慢是不得不面對的事實。如何能在下一個財年匯報到來之前「扭虧為盈」，是碧桂園的頭等大事。

過去一年，房地產行業正在經歷着大洗牌，每一次的政策調整都是一個挑戰，而碧桂園之所被被冠以宇宙房企的名號，絕不僅僅只是其龐大的體量及超強的前瞻性，還有它用實際行動證明：碧桂園，為你打造一個五星級的家。

但如今這個五星級的家似乎正在變得陳舊、不堪，雖然依舊金玉其外，可內部甚至出現了腐朽的跡象。在積極探索着未來的碧桂園，或許真的需要好好停下腳步，思索自己未來的前進方向了。

不過，無論是投資者，還是其房產物業的消費者，依然對這個「五星級的家」充滿了期待。而一旦碧桂園探索到了正確的發展路線，未來也未免不會重新走上前途光明的康莊大道。