來源:證券時報
從國家統計局發布的最新數據來看,1-4月份,房地產開發投資、銷售、房企到位資金等多指標繼續下行,其中,開發投資增速由正轉負,是2020年5月以來最低值;銷售額降幅繼續擴大,4月單月銷售數據創5年來最低值;房企到位資金同比下降超20%。
業內人士認為,4月房地產多指標繼續下行主要是受疫情拖累,同時,市場信心沒有全面恢復,雖然樓市寬鬆政策井噴,但市場暫時還未完全見底。近日,央行、銀保監會釋放積極信號,下調首套房貸利率下限,各地首套房貸利率仍有較大下調空間,隨着政策逐漸顯效,市場信心有望逐步修復。
開發投資增速由正轉負
國家統計局的數據顯示,1—4月份,全國房地產開發投資39154億元,同比下降2.7%;房屋新開工面積39739萬平方米,同比下降26.3%;土地購置面積1766萬平方米,同比下降46.5%。
證券時報記者統計,開發投資2.7%的降幅,為2020年5月以來最低值。2020年前5個月,開發投資累計增速為負,1-2月為負16.3%,1-3月為負7.7%,1-4月為負3.3%,1-5月為負0.3%。
「近些年,除了2020年疫情期間同比下降外,開發投資數據多為正增長,今年1-4月房地產開發投資同比下降2.7%,結合土地購置面積同比增速為-46.5%,這表明了房企投資動力極弱,也會進一步拖累全國的固定資產投資。」貝殼研究院首席市場分析師許小樂說,去化難、庫存增加下房企投資意願不足。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,開發投資累計增速從一季度的正增長0.7%到1-4月份的負增長2.7%,有點出乎意料。主要原因是4月份疫情貫穿全月,導致拿地、開工等房地產全鏈條的下行。除了疫情影響外,開發商整個拿地、開工的積極性也比較小,仍舊以降價促銷、回籠資金、保衛資金鍊為第一目的。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,短期來看,房地產市場整體延續低溫運行態勢,銷售端活躍度不足仍拖累企業的開工、投資意願,預計短期企業新開工面積同比降幅仍較大,投資繼續調整,個別市場情緒有所修復的熱點城市,新開工、投資或有所好轉。
許小樂進一步指出,雖然中央層面強調加大房企流動性風險化解力度,但房企債務風險未得到有效改善,這是掣肘房企拿地投資的根本。未來地方政府、金融機構需要切實出台房企債務解決的細則,如積極支持房企再融資,尤其是放開優質上市房企的併購融資,加快重點房地產企業風險處置。
商品房銷售降幅繼續擴大
國家統計局的數據顯示,1—4月份,商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元,同比下降29.5%。
陳文靜指出,1-4月,全國商品房銷售金額、面積同比降幅均超20%,其中商品房銷售額降幅近三成,降幅較1-3月均擴大;4月,商品房銷售面積、銷售額同比分別下降39.0%、46.6%,降幅較3月分別擴大21.3、20.4個百分點,其中商品房銷售面積、銷售額絕對規模均為自2016年以來同期最低值,市場活躍度明顯不足。分區域來看,1-4月東北地區、東部地區成交規模降幅較大,其中東北地區商品房銷售面積、金額同比降幅均超40%。
「拆分單月數據來看,4月單月銷售面積和銷售額,同比均出現了非常明顯的下調,是5年來市場最低值,銷售額同比下調超過46%。」中原地產首席分析師張大偉說。
(來源:中原地產)
對於4月樓市成交低迷的原因,張大偉認為,主要是全國疫情影響巨大,同時,市場信心沒有全面恢復,雖然樓市寬鬆政策井噴,但暫時市場還未完全見底。
銷售市場的下行除了受疫情拖累之外,許小樂認為,市場預期較弱是主要原因。今年以來超過百城發布樓市支持政策,但疫情反覆、地緣衝突加大經濟下行壓力,收入預期下降導致居民風險偏好降低,市場信心恢復受阻。
不過,陳文靜認為,近日央行、銀保監會釋放積極信號,下調首套房房貸利率下限,各地首套房貸利率仍有較大下調空間,隨着政策逐漸顯效,市場信心有望逐步修復,但短期市場恢復節奏仍有賴於疫情的有效防控以及各地政策的執行力度,大多數城市房地產市場預期短期難以明顯改善,疊加整體高基數影響,全國商品房銷售規模同比降幅或仍較大。
房企到位資金同比降幅超20%
國家統計局的數據顯示,1—4月份,房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,國內貸款6837億元,同比下降24.4%;利用外資38億元,同比增長129.4%;自籌資金16271億元,同比下降5.2%;定金及預收款15357億元,同比下降37.0%;個人按揭貸款8037億元,同比下降25.1%。
1-4月房企到位資金同比下降超20%,其中,定金及預收款降幅最大。陳文靜認為,主要是房地產銷售市場疲軟,購房者置業活躍度不足導致定金及預付款同比降幅較大。
李宇嘉指出,從近日發布的金融數據看,4月居民的短期貸款和中長期貸款都是負增長,這是今年以來的第二次。另外,從4月房企資金來源來看,占開發商資金來源15%的銀行貸款同比跌幅非常大,超過20%,說明銀行對房地產風險的偏好已經降到歷史最低水平。同時,占開發商資金來源一半的銷售回款,也就是定金及預收款和個人按揭貸款,同比跌幅比一季度擴大了6個百分點和6.3個百分點,足以說明一方面,居民買房貸款的預期、信心和主動性下降,另一方面,整個疫情下,大家對未來收入、工作預期都比較悲觀的情況下,買房的動力就很低了。
陳文靜認為,房企資金狀況短期較難明顯改善,隨着政策進一步發力顯效,房地產銷售市場特別是熱點城市的市場有望逐漸企穩,市場信心不斷修復後,整體資金狀況或有改善。