鑽石舞台

最近，樓市跌宕起伏。一頭是部委輪番出場，鼓勵住房消費，利率肉眼可見地下調，利好尚未出盡。

連國家發改委也帶頭出來喊話了：

2022年要落實好貸款市場報價利率（LPR）下行。

地方頻頻出手，山東菏澤、重慶、江西贛州都有銀行把房貸首付下調到20%，非限購城市已經開始強力救市。

但另一頭，深圳樓市還在冰封，大批房企掙扎求生，行業高喊「黑鐵時代」來了。

烈火烹油，鮮花着錦，兩相煎熬下最難的還是買房人。

2022，房子還能不能買？

其實有個最簡單的邏輯。答案其實一直沒變過，機會仍然在一線和二線熱點城市。

貝殼的創始人左暉有一句名言：做難而正確的事。

最正確的事情，往往所有人都明白，一說就懂了，卻極少有人做到。

比如，堅決買入一線城市。畢竟北上廣深，是中國樓市永遠的白月光。

簡單回顧一下。曾經買入一線城市似乎沒有今天那麼難。

20年前，深圳房價在5千左右，北京、上海還沒突破5千大關，廣州一度降到3800。

雖然人們的月平均工資只有一千多，但關鍵是首付很低，手上有萬把塊都可以上車。

比如這個廣州番禺的樓盤——碧桂園華南新城，當時均價2500，1萬定金即可入住。

今天，這個盤二手均價是3萬，漲了11倍。

在一線城市，這只是個極其普通的案例。

只要你身邊有一線城市的朋友，但凡買得夠早，房價漲個十倍以上是尋常事。

北上廣深的平均漲幅，大約在10-15倍。

這樣的財富機會，可以說是滿大街都是。買彩票中500萬難於登天，買房賺500萬的例子比比皆是。

如果恰好買中了優質地段，漲幅超過20倍也並不罕見。

最近，黃大大在廣州的小夥伴翻出一張報紙，是二十年前的買房廣告。當時市中心的天河、越秀、海珠，僅需二十萬總價便可買房。

看看都讓人流口水。有人感嘆，好想穿越回去買房！（快醒醒）

放在今天，這些都屬於樓齡「骨灰級」的老房子了，但是算算漲幅，真的讓人感受到時間的力量。

拿天河舉個例子，漲幅最高的華景新城，高達18.9倍；最低的仙湖名苑，也有9.08倍。

來源：廣州樓市情報

總的來說，20年來，廣州核心區域的房子，平均漲了10倍左右。

這個漲幅，在一線城市中並不算最突出的，但也吊打全國其他二線城市了。

20年來，全國平均房價大概上漲4倍，剛剛突破萬元。但在一線城市，不漲個10倍業主都覺得丟人。

所以說北上廣深，絕對是YYDS。

到了今天，北上廣深在樓市的地位更加不可動搖。

其他城市拼命搶人，北上廣深只要稍稍打開閘門，人才就瘋狂湧入；只要稍稍打開限購的大門，資金就瘋狂搶灘。

一線城市房價要不要上漲，有形之手幾乎是完全控盤的。這是它們和二線城市的根本區別。

過去10年，北京上海因城市發展戰略，嚴控人口增長，京籍、滬籍控制極嚴。

所以，廣州、深圳成為全國瘋狂暴漲的「人口黑洞」，加起來增長1300多萬，相當於塞下了一個西安。

難道北京、上海沒有能力吸引人口？絕對不可能。

去年，上海秀了一把肌肉，就讓人們看到它的吸引力，能讓年輕人如何瘋狂。

稍稍放開了一下郊區5大新城的落戶門檻，去年上海落戶人數就衝到了7.31萬人，是2020年的2倍多，是2019年3倍多。比起2014年，更是達到7倍多。

今年開年，全國樓市都在涼涼，唯獨上海一枝獨秀，可見一線城市的底氣。

7天春節假期，上海新房賣出10萬平，同比上漲646%。比其他8個城市加起來還多一倍。

中國區域經濟大分化，像鶴崗這樣的城市都財政重組了，連公務員都停招了，東北人口十年流失超過1100萬人。

但是，一線城市強者恆強，虹吸全國的人才、資源和財富。

剛剛過去的這一年，北京上海雙雙突破4萬億，深圳廣州在3萬億左右，都是富可敵省的存在。

對一線城市來說，房價一時漲跌根本就不重要，狠起來連深圳都可以暴跌，猛起來又可以一年干它30%-50%。

去年，今天北上廣深的均價，穩居全國前列，漲幅也是差異巨大。

數據來源：中國房價行情網

但是，這都不重要。難道忘了深圳在2019-2020年的瘋狂？對一線城市來說，短期的漲跌根本沒有意義，只要看長線就可以了。

比起當年，如今買入一線城市的門檻，已經高了太多。至少要跨越「三座大山」。

2003年底，廣州金碧世紀花園開盤，樓價在2500—3100元/㎡之間，今天價格已經突破了5萬大關，是黃埔區最受歡迎的小區之一。

黃大大身邊有朋友入手的，今天也賺得盆滿缽滿。不過，當時廣州還不限購，外地人只要有足夠資金就可以買入。

現在買入一線城市，第一關不是資金，而是購房資格。

北上廣深，是全中國限購最嚴格的城市，經過這幾年不斷打補丁，政策已形成銅牆鐵壁。

北京、上海難在獲得戶籍，極為稀缺困難；深圳、廣州落戶容易，每年新增幾十萬張房票。但深圳為了狙擊炒房客，已經把買房資格提高到，落戶後3年才能獲得房票。

如果沒有落戶，則它們都需要繳納5年社保，才能進場。

所以，對那些奮鬥在北上廣深的朋友們，首先要珍惜手中的房票，這是極為難得的。

現在一線城市對房票管理越來越嚴格，顆粒度已經細到令人髮指的程度。

比如上海，夫妻雙方同為滬籍，你以為就能買兩套嗎？不行，還得追溯到2011年1月30日前。如果夫妻各自和父母共有不超過2套，這對夫妻才能買兩套住房。

夫妻只有1個是滬籍，就更複雜了。購二套房產證必須上海戶籍的人上產證，否則不好意思，你還是被限購了。

圖片來源：上海松江房地產

解決了名額，當然面臨的是資金問題，畢竟一線城市的購房門檻也是全國最高的。

事實上，在北上廣深買房，就算是本地中產階層，也從來沒有覺得房子便宜過。

就算按照最低首付三成來計算，總價250萬以下的房產，幾乎很難找到優質樓盤。也就是說，首付門檻最低也要75萬左右。

當然，也有不少全國各地的土豪，湧入一線城市配置資產。對他們來說，問題不大。

第三大關，是今天的一線城市，同樣面臨着巨大的分化。

強如上海，也有奉賢海灣這樣的奇葩之地，十年漲幅僅僅25%，讓買房人哭暈在廁所；

潮如深圳，也有東部大鵬新區海景房這樣的巨坑，讓天量資金肉包子打狗，陷入泥沼；

就拿上文中提到的廣州來說，20年前價格相差不大的房產，隨着城市發展逐漸分化，也形成了霄壤之別。

黃大大的小夥伴計算了一下荔灣、越秀部分小區20年長跑的結果，你感受一下這差距。

來源：廣州樓市情報

最慘的是荔灣廣場，2001年價格在4300元/平，在當時來看，已不算便宜，如今有房成交價在2.5萬/平。20年漲幅僅4.81倍。直到今天，還是一個巨大的樓市黑洞。

但像文德路、黃花新村等，漲幅還不算差。

這樣的「大分化」情境，近年來可以說是愈演愈烈，尤其是中心城區之外，更是巨坑無數。

看看廣州十年分化的結果吧。

來源：廣州樓市情報

優質選項如珠江新城方圓月島、都芸華庭，東圃的富通雅苑，黃埔科學城的錦林山莊，漲幅超過4倍。

但番禺亞運城、荔灣富力君湖華庭等，就差得多了，漲幅僅有1.4倍。算是中規中矩。

最差的是市橋南的海倫堡花樣年華，漲幅不過70%。雖然還是能跑贏一些二線城市，但相比之下，想必業主也會感到心酸吧。

今天，買入一線城市仍然有機會，但是難度真的高了太多。只有意志堅決，並願意付出時間來謀劃、籌備的有心人，才能斬獲頂級的樓市紅利。

對於有意買入一線城市的朋友，黃大大有幾個真誠的建議。

第一，珍惜手中每一張房票、貸票。

因為時間成本是最高昂的，金融成本也極為可觀。買房是低頻高價的交易行為，每一次選注都決定着成敗。

過去這幾年，黃大大團隊跑遍了全國熱點城市，尤其是深入考察粵港澳大灣區、長三角，對此體會尤其深刻。

比如廣州，雖然房票獲取的門檻是一線城市最低的，但也絕對沒有浪費的資本。

在2015年以後，買入了廣州中心城區或黃埔科學城、番禺萬博的朋友，應該感受到了時間的威力。

第二，入手一線城市，需要有耐心的謀劃，也要看準時機，一擊即中。就像豹子撲向獵物，瞄準後迅猛操作，落地為安。

對於生活工作都在一線城市的朋友，不要等到想買房了，才來關注相應的資質、銀行流水等問題。

即使限購嚴格，一線城市仍然對優質人才是張開懷抱的，開發商也會適時推出一定的銷售政策，帶來購買機會。

比如去年上海鬆綁了郊區五大新城，就有一定的政策空間；2020年廣州也曾短暫放鬆黃埔、南沙人才購房政策，開放了政策窗口。

第三，用好金融槓桿，在保證現金流安全的前提下，提升房產投資的收益率。

房住不炒，本質就是國家不希望人們短期內低買高賣，而是要長期持有。整個貨幣市場改革的方向，就是推動利率不斷下降，LPR降低是大勢所趨。

房子之所以值錢，除了市場給它的預期價格，還有一個很重要的原因，就是銀行把它作為最具有價值的抵押物。房產也因此成為社會信用擴張的「錨」。

總而言之，買入一線城市房產真的是個系統工程，非常複雜。對普通人來說更是如此，絕對是需要仔細謀劃、如履薄冰的大事。

今晚7:30，黃大大邀請了美宅Plus創始人錘哥，在直播間跟你聊一聊，一線城市如何買房。

尤其是關注廣州這個「最友好」一線城市的朋友，更有乾貨滿滿的實操指南，手把手教你的那種。

各種資格、貸款等問題，都會得到回答！不要錯過。

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