鑽石舞台

2022年6月28日，萬科在深圳舉行年度股東大會。

在股東大會上，萬科董事會主席郁亮對房地產市場現狀作出了判斷。郁亮指出，從短期來看，市場已經觸底，但恢復是個緩慢而溫和的過程。

萬科股東大會。圖源：萬科官方網站

郁亮：這是我從業以來壓力最大的一段時間

根據郁亮分享的數據，雖然今年上半年行業經歷了一段艱難時間，根據各地網簽公開數據統計，主要一、二線城市商品住宅銷售面積1-2月同比下降36%，4月同比下降約6成，但5月情況已出現好轉，進入6月之後環比明顯上升。

郁亮認為，一方面，一些政策的出台帶來積極影響，另一方面，是4、5月因疫情而延遲的需求釋放帶來的回補。此外，是季節性因素，每年6月房地產企業通常會沖一衝銷售，出現成交量的小高峰，最後是因為5月基數比較低。以上因素使得6月環比增速比較快。

郁亮強調，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間。儘管6月環比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對收縮。

「更重要的是，當前房地產市場所處環境已與過去不同。如今，人口形勢、收入狀況、房地產市場運行的指導原則都已發生變化，行業已進入新的發展階段，不會再回到過去的發展邏輯，也不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。」郁亮表示。

郁亮談到，還有一個需要記住的很大不同是，我們國家目前的人口狀況、結構和老百姓的收入水平以及國家對行業的指導原則都發生了非常大的根本性變化。

基於這些判斷，郁亮表示，房地產行業來到了市場底步再慢慢往上走的階段，「現在大家的日子都很難過，也是我從業以來壓力最大的一段時間。雖然我們行業很艱難，但放到社會上去，我們行業一定不是最艱難的一個，我們也沒任何理由去躺平。」

萬科是老說「狼來了」的孩子

會上，萬科董事會主席郁亮談及行業時稱，在戰略上，萬科在2010年以後明確做了轉變，提出要做城市配套服務商，後來迭代為城鄉建設與生活服務商。

郁亮認為，「房地產以單一住宅開發為主的時代已經過了高潮，未來一個企業再靠單一地賣房子，已經很難了，人口結構擺在那裡，拐點可能今年就到了。但城市發展形態有很多變化，未來靠住宅開發肯定不夠，必須做些別的。」

針對經營業務，郁亮預判，物業服務要做到幾千億營業收入，行業規模還沒那麼大；物流雖然屬於如日中天的行業，但整體市場規模也不大。郁亮稱，服務行業不可能出現暴利，應該心態放寬點，未來營業收入、利潤，做到與開發業務相比具有相當的比重，是不現實的。

郁亮指出，衡量業務轉型能不能成功，可能需要新的概念，比如市場化價值。郁亮稱，2018年秋天，萬科提出活下去，今年年初更提出了黑鐵時代，但行業需要信心。雖然行業很危險，但凡是有一絲微光，就要熬下去往前走。這種時候，更要善於發掘好的一面。

郁亮還稱，萬科發展至今已經30多年，並且連續30年不間斷分紅派息，這在房地產行業中並不多見。萬科能夠持續發展的定力正是不貪婪，不恐懼，在市場好的時候，要留一份清醒在，萬科是老說「狼來了」的孩子。

當然，郁亮也不完全悲觀。郁亮稱，在壞的時候，更要有一份信心，房地產行業仍然是10萬億元級別的行業，也是古老的行業，不會說沒有就沒有。

萬科祝九勝：市場下行有預估，但沒有預估到這麼嚴重

在會上，萬科總裁祝九勝對市場現狀以及萬科的應對作了表態。祝九勝指出，市場下行，我們有預估，沒預估到有這麼嚴重。萬科一直是相對穩健的，把困難想在前面，也提前做了一些鋪排和布置。

據祝九勝介紹，萬科會用更積極的銷售、更具體的應對兌現今年止跌企穩的業績承諾看得更長遠一點，萬科大體上想實現三個目標：第一，業績一定要止跌回穩，止住跌勢；第二，在開發業務上繼續維持第一陣營的行業地位；第三，從長計議，萬科要從房地產開發轉向開發、經營、服務並重，做出成效。

祝九勝也表示，想實現目標，萬科確實需要更大的努力，從中看到，萬科有一定的基礎。例如，開發業務方面萬科進行了組織形式、管理方式的調整，從開發經營本部成立以後，形成了一系列的轉變；在投資標準上則進一步優化投資機制，今年前5個月萬科投了13塊地，9塊今年可以面市，6塊現金流今年回正，對未來兩三年業績實現有很好的支撐。

此外，祝九勝指出，萬科也在對以前在售資源做進一步的梳理，並通過產品和能力拉通，做得更對客戶口味；銷售面上，萬科的理念是為客戶去找房子，客戶有什麼訴求，萬科就用什麼樣的產品方案去滿足。

在經營業務方面，祝九勝介紹稱，萬科旗下萬物雲一直在同行處於領跑位置，有一定科技含量，去年銷售收入超過240億元，得到客戶、政府的認可；此外，新業務的增長率也比較喜人，全部高於15%，最高超過45%，也給了我們很強的信心；而物流業務今年要實現報表盈利，長租公寓則預計在今年現金流實現盈利，明年會計報表實現盈利。

祝九勝強調，今年3月底，萬科董事會主席郁亮承諾的新的利潤增長點在逐步形成和增長當中，雖然難度不小，但往往正確的事情都是難的事情，管理層充滿信心也願意持續不斷地努力。

深圳地鐵怎麼看萬科？

由於疫情防控原因，萬科董事會中深圳地鐵的代表未能夠現場出席。

會上，朱旭轉述深圳地鐵董事長辛傑的表態時稱，深圳地鐵作為股東感謝萬科團隊，在萬科轉型的過程之中，我們也看到了新的亮點，物業服務、租賃住房、商業、物流、冰雪等經營性業務一直保持快速的增長，這些業務的增速還高於住宅開發的業務增速，將構成萬科新的利潤的增長點。

朱旭轉述辛傑的發言稱，「萬科是有責任感的企業，面對市場壓力，我們看到了萬科管理層的決心和魄力，管理層主動降薪並增持公司股份，節衣縮食等舉措，積極兌現2022年實現止跌企穩的承諾。」

朱旭轉述辛傑的發言表示，深圳地鐵長期看好萬科，深圳地鐵信奉長期主義，未來的路很長，只要萬科堅持追求更好的發展，為股東創造價值和效益，市值一定會逐步修復。

本期編輯 黎雨桐