鑽石舞台

近期，中國人民銀行（以下簡稱「央行」）、財政部接連放大招提振樓市。

2022年9月29日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。其中的條件指的是2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。

緊接着，9月30日，財政部發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。公告指出，享受該優惠政策的納稅人需滿足其出售和重新購買的住房在同一城市範圍內以及是新購住房產權人或產權人之一的兩個條件。

值得注意的是，同在9月30日，央行決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。該政策旨在進一步降低購房者的購房成本。

政策接連放大招，誰將是受益者？現在房價觸底了嗎？是買房的好時機嗎？

政策下誰獲益？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《商學院》記者採訪時指出，9月29日央行、銀保監會發布的階段性調整差別化住房信貸政策與9月30日財政部、央行分別發布的政策一起，形成三個穩樓市的大招，對2022年四季度中國房地產市場行情的提振作用會比較顯著。

近日，記者從多個房產中介處了解到，上述三項政策發布後，諮詢買賣房屋的人增多。此前中國對於「滿五唯一」的房屋轉讓採取免徵個人所得稅的政策，而9月30日財政部發布的有關換購住房時個人所得稅退稅的優惠政策則給非「滿五唯一」的業主帶來了利好信號。

具體來看，根據財政部發布的公告，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。嚴躍進認為，這是本輪房地產降溫周期中財政部首個財稅大招，具有積極意義。

嚴躍進指出，個人所得稅優惠政策會影響房東和購房者的成本，他給記者算了筆賬：以各地實操環節個人所得稅稅率大約是房價的2%為例，如果是500萬元的房子，過去房東需要繳納10萬元的個人所得稅，而按現在的政策，房東就不需要繳納。實際上，過去房東會讓購房者繳納，而現在購房者也可以減少這部分支出。他認為，該政策有助於降低換房成本，是激活改善型住房需求的重要導向。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，該政策的目的是積極支持改善型需求，積極推動有改善需求的購房者加快入市腳步，促進市場交易量快速提升。他指出，改善需求中「一賣一買」往往會伴隨着大量的交易稅費，無形之中大大增加了換購成本，並且個人所得稅一般會收取差額的20%，在換購需求中，稅費所占比重較高，如果手中房子購置早且不是唯一住房，賣房過程中個人所得稅的稅負就會更重。

張波認為，改善型需求的支持力度還需進一步增大。目前不少城市依然是「認房又認貸」，這導致很多人即使手裡僅有一套房，換房也要承擔高首付比例。後續房貸政策結合稅費政策如可同步調控，對改善置業的保障能力就可以大大增強。

現在是購房的好時機嗎？

「買漲不買跌」是大眾普遍的買房心理。一名剛需購房者向記者表示，打算再觀望一下未來樓市是否繼續下跌。

上海易居房地產研究院10月11日發布的《50城監測系統房價指數報告》（以下簡稱《報告》）顯示，在受監測的50座城市中，只有成都、北京、上海、合肥共4城已止跌轉漲，另外46城住宅價格指數仍在下跌中。

嚴躍進認為，住房公積金貸款利率方面也體現了更為寬鬆的政策導向。第一，商業銀行貸款持續降息，客觀上需要住房公積金貸款利率進一步下調，否則住房公積金貸款和商貸利差變小，客觀上會使住房公積金貸款吸引力下降，所以必須降息。第二，住房公積金貸款利率進一步下調，使得後續公積金貸款的優勢更加明顯，對於進一步降低剛需購房者購房成本等具有積極的作用。第三，此次住房公積金貸款利率優惠政策也可以和其他政策疊加，比如部分城市允許購買二套房也可享受首套房的住房公積金貸款優惠政策，客觀上對改善性購房需求的釋放也具有積極意義。

關於推出階段性調整差別化住房信貸政策的必要性，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2022年以來，存款利率不斷下降，5年期存款利率降至2.6%，使得利率高於3%的理財產品被瘋搶。因此即便房貸利率在4%，也顯得很高。新房還未收樓，就要負擔2年左右的高利率貸款，且當前房價跌回一年前，若還「跌跌不休」，現在買房，待收樓時可能房價又會下跌。對非熱點城市的潛在購房者來說，降低利率才有買房的動力。

目前，房地產企業的債務違約現象仍存在，李宇嘉認為，購房者對地產企業的風險預期繼續上升，對期房的信任度繼續下降。由此，銷售疲弱導致開發商資金繼續緊張下降，不得不繼續降價促銷，形成了房價下跌的預期，進而使買房預期更加弱化。銷售不得力，預期不振，資金鍊緊張，導致風險繼續釋放。這個惡性循環只有在需求端好轉以後才能得到緩解。因此，近期如降低LPR（貸款市場報價利率）、降低二套房首付比例、降低公積金貸款利率、限購「鬆綁」等措施都是為了提振需求端的預期。

張波認為，目前來看，個人所得稅退稅的優惠政策已經拉動了部分改善性需求，促使人們加快了手中房源的出售步伐，不少城市二手房掛牌量也因此有所增長。

二手房的成交量也開始回暖。據中銀證券研報，10月8日至14日，15座城市二手房成交套數為1.7萬套，同比上升62.7%；成交面積為167.2 萬平方米，同比上升57.9%。分城市來看，一、二、三線城市二手房成交套數分別為0.4萬套、1萬套、0.1萬套，同比增速分別為25.4%、98.1%、118.4%。

李宇嘉認為，不管是在需求端還是供給端，調控力度已經到了空前的狀態。樓市已經開始慢慢觸及底部，儘管觸底後的走勢不明朗，甚至可能會有一段時間的底部徘徊，但不太可能再大幅度下行。

未來樓市預期如何？

未來樓市調控還會持續嗎？市場信心何時會恢復？樓市將走向何方？

張波認為，本輪房地產調整周期會相對偏長，尤其不同城市的復甦腳步依然會存在較大差異，四季度市場依然會處於觸底反彈的過程中，總體樓市銷售數據同比轉正預計要到2023年一季度。目前來看，2022年市場持續降溫，樓市去化難度大且符合下調首套住房貸款利率下限要求的城市，都有打破4.1%房貸利率的可能性，預計三、四線城市的下調動作會更明顯。

張波預計，LPR下調的空間依然存在，但幅度已經偏小，目前5年期以上的利率已經是歷史低點，單一通過利率調整拉動樓市的邊際效力已經遞減。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，9月29日發布的階段性調整差別化住房信貸政策是在」因城施策」，用足用好政策工具箱。在更好支持剛性和改善性住房需求的政策大環境下，未來居民按揭貸款的政策支持力度有望逐步加碼，集中體現在三個方面。

一，有望繼續下調首套及二套房房貸利率下限。首先，除了符合2022年底前階段性放寬首套住房貸款利率下限條件的23座城市外，下調或取消首套房貸利率下限城市範圍有望擴容，時間也有望向後延期。其次，下調二套房房貸利率下限，並向5年期以上LPR靠攏。

二，有望實行認貸不認房，首套貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。

三，有望全面下調首付比例，並參照此前央行規定的最低下限執行：不限購城市首套房首付比例最低兩成，二套房首付比例最低三成；限購城市首套房首付比例最低三成，二套房首付比例最低四成。

楊科偉指出，在政策暖風的輪番作用下，市場信心或將逐漸恢復，短期房地產市場也將逐步回穩，但城市分化加劇：其一，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續，成交或將高位保持。其二，廣州、深圳、蘇州等一線及強二線城市市場或將持續修復，即便是南寧、瀋陽、昆明等弱二線城市，四季度市場也有望穩住。其三，多數三、四線城市市場或將艱難探底，三、四線城市返鄉置業或將整體弱於往年，更可能在部分人口輸出大市、部分降價力度較大的樓盤上體現。