朱羅紀 - LPR「雙降」，新一輪房貸利率下降通道打開－鑽石舞台

今早9:15分，LPR在市場預期之內雙降了。

1年期LPR降了10個基點，從3.8%到3.7%。5年期LPR降了5個基點，從4.65%降到4.6%。

對1年期LPR來說，這是過去2個月連續兩次下降——2021年12月20日，1年期LPR從3.85%降到3.8%，5年期LPR未動。對5年期LPR來說，這是自2020年4月20日之後7個季度以來的首次下調。

另外，這次的LPR下調，依然還是非對稱降息。1年期LPR降得多，5年期的降得少，這已經是「傳統」了。自2019年9.20以來的6次降息里，只有2019年11月那一次兩者是同等降息，其它5次都是非對稱降息——1年期LPR的降幅一般是5年期的1倍。這個導致到今天，1年LPR和5年期LPR之間的差值，從最開始的60個基點擴大到了90個基點（這個日積月累是有影響的）。累計來看，1年期LPR2年多一共下降了115個BP，5年期LPR一共下降了25個BP。

綜合談整體的感覺，1年期LPR的下降是符合市場預期的，但是5年期LPR的下降是低於預期的——我昨晚認為，這次應該是同等下降，1年期LPR大家沒有太多懸念，但5年期LPR也應該下調10個BP。一方面是眼下的宏觀形勢的確非常的不妙，在基本面上有需要。另一方面是現在的房地產形勢尤其難堪，需要快速穩住（比如今天，降息的同時，是奧園宣布違約）。再一方面，也是前天央行「夸下的海口」提振了市場的胃口。當時央行說什麼來着：「把貨幣政策工具箱開得再大一些」……「靠前發力……及時回應市場的普遍關切，不能拖，拖久了，市場關切落空了……後面的事就難辦了」。

5年期LPR下調5個BP，顯然不能叫「開大」。

基於這個角度，我認為可以做出如下理解：

1）維持我們之前的判斷，5年期LPR的下調，再一次顯示決策層對房地產的真意是在「托底」而非「刺激」。一方面要儘快穩住包括房地產在內的信心預期，不能再繼續下滑，產生不可控的風險。另一方面，也不能一下子開得過大，以免市場反應過激，也同時給到未來的政策空間留足後手。

2）再次確認了貨幣政策「寬周期」展開，下面還會不斷放寬。這次的下降真正的大意義在於，告訴市場寬周期真正的又來了。LPR的下降，只是今年的開始，尤其是房貸利率的5年期LPR，正式確認下降通道打開。如果這一次不行，下面還會繼續寬，一路寬。現在這個利率水平、存款準備金率的水平，下調的都不夠，都還有繼續下行的空間。

今天的經濟形勢和2008年相比較，單一行業的調整深度不如，但是波及面要遠超2008年（當時我們主要是出口行業被衝擊）。那個時候為了救市，房貸利率直接打到「傳奇4.158%」！我們這一波的房貸利率水平是很難回到那個時候的——眼下深圳的首套房貸利率還基本都在5%左右（LPR+30BP）。但要點是這個空間出來了，比如下面從4.6%再慢慢下降到4.5%，總之繼續下調的概率是存在的。

一般遇到LPR下調，我們最喜歡算的賬是：房貸能省多少錢。其實在我看來，這個方向是不對的。

按照現在的利率，房貸下調5個BP，100萬30年貸款（房貸按加點30個BP，4.9%，首套計算），每月只省30塊，累計省不到11萬塊。這能幹啥？還不夠每月啃一隻乳鴿的。（參考下面樂有家統計去年底的房貸利率水平）。

但這是算賬的對象、方向都不對。

從算賬的對象看，利率下調，對普通買房人省錢的角度來說，意義是不明顯的，但是對於企業來說，就很直觀。你貸款100萬和他貸款1個億，那概念完全不一樣的。只要成本能夠真正的下調，並且下調到位，對於中小微企業來講，信心是不難恢復的。

從算賬的方向看，利率是資金的價格，是貸款人的成本，你要從投入/回報的方向算，就是我以這個成本拿下這一筆貸款，有沒有得搞頭。假如現在這個3.7%、4.6%的利率你能夠從銀行拿到手，轉頭去做生產做投資，能不能賺到錢？算這個賬。也是從這個角度，我認為還沒有降到位，去年那一年，企業能活下來就已經不錯了，還想着賺錢。現在的形勢有轉變嗎？沒有。企業都在忙着降負債，哪有能力再去舉債？想讓企業願意舉債，顯然利率還要進一步下調。

這裡再回到上面說的，1年期LPR和5年期LPR差值擴大，是有影響的。大家混跡於市場應該懂，短債可以長期化。在去年底1年期LPR下調之前，銀行針對小微企業的1-3年期經營性貸款最低可以做到3.85%了，當時5年期LPR是4.65%。並且，最重要的是，這個貸款樣式非常靈活，貸款人可以選擇只還息不還本，以及通過過橋方式，最終把這筆貸款變成一筆類似於房企「永續債」的資金——永遠不需要還本金的債務。因為這個資金成本要顯著低於房貸，那麼，對於有資產可以抵押的房主而言，就會有很大的誘惑力。而對於銀行來說，這也是一筆質地非常優良的貸款。

如此，這個影響就在於：監管層需要再次提防經營貸違規流入樓市。這裡再重申一點，關於經營貸，我之前有過分析，房抵經營貸本身是合法合規的，這個大家不要污名化，只有當它違規流入了房地產市場去炒房子，才是需要被監管打擊的《你未必清楚的「房抵經營貸」的真相》。

政策面的暖風勁吹，它將持續整個上半年。除了貨幣政策，隨着各地數據的釋放，我相信很多地方也會慢慢的放鬆之前打壓房地產市場過熱的行政管制，比方說進一步放寬人才政策，提高住房公積金貸款上限，甚至適度放鬆某些限購限價的條件，這些都是老套路了。

股票市場的表現很詭異，整個A股軟趴趴，港股尤其是內房股一飛沖天，顯示資本市場對這次LPR雙降的積極反饋，同時也有很多證據顯示，部分資本認為中國的房企估值已經price in了。從去年底開始，這個估值修復似乎開始慢慢展開。但港股的波動實在太大，我覺得對於絕大部分普通散戶而言，沒有什麼參與的必要。你走到市場上實際了解，就知道局面還沒那麼好。很多的房企現在能「活着」、能正常發工資，就是不得了的事情。管你利率降到多少，它都沒有能力再貸款了，而是只能不斷的「賣賣賣」。