財經雜誌 - 多地房貸降首付、降利率，購房上車時點來臨？－鑽石舞台

業內人士預計，後續各地將可能出爐更多針對首套、二套房按揭貸款的調整措施。國家統計局數據顯示，70個大中城市房價數據全面轉好。新房房價環比增速結束四個月的負增；二手房房價環比跌幅縮窄

文 | 《財經》記者嚴沁雯

編輯 | 袁滿

房貸政策的放鬆力度在不斷加大。

近日，菏澤市打響「重啟最低首付20%」第一槍：對於無房無貸的購房者，最低首付比例可執行20%，引發市場關注。

「房貸政策寬鬆了，上車的機會來了。」有房產中介在朋友圈打出廣告。

隨後，多地房貸首付比例調降。《財經》記者從多地中介機構及銀行信貸部了解到，在菏澤之外，重慶、贛州、佛山等地區的部分銀行亦將首套房貸最低首付比例降至20%。

不僅如此，在貸款按揭方面，廣州地區國有大行率先給出了房貸利率的優惠。同時，亦有南京、蘇州等地在內的部分銀行對房貸利率進行了下調。

業內人士指出，房地產調控穩字當頭，各地政策延續因城施策、精準調控思路，確保房地產不偏離「三穩」軌道。預計後續各地將可能出爐更多針對首套、二套房按揭貸款的調整措施。

「非限購」城市首付比例降至二成

2022年開春，多個地方密集釋放房貸放鬆政策。先是菏澤下調首套房首付貸款比例至20%，隨後重慶、贛州、佛山等地區相繼針對首付比例政策作出調整。

《財經》記者在調查中了解到，當前下調首付比例的銀行大部分針對優質客戶，在審批上會較為嚴格。與此同時，佛山的放鬆政策也僅限於非限購區。

多名業內人士認為，多地銀行下調貸款首付比例，為符合此前曾出台政策之舉。早在2016年2月，中國人民銀行及原銀監會便發布《關於調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（下稱《通知》）。對不實施「限購」措施的城市作出寬鬆調整，本次打響「第一槍」的菏澤便在「非限購」城市之列。

《通知》明確，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。

交通銀行金融研究中心報告指出，近期部分非限購城市開始下調首套房貸首付比例至二成，主要來自於銀行的自主行為，預計更多非限購城市可能根據《通知》標準，按需調整首付比例。並且，不排除限購城市後續在其規定範圍內，也可能跟隨市場行情調整首付比例。

國君證券亦認為，需求側政策寬鬆是解決當前行業問題的唯一路徑，預計需求側政策出台將進入密集區。

值得注意的是，在商業貸款外，有城市亦對公積金首付比例進行了下調。2月18日，南寧公積金中心發布《住房公積金個人住房貸款管理實施細則》規定，執行首套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低於住房價值的20%，二套首付款比例不得低於30%。

在此之前，北海、自貢及福州三城均對公積金貸款政策作出調整。

其中，北海將公積金二套首付由60%降至40%；福州將第二次申請使用住房公積金貸款時首付款比例由50%調整為40%；自貢則是將公積金貸款由「認房又認貸」放寬為「認貸不認房」（記者註：無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行）。

銀行下調房貸利率

在首付比例下調的同時，部分地區有銀行針對房貸利率進行了調整。

近日《財經》記者從廣州地區多個中介及銀行信貸處獲悉，包括中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行和郵儲銀行在內的六大國有行均將下調房貸利率。

「首套房貸利率為5.4%，二套房貸利率為5.6%。」工商銀行廣州地區某支行的房貸經理在向《財經》記者介紹時表示，相較於此前，該行首、二套下調20BP。

與此同時，在國有銀行之外，廣州地區亦有包括華夏銀行、中信銀行、平安銀行等在內的股份行按照上述利率跟進。

房貸利率下調的還包括部分非一線城市。

《財經》記者從南京地區的多家銀行信貸處了解到，目前該地區首套房房貸利率在5.7%-5.9%之間，較春節之前有所下降。

除了南京，同處江蘇省的蘇州亦有房貸利率的調降。該地某國有大行信貸經理告訴《財經》記者，當前首套房貸款利率為4.9%。

與此同時，有蘇州地區購房者表示，滙豐銀行的首套房利率已經低至4.75%。不過，《財經》記者致電該行信貸業務負責人了解到，目前該行並非對所有小區開放貸款，具體利率也需根據申請貸款的時間確定，「我們的利率一直會變化的，現在還說不準。」

據貝殼研究院數據，2月份其監測的103個重點城市主流首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.75%，均較上月回落9BP。

「上個月LPR剛調降，短期來看我們這可能不會有大的調整。不過現在像廣州又下降了，上海也不排除會跟進。」滬上某大型房產中介貸款中心工作人員告訴《財經》記者。

《財經》記者隨後從上海、深圳銀行信貸部人員處了解到，在房貸利率方面，目前暫無明顯變化。不過，在房貸審批、放款等方面，排隊經歷漫長等待的場景已經不多見，「現在放款只需要1-2周的時間。」深圳地區某國有大行房貸經理表示，目前該行額度充足，相較此前有明顯提速。

樓市回暖，未來寬鬆政策持續？

實際上，房貸政策鬆動早有預期。去年10月，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞曾強調，銀保監會保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

「當前房地產市場正處於去年下半年降溫以來的末端，今年將呈現『v』型走勢，即當前不斷進入市場築底、見底、探底階段，後續則有底部反彈、逐漸復甦的非常好的基礎。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，受降准和降息等政策影響，房貸市場總體上以持續寬鬆為導向，銀行有動力發放更便宜的貸款的資金，客觀上也能夠激活更多人申請房貸。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受《財經》記者採訪時亦表示，樓市穩是主基調。

「今年1月20日LPR5年期報價利率調降5BP，一定程度降低購房成本；同時，國內及時對部分金融機構房貸政策執行進行糾偏；此外，各地金融機構根據當地樓市情況，因城施策合理調整房貸利率等，繼續落實好樓市「三穩」任務。從樓市信貸數據看，穩樓市的一系列政策效果有所顯現，房地產融資在改善，市場信心在回暖，樓市有望觸底回暖。」周茂華指出。

根據國家統計局近日公布的70個大中城市房價數據，1月房價數據全面轉好。

新房環比增速結束四個月的負增，環比同上月持平；二手房環比-0.3%，跌幅較上月縮窄；新房和二手房同比增速分別為1.7%和0.3%，漲幅分別縮窄了0.3個和0.7個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。

「這可能與信貸開始發力有關。」交通銀行金融研究中心報告指出，房地產信貸政策從去年9月底開始轉暖，不過由於信貸投放量仍未發力，對於穩樓市的作用尚不明顯。開年樓市成交尚未復甦，新增信貸先行放量，首先反映到價格環比跌勢放緩上，樓市有企穩跡象。其中一二線新房市場復甦尤為明顯，環比較上月分別回升了0.7個和0.4個百分點。

值得注意的是，在個人住房貸款之外，住房開發貸亦呈現回暖趨勢。一名上海地區國有大行從事對公業務的人士告訴《財經》記者，春節過後，自己接到了多個住房開發貸款項目，「最近就像『井噴』一樣，各家銀行都在做。」

對於未來，業內人士多認為寬鬆政策將持續跟進。

交通銀行金融研究中心報告指出，預計後續各地將可能出爐更多針對首套、二套房按揭貸款的調整措施。一是抓住開年政策紅利期加大按揭貸款投放力度，對合理住房貸款需求應投盡投，放款周期有望進一步縮短。二是下調按揭貸款利率。儘管2月LPR報價未出現調整，但首套和二套房主流貸款利率可能將延續回落趨勢。三是在符合要求的前提下按需下調按揭貸款首付比例。

「房地產調控穩字當頭，各地政策延續因城施策、精準調控思路，確保房地產不偏離『三穩』軌道。預計少數區域房地產面臨下行風險，庫存相對多，市場預期偏弱等問題，不排除房貸政策略微鬆綁，促進房地產平穩可持續發展。」周茂華指出。