鑽石舞台

最近，剛交付的仁恆濱江園二手房內部掛牌價已經衝上了杭州高層住宅價格頂峰的約16-20萬/㎡，最貴的一套251㎡掛價4393萬；

鳳起錢潮內部掛牌價同樣衝到了約14-18萬/㎡之間，最貴的一套要價也要3360萬。

一個是南星橋品質燈塔型樓盤；一個是錢江新城最熱的IP大江河匯的新晉品質標杆，都是剛剛交付的准新房。

但從目前的市場來看，如此高的價格，基本屬於有價無市，如果沒有首套成交案例來破冰，供需雙方拉鋸是註定的。

「天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往」，紅盤之所以火爆，首要的要素一定是：倒掛！紅盤又是居住價值和投資價值兼而有之，大多數都是保值升值最好的風向標。

而兌現價值必然是在二手房達成的，因此，我們常把二手房看做是新房的晴雨表。

但是，相對新房市場，二手房市場每套房的裝修程度、成色、位置、樓層等影響價格的因素比現房更複雜，沒有政府限價，最後的成交價格又有操作空間，因此成交價的透明度及信息不對稱更明顯。

但是有幾個方式可以大致判斷出市場情況：一是，推銷電話的接聽數量；

跟新房類似，皇帝女兒不愁嫁的房源是絕不會打電話的，與此相反不停接到電話的大多是市場情況不樂觀，或者賣家比買家急。

二是，可以參考透明售房網的成交數據；雖然二手房涉及到成交滯後（涉及按揭辦理、放款額度，及無開發商這樣的第三方制約交易時間影響）、價格不準確，但成交套數相對來說比較真實。

三是，要了解市場動態和真實價格，最好的辦法就是實地看房和接觸房東，多看多選，等待時機。

我們就這幾種方式對奧體-世紀城、市北、未科這幾個紅盤板塊和熱盤板塊做個梳理，看紅盤的火熱是否能持續。

|PART 2|

最近筆者與朋友吃飯，其間有個建築業的朋友，談必說奧體的好，在他的認知里似乎奧體就是杭州頂尖板塊的圖騰；

當然，說的也沒錯，奧體既是杭州擁江發展城策的核心，又是G20、亞運會以來杭州資源、基建、核心CBD定位的寵兒，但同時也是房價漲得最兇猛的板塊。

最近，情況又怎麼樣呢？我們簡單梳理了一下奧體—世紀城11個次新房最近一個月的市場情況，應該說境況並不樂觀。

▲透明售房網數據，掛牌價跨度大，有滯後性，僅做參考

第一點，整個板塊價值最大化的核心二手次新房近一個月的總成交量僅10套左右，不到掛牌量的1%，成交萎縮。

大致原因：一個是需求與供應失衡；另一個是關鍵點，買賣雙方心理價格不匹配；三是新房供應量小但還是有搖號的機會；四是市場觀望氛圍濃厚，市場信心不足。

第二點，目前奧體-世紀城市場的二手房不僅是價格居高不下，而且庫存巨大；在近幾年板塊新房大量交付的基礎上，今年又有杭州壹號院二期的950+套要交付，近2000套的澄品要交付；即使粗略按10%計算掛牌量，這兩盤就是300套高價准新房要加入二手市場；

如果再遠點，明年亞運村約4400套房子交付，按10%至少400套+會掛牌，甚至更多；按照目前的成交態勢，不光不會僧多粥少，大概率還會出現踩踏現象。

因此，三個判斷點：電話量加多，掛牌量漲而成交量降，房東可談判餘地增多，意味着奧體—世紀城市場確實已經是買方市場。

|PART 3|

市北呢？

最近粉盤市場吸引關注最多的應該是潮聽映月府和沁桂軒，前者社保排序門檻是有房93個月，無房0個月，E類人才6個月，有房中籤率僅6.83%；

後者登記人數沒有超過10倍的社保排序紅線。

兩者都是以市北以往標準限價37500元/㎡，那麼，市北目前二手市場又是怎麼樣的？

▲透明售房網數據，掛牌價跨度大，有滯後性，僅做參考

如上表格，這裡大致選了6個市北的代表性次新盤，雖然比奧體—世紀城的掛牌價幾乎低了3萬/㎡左右，性價比頗高，但市場並沒有買賬，儘管3月份是近6個月市場最好的，這六個盤總成交量也不足10套。

與潮聽映月府熱度相反，一路之隔的錦宸名邸5.3-6.2萬的掛牌價也沒得到認可；由新房3.75萬/㎡的限價到二手房5.3萬/㎡，再加上時間、機會成本，至少目前市北二手房溢價要低於奧體不少；但是加上較高的稅負，這個價差依然讓人望而卻步。

相對奧體—世紀城這種杭州頭部板塊，一腳油門外的次一級板塊市北，天然就是濱江、世紀城、及蕭山核心的外溢板塊；板塊自住的性價比，和板塊未來都是值得期待的；

但在入圍門檻並不高而且有盤可搖的情況下，即使倒掛明顯少於奧體，也少有人願意接手目前的高價二手；潮聽映月府的熱度也大致能夠佐證這一點。

|PART 4|

杭珹未來中心二開，最終有房入圍門檻依然是頂格社保；無房下降了13個月，最低社保166個月；E類人才最低社保33個月，中籤率約9.40%，再次進入限售5年。

而另一邊，未來科技城最近在互聯網大廠持續裁員和盤整大勢下，二手房掛牌價和成交都有明顯下滑；

▲透明售房網數據，掛牌價跨度大，有滯後性，僅做參考

上圖這7個樓盤大致可以代表未科次新二手房的整體狀況。

未科三兄弟掛牌量一直不低，但經歷2020-2021兩年漲幅，與新房售價2倍左右的掛牌價，價格轉化幅度相比南星橋、奧體都不遑多讓，成交低迷也可以想象。

但我們始終認為，未科短期內二手房存在盤整和量價下調，中長期看，未科杭州支柱性產業的屬性一定是資源傾斜型板塊，在整個杭州的地位就像深圳的南山區、上海的張江，大趨勢一定是向好的；但短期看如此溢價，加上投資比例的高企，供需失衡難免調整。

上表未曾列出的西溪公館，就是另一個典型。

|PART 5|

最近，國家統計局發布了2022年3月份70城房地產銷售價格變動數據。

從上個月和去年同期兩個節點看變化：環比上月，一線城市一、二手住宅銷售價格漲幅回落，二三線城市環比繼續下降；

同比去年同期：一、二線城市漲幅回落或轉降，三線城市同比降幅擴大；

什麼意思呢？新房有限價，增長大致就是限價提升部分。二手數據，賬面看上去還是增長的，但是與去年樓市極值相比，一線城市基本持平是主基調。

二線城市漲幅回落或轉量價下降，而三線城市同比降幅繼續擴大，不容樂觀，而這數據僅僅是價格層面的，放到數量層面影響更巨大。

而在近期政策鬆動或放開限制的城市中：一線的深圳（二手指導價），二線的鄭州、福州、哈爾濱、蘭州、東莞等城市又是下滑的比較明顯的地區，出台救市政策顯而易見。

但考慮到長期持續反覆的疫情對餐飲、娛樂、旅遊等三產服務業持續的打擊，再加上本輪疫情對經濟、製造業重鎮上海、及環上海城市群的打擊，全國經濟工作重中之重的穩增長困難重重。

正因此，不管是一城一策的全力放開緊箍咒，激活需求；

還是央行和外匯局在穩經濟23條里已經提出，「因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求」；

對經濟基礎深厚、人口虹吸能力強、居住環境不錯的二線、強三線城市樓市逐漸回暖，從而帶動經濟增長，不管是穩經濟、還是防範風險的角度看，都具有巨大的刺激作用。

瘋狂的利潤讓樓市成為阻礙經濟增長的最大黑天鵝；

而平穩的發展房地產又會是經濟增長和兜底的壓艙石和助推器，房地產相對實體經濟必然是相生相剋，生生不息。

平穩的房地產，最重要的是如何平衡二手房和新房之間的關係，一方面增加新房供應（房源數量和開盤量）、以交通和配套平抑不同板塊之間的差距和熱度；

另外也要通過新房市場供應倒逼二手房合理回調價格，並在稅費、信貸政策多管齊下，從而形成合理但又不離譜的一二手價格梯度，才是建立市場良性循環的根本。

杭州在85新政徹底顛覆供需之後，杭州的奧體、市北、未科這樣的板塊二手房都處於調整之中，在今明兩年極大交付量的繼續衝擊之下，若是政策面沒有明顯有支撐性的扶持，這種博弈和調整還將繼續。