大家好，我是火箭哥。
買房是一門科學，我來帶你入門：火箭哥用科學買房理念幫你買到合適好房。
以下是正文：
浦發仁恆有園、也就是大家熟知的仁恆北蔡，有望在今年第5批和大家見面——
戶型都知道什麼樣了，大家現在最大的困惑，就是在於價格了。
有人說洋房+聯排的產品值得12萬、有人說北蔡這地方10萬都不值，網上對於這個項目的價值究竟幾何一直有着兩極分化的觀點和看法。
今天，火箭哥就來嘗試回答這樣2個問題：
項目位於浦東中環內，而看到目前中環各大板塊的新房價格分布，大致如下：我們會發現，除了萬里、長風和楊浦定海的房地聯動價沒破10，其他板塊已經清一色10萬+、甚至13萬；而整個浦東從2020年開始，就沒有低於10萬的中環內新房了（動遷房錦博苑是例外）。我們上述談到的中環新房中，大家都有着一個共通的標籤：無論是徐匯濱江的復星or招商地塊、還是即將上市的保利瓏譽，都是清一色的2.5容積率高層住宅；但不同於其他板塊幾乎清一色的2.5容積率高層、浦發仁恆北蔡可是容積率只有1.2的洋房+合院——按照洋房約1.1倍、合院約1.3倍的定價邏輯（經驗值、僅供參考），參考環線定價情況，我們可能會得出這樣的結論：這裡的洋房應該賣11萬、合院賣上13萬+才是合理。翻看2019年，一河之隔的凱利海華府開盤僅8.4萬，紙面漲幅超過了20%前灘作為濱江+CAZ中央活動區區域，定價和陸家嘴一樣是價值高地，價格本身就應該是第一梯隊；今天東方悅瀾11.9萬的價格其實一點都不貴，說明前灘開始逐漸兌現板塊價值，新房價格就是其中一個重要的參考；而同樣在中環內，新楊思商務區的規劃同屬浦東金色中環帶、區域本身為城中村改造的舊改項目、本身就沒有房地聯動價限制、價格略微放開故事也說得過去——順帶一提，很多人叫這個地塊是浦發仁恆北蔡，但實際這個項目似乎位於三林鎮行政管轄，項目恰巧位於三林鎮和北蔡鎮邊界上：而如果翻看設計方案地塊名，我們也會發現地塊名中並列出現了「北蔡鎮、三林鎮」字樣：雖然項目尚未取證，火箭哥個人預判項目洋房取證價格在10-11萬、聯排在12-13萬水平，供大家參考。講到這裡，肯定會有人想到第3批土拍即將出讓的9.9萬聯動價地塊——
容積率1.2、取證價格10-11萬，好像聽着挺合理吧？P.S.別說是不是浦東中環內了，項目1.2的容積率本身就已經吊打全上海幾乎所有項目了——關於浦發仁恆有園未來能賣多少錢，我們先來看看板塊規劃——新楊思是官方文件可查的浦東金色中環帶一員，從規劃角度未來值得期待：而看到板塊內，目前標杆價格基本都是在13萬級別，位於6號線高青路站西側的尚東國際恰巧也是容積率1.2級別的低密度洋房產品，價格可作為參考：
但值得注意的是，尚東國際樓齡已經超過10年、而浦發仁恆有園為全新項目，其中存在樓齡價差也是合理；個人預估未來二手市場中，由於項目自身產品、樓齡和品牌的溢價，未來洋房二手在14-15萬級別是一個比較保守的到手價格預期。項目目前已經組建銷售團隊、第6批大概率過會，感興趣的朋友可以掃碼加入報名通道，會有項目銷售聯繫你：
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