這個周末以來，有關樓市的利好消息太多了，今天幾乎是每隔一兩個小時就有一座城市出台救市措施，真有點2014年又要來了的感覺。
我先不說看法，就把最近的政策列出來，你們看完應該就知道政策的導向了。
上周四，菏澤率先流傳出降首付的新聞，當時我就說了，如果這政策過得了周末，下周肯定會有一大批城市跟進。這裡我要說明一下，重慶一直以來都有實施2成首付的政策，在去年11月份我們也報過。
但重慶官方給我解釋的是，重慶首付兩成的政策一直就存在，並不是近段時間才有的。但這個政策僅僅針對首房首貸這個群體，要求公積金社保要滿一年，而且客戶資質要好，主要是少數中小銀行才能做。重慶的調控政策一直都不嚴格，限購沒有，限貸也很寬鬆。最近又被爆出來，我覺得也是趁着這個寬鬆的大環境，釋放市場求穩的信號吧。對重慶市場來說，只要利率下滑的話，就會對市場好轉有幫助。而贛州呢，情況和菏澤有點像，都是為了衝破政策紅線「救市」。今年初贛州房地產市場實行「適度開放限購和限貸」，根據江西的本地自媒體報道，這個政策只在2、3月實行，而且要根據具體情況執行。其實現在大部分城市也是邊走邊看，贛州特意把放鬆時間規定在2-3月，擔心政策被斃。周一上班，佛山就開始執行新的限貸政策了：佛山非限購區首付降至2成！佛山樓市今天諮詢了銀行工作人員：在非限購區，條件滿足的前提下，雙外客（外地戶口、外地社保）買新房首付也可以低至2成，就是審核嚴格些。佛山樓市非限購區主要是本地剛需為主，外地購房者一直都不多，房價也相對便宜，多年來漲幅不大。就是「上漲行情拉不動，跌的時候領跌」那種，如果不施以援手，樓市很難回暖。對於限購區，去年很多買佛山的投資客首付都要求5成起，如今已經降至3成了。
公積金貸款首付下降南寧今天也發出通知，從3月1日起，第二套房公積金貸款首付比例降到30%。由於南寧是省會城市，而且限購，所以不太好明目張胆降商貸首付。其一是對於大部分省會城市來說，二套換房的需求越來越強烈，南寧這一次直接瞄準改善群體，鼓勵大家使用利率較低的公積金買房。不僅南寧，福州二套公積金首付也從50%下調至40%。還有同是廣西的北海在新年前就已經降低了公積金首付，二手房首付比例由60%下調至40%。四川自貢也取消了認房又認貸的規定，無論首套二套，公積金一律按照首套房執行。在三四線城市，首套房剛需的占比在下降，現在只有靠拉動改善型需求才能促進成交。不難預測，後面還會有一大波三四線城市跟風降低首付。比起其他的放鬆政策，降首付是實實在在降低購房者的購房門檻。對於大部分三四線城和一些二線非限購區而言，樓市政策本身就不嚴格，救市能用的手段也不多。財政實力也不允許像一二線那樣砸錢吸引人口，更別說是大量發放購房補貼了，有的地方買房一平米補個一兩百塊，已經是極限了。後面也許不僅僅是降首付，可能還包括限購和限售通通都解除。
樓市熱點城市利率下調降低首付屬於下猛藥了，如果不是城市基本面較差，或者城市郊區樓市太差，一般都不操作。比如廣州，今天四大行同步下調房貸利率，目前首套房利率從5.6%下調至5.4%。說實在，廣州這個利率還是偏高的，我記得2020年初的時候廣州的利率是5.1%左右，如今北上深的利率已經下調至4.9%了。另外蘇州的利率繼續下調，就在我寫稿子的時候，蘇州部分銀行表示，首套房利率再現微降，最低做到4.8%。蘇州基本上是屬於全國利率最低的城市了吧，放水+需求釋放，蘇州今年很可能是樓市大年，我多次提醒蘇州的剛需，別再猶豫啦，如果想省錢，您就上車吧！上海並沒有官方通告下調利率之類的，但是今天在上海的房產圈內傳說，地方有意支持房貸、開發貸的增速。從2017年鄭州樓市就開始下跌，至今已經5年，別的城市都走完兩輪周期了，鄭州樓市始終不見起色。加上去年房貸收緊，本來已經穩定下來的市場再次陷入困境。作為一個省會城市，鄭州無論是降價、開發商裁員、爛尾樓、項目停工都比其他城市嚴重。最直觀的，就是新房庫存暴增至30多個月，比2020年翻了一倍。大量的新房賣不出去，說鄭州是房企的墳墓一點都不為過。上周，由鄭州代市長何雄親自發話，指出當前鄭州樓市問題所在，並提出了一系列的救市措施。1、擴大需求：1+8鄭州都市圈互認政策、吸引人才約20萬大學生/年、支持外來務工人員買房；雖然目前具體的政策還沒出來，但是方向已經定下來了。鄭州二手房交易個稅之前幾年都是差額的20%，在全國除了北京就是鄭州有這麼高的稅，所以我估計肯定要改的。
另外限購政策也會有一定程度的放寬，至於搶人，只能砸錢了。棚改就要看看力度多大了，這次鄭州的口氣很大，救市決心亦十分強烈，估計不會小打小鬧。鄭州好歹是一座省會城市，背靠河南上億的人口需求，樓市不可能一直沉淪下去，剛需該上車的就不拖了。關於鄭州，後面我們還會有文章專門分析，今天就不細說了。
樓市需要穩定！我們的樓市向來就是政策市，太火就澆水，太涼就適當加熱，這樣才能讓樓市走的更遠更健康。從2021年10月份開始，高層對樓市求穩的信號其實就在不斷釋放了。而過完年就是各個地方在出台各種救市手段了。上個周末，萬科掌門人提到了「樓市進入黑鐵時代，未來的房地產將逐漸去金融化」。這些話放在市場好的時候說是沒問題的，但是現在市場不好就會非常敏感，穩樓市需要提振信心，不利於市場穩定的那些言論，明顯不合時宜。所以上周六經濟日報就特意澄清了萬科這種說法，《不要誤讀房地產去金融化》。文章特意強調，只有那些過度依賴金融槓桿、高負債、高周轉的房企才需要「去金融化」，房企和購房者合理的剛性融資需求還是要滿足的。經濟日報的發聲，其實就是給大家吃顆定心丸，不是說不給貸款了。所以現在房地產政策的導向其實已經非常清晰了，就是要支持樓市回歸到健康發展的軌道上來。其實對樓市長期有關注的人應該清楚，樓市放鬆時就是買房的好時機，意味着接下來市場要回暖了，而樓市政策收緊時就要暫停買入了。想要人口，二線砸錢（浙江）、一線稍微放鬆一下（上海），人口就來了。而如今新的一輪寬鬆周期已至，接下來一大批城市放鬆調控將會成為常態。上一次這麼大規模降首付、放鬆調控的，還是發生在2014、2015、2016年，大家應該對那幾年的樓市盛況還歷歷在目吧。當然並不是說這次部分城市首付和房貸利率下調後，樓市又重回翻倍的大牛市，這也是不可能的了。二是房價的起點也不同了，漲到如今這個高度的時候，很多人也買不起了；三是人口和城鎮化的階段也不同了，現在城鎮化率到了64%，比2014年增加了10個百分點，三四線城市人口流出的大趨勢已經無法逆轉。分化的情況就是， 一二線城市只有好地段漲，郊區不漲；三四線城市只有好的城市好地段還能漲，經濟太弱，沒人流入的城市可能永遠也不會漲了，就是進入鶴崗化。所以買不買房，買哪裡的房子，一定要多關注你所在城市的經濟和人口基本面，以及政策的變化。如果是連續調整了三四年，又是不錯的城市，房貸現在又放鬆了，現在真的就可以買了。2022房價預測丨二線城市（1）
2022年，北京樓市會怎麼走？
2022年上海樓市預判
2022房價預測丨一線城市（上）
2022年市場預測！
城市調研（武漢，北京，佛山在公眾號下的菜單欄）：
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