鑽石舞台

近日，中國交建公告披露，其參股的三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（以下簡稱「鳳凰島國際郵輪港」）因資不抵債，被債權人提出重整的申請獲法院裁定受理。截至去年年底，鳳凰島國際郵輪港的資產總額約為50.4億元，但負債總額約為186.05億元。而中交建對三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司股權投資的10億元被核算至0元。

鳳凰島是三亞頂級豪宅，地標建築

01

被申請破產重整 中交建巨虧10億

鳳凰島是在三亞大海礁盤之中填出的人工島，是海南最知名的地標建築之一。2002年的時候被湖北商人曾憲雲買下，並將該項目命名為鳳凰島。二十來年起起落落，幾度易主，和其複雜的債務關係與融資不暢息息相關。

公開資料顯示，曾憲雲與三亞市政府簽訂的投資合同中，包括國際郵輪港、1幢國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養生度假中心、商務別墅會所、國際遊艇俱樂部、奧運廣場公園、海上熱帶風情街7個投資項目，總投資額超50億元。

此後鳳凰島進入了快速建設時期。隨着碼頭、跨海大橋等工程項目逐漸竣工，島上的國際郵輪港開始試停靠郵輪。

2006年，浙江國都控股成為眾城國際最大股東，並在次年將鳳凰島項目調整為旅遊綜合體，號稱打造「東方迪拜」。鳳凰島投資金額也擴大到100億元。

然而，隨着海南樓市熱潮逐漸褪去，鳳凰島項目售價大幅下跌，再加上投資客減少致使成交量逐年下滑，從而導致資金回籠緩慢等問題，鳳凰島陷入困境。

當時為了彌補資金的不足，民間借貸曾被過度使用，一些民營資本也通過股權收購的形式加入到鳳凰島的建設開發中來。

2014年3月，中國交建出資49.62億元收購了三亞鳳凰島國際郵輪港45%的股權，一系列操作之後成為鳳凰島新的控制人。

但是根據中交建6月13日的公告：對此計提減值10億元，中交建投資的45%股份，核算至0元。

中交建在對鳳凰島的投資上明面虧損了10億元，但實際上可能遠遠不止，據海南本地媒體報道，上述交易完成後，中交建還通過鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發展及三亞鳳凰島置業100%股權，價格分別為29.99億元和9.62億元。

02

環保風波戳破房產泡沫

自鳳凰島之後，海南開始大規模填海造島。為了打造世界級的旅遊度假目的地，海花島、如意島、葫蘆島等多個人工島建設平地而起。

2017年8月10日至9月10日，上面第四環境保護督察組進駐海南省開展督察工作，由此開啟了海南島內的「環保風暴」。

海南持續了數十年的填海造島熱潮戛然而止，也徹底改變了鳳凰島的命運走向。

督察組向海南省反饋督察情況時提到，鳳凰島以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用於房地產和酒店開發，由於填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。

2018年1月，海南省要求各市縣對照中央環境保護督察反饋意見中提及的多個違規違法人工島項目實施「雙暫停」（即暫停建設、暫停營業）。

至此，這些曾經火爆一時的人工島有的被責令整改或暫停開發，有的則被要求全島拆除。

被督察組點名的鳳凰島更是不能倖免，在實施「雙暫停」的同時，還需補償超過3700萬元的生態補償資金。

據知情人士透露，三亞市政府曾多次和中國交建及鳳凰島相關負責人溝通鳳凰島處置、賠償等事宜，但一直未達成一致意見。

但因鳳凰島問題整改推進緩慢，2020年，海南省生態環境保護督察整改工作領導小組辦公室公開約談三亞市人民政府。三亞市政府負責人現場表態稱，對約談所指出的問題，全盤接受。

2021年11月20日發布的《海南省落實中央生態環境保護督察整改情況》指出，確定將「鳳凰島二期項目全部拆除，恢復建設前原狀，全部拆除後，郵輪母港碼頭功能另行考慮」作為鳳凰島二期項目整改拆除技術方案。

03

房價從16萬跌到3萬

鳳凰島的房價，一直是輿論關注的焦點。

2010年對於鳳凰島而言是具有特殊意義的一年。當年的1月4日，國務院發布《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，至此，海南國際旅遊島建設正式步入正軌。

那時市場資金對海南旅遊投資充滿想象空間，非理性投機熱潮使得海南成為投資「新熱土」，鳳凰島也借着這波樓市的東風扶搖直上。

相關數據顯示，國際旅遊島獲批後5天內，海南商品房銷量就超過2008年全年總量，為171.12億元。

與此同時，在獲批一周後開盤的鳳凰島一期，均價漲到7萬元/平方米，當天兩棟樓700套房子全部被搶購一空。這個數據不但創下海南銷售紀錄，當時在全國也極為罕見。

而僅僅在半個月前，該盤的報價只有5萬元/平方米。

之後，鳳凰島的房價曾一度飆升到16萬元/平方米的「天價」，來自浙江、山西的炒房客蜂擁而至，鳳凰島「一房難求」。

但很快，這失控的房價迅速被海南出重拳抑制住。隨着市場熱度逐步消退，2013年鳳凰島房價降至約7萬元/平方米。

不過當時絕對沒有人想到，這並非谷底。在經歷過幾輪環保風暴之後，鳳凰島房價再遭重創，甚至一度跌到3.5萬元/平方米，2010年期間高位入手的投資客們，被深度套牢。

現在的價格已經跌破部分業主心理防線，大部分業主會選擇暫時將其擱置，靜候新機，「就算現在想要『割肉離席』，也很難找到真正接盤的人」。

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