鑽石舞台

近年來，千億目標下禹洲集團極速狂奔，境內外舉債大手筆拿地，雖然創造了光輝的業績，然而隨着近幾年融資環境收緊以及房企融資新規政策出台，其槓桿率持續惡化。

再次違約

5月31日，禹洲集團（01628.HK）公告稱，公司未在寬限期屆滿時兌付2023年到期票息6％優先票據、2024年到期票息8.375％優先票據、2023年到期9.95％綠色優先票據的利息，構成違約事件。

違約公告

此外，禹洲集團未兌付優先永續證券806萬美元的款項，已構成以上票據和證券下的違約事件。

禹洲集團表示，債券持有人可能要求即刻償還本金和應計利息，或採取其他行動。公司稱尚未收到持有人加速行動的通知。

值得注意的是，這並非禹洲集團首次發生債務違約。

今年3月7日，禹洲集團未能支付2023年到期的8.5%優先票據利息2125萬美元，構成違約事件。

隨後，3月31日禹洲集團又構成2024年票據、2025年票據II、2026年票據II三隻美元債項下的違約事件，同時構成7筆債券下的違約事件。

據小債看市統計，目前禹洲集團存續美元債13隻，存續規模56.75億美元，其中將有超10億美元債於一年內到期。

存續美元債

自從2021年下半年以來，穆迪、惠譽等國際評級機構相繼下調禹洲集團評級，其信用資質持續惡化。

穆迪宣布將禹洲集團控股有限公司的企業家族評級從「Caa2」下調至「Ca」，並將該公司的高級無抵押評級從「Caa3」下調至「C」，主體展望仍為「負面」。

目前，禹洲集團債務危機爆發，公司在債務泥潭中越陷越深，此前有消息稱其計劃將在今年年底前實施離岸債務的整體重組。禹洲集團一直在尋求引入國資戰投，但仍處於盡調與洽談階段。

消息稱，禹洲境外債的投資人正在溝通聘請精品投行PTJ作財務顧問，凱易國際、安勝恪道作法律顧問。

債務危機

據官網介紹，禹洲集團1994年成立於廈門，2009年在香港聯交所上市，已發展成集房地產開發、商業投資運營、酒店運營、物業管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。

2016年，禹洲集團將總部從廈門搬遷至上海，2018年正式開啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰略落地。

禹洲集團官網

從股權結構看，禹洲集團的控股股東和實際控制人均為林龍安、郭英蘭夫婦。

股權結構圖

近年來，禹洲集團整體銷售規模呈快速增長態勢，2020年實現合約銷售1049.67億元，首次邁入「千億俱樂部」。

2021年，禹洲集團全年錄得累計銷售金額1050.19億元，與上年同期基本持平。

據克而瑞數據，2021年禹洲集團以688.8億操盤金額位列房企第44位；以397.4萬平方米操盤面積排第45名，屬於TOP50中型房企。

克而瑞數據

今年前5個月，禹洲集團實現銷售額142.1億元，同比大幅減少65.9%。

有業內人士表示，近年來，禹洲集團在財務上的「神操作」也讓人看不懂。

其稱，2020年禹洲集團營收腰斬、業績爆雷，淨利潤下滑九成以上，2021年中報季其竟然修改2020年中報數據，使得2021年財報「大放異彩」。

2021年，禹洲集團實現收入270.71億元，同比上升160.01%；實現歸母淨利潤8.62億元，同比增長636.88%。

實現歸母淨利潤

土儲方面，截至2021年12月末，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建築面積約2042萬平方米，179個項目，分別分佈於六大都市圈共39個城市。

截至2021年末，禹洲集團總資產為1743.81億元，總負債1329.86億元，淨資產413.95億元，資產負債率76.26%。

從「三道紅線」看，截至2021年末，禹洲集團紅線全面達標，其中淨負債率94.4%、剔除預售款後的資產負債率69.2%，現金短債比約為1.25。

《小債看市》分析債務結構發現，禹洲集團主要以流動負債為主，占總負債比為65%。

截至2021年末，禹洲集團流動負債有863.88億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有139.99億元。

相較於短債壓力，禹洲流動性尚可，其賬上貨幣資金有143.78億元，雖較2020年末大幅減少，但還可以覆蓋短債，具有一定短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2021年3月末，禹洲集團銀行授信總額有721.02億元，未使用授信額度為336.72億元，可見其財務彈性尚可。

除此之外，禹洲集團還有非流動負債465.98億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計425.84億元。

整體來看，禹洲集團剛性債務規模有565.83億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為43%。

在償債資金方面，禹洲集團主要依賴於外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應收賬款，股權融資、股權質押融資以及信託等方式融資。

2021年，由於籌資流入資金銳減，在償還大量負債後，禹洲籌資性現金流淨額呈淨流出狀態，說明其外部融資渠道並不順暢。

籌資活動現金流

值得注意的是，近年來禹洲集團少數股東權益大幅增長，與少數股東損益占比不匹配，存在一定「明股實債」嫌疑。

2019年至2021年，禹洲集團少數股東權益分別為58.24億元、96.73億元和152.78億元，同比分別增加199.65%、66.08%和57%，但同期其母公司權益的增幅僅為17.53%、7.54%和6%。

為了應對到期債務，禹洲集團不僅動用自有資金償還，並且一直在「賣子求生」。

今年3月8日，禹洲集團與華潤萬象生活訂立正式協議，以最終代價人民幣10.58億元出售旗下禹洲物業的全部已發行股本。

總得來看，禹洲集團盈利能力欠佳，對債務和利息的保障能力惡化；債務負擔沉重，融資環境欠佳，再融資壓力較大；變賣資產償債效果甚微。

蒙眼狂奔

1988年，大學畢業後，有着財經專業背景的林龍安被分配到廈門財政系統工作。

1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發公司的財務經理，開始與房地產打交道。

次年，三十而立的林龍安放棄公務員穩定的工作，下海從辦採石場開始了創業之路，後來他傾其所有創立禹洲地產，有意仿效「大禹治水，荒漠成洲」。

1995年，禹洲推出第一個產品「禹洲新村」，地處廈門市島內仙岳山麓城鄉結合部，雖然並非城市核心地段，但其在產品上花了不少心思，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。

賺得第一桶金後，林龍安以穩紮穩打的方式在廈門市場紮根，2000年前後禹洲在廈門已經做到首屈一指。

2004年起，禹洲開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區域型房企向全國型房企轉變。

2008年，金融風暴席捲全球，房價下行市場成交清淡，不少企業面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩定的現金流度過危機，並於2009年底赴港上市。

上市後，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產富豪榜》第182位。

2016年，禹洲將總部遷到上海，有別於其他閩系房企的激進，林龍安更崇尚香港地產商的保守經營。

然而，彼時閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始着急了。

2017年，禹洲集團提出「區域深耕,全國領先」新的發展戰略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標。

隨後，禹洲集團開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛星城收穫23幅地塊，新增建面379萬平方米，當年拿地規模高於2015和2016年總和。

2018年，禹洲集團全面啟動「千億征程，全國深耕」的戰略方針，其進一步強調土儲新增土地儲備540萬平方米。

然而，激進擴張一方面導致禹洲集團債務規模飆升，另一方面其高價拿地的弊端開始顯現。

由於近幾年禹洲集團營收增速明顯慢於拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。

2019年，高溢價拿地壓力下，禹洲集團及時止損，依次出售位於廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功於這部分收益。

進入2022年，房地產的利好一波接着一波，還是沒有阻擋住房地產企業一家又一家的暴雷。中小房企不用說，甚至國資背景的房企如今也打破了不敗的信仰，讓人不勝唏噓。

春天已經來臨，有些房企可能還是倒在了黎明時分。

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