鑽石舞台

去年上半年加碼的那些樓市調控政策，正在一個又一個的城市被悄咪咪的突破。

去年剛紮緊的繩子，今年就解開了繩結。

更加意外的是

——竟然都沒有被叫停。

——早該落下的錘子，竟然沒落下。

先別說話！

——掰着指頭先數數，自春節之後，有多少城市放鬆了調控政策？

廣州放鬆了新房限價，主動調高了豪宅和改善產品的限價標準

——個別豪宅的備案價，調高到14萬/平

重慶、贛州、菏澤和南通，部分銀行降低了首套房的首付比例

——從之前的30%，降低為20%。

緊跟着，佛山非限購區和南寧相繼降低首付比例

——佛山非限購區，首套首付比例降低到20%；南寧部分銀行，二套首付比例降低到30%。

上海調高了「三價就低」的涉稅指導價

——二手房的首付門檻，降低了。

鄭州不僅計劃取消20%的差額稅，還即將上線去庫存的大殺器「棚改貨幣化安置」，商貸利率也降到了近五年的新低

——眼看着眼看着，像死水一樣的鄭州樓市，又有了重新激活的希望。

一大波新的涉房信貸產品，重出江湖

——部分銀行，不再查首付來源；

——停了兩三年的轉按揭，也上線了；

——上海的二抵（按揭房再貸）也上線了，二抵利率甚至比一抵還要低；

——惠州大亞灣甚至還直接把「首付貸和0首付」這種野生殺器，也祭了出來；

這其中，還夾雜着以廣州和杭州為代表的一大波一二線城市，先後降低了首套和二套的房貸利率。

——2月份，有87個城市主流房貸利率出現下調。

從新房限價，到二手房指導價，又到首付比例，再到房貸利率，最後到信貸政策……

各個環節的樓市調控政策，都在悄咪咪的放鬆。

從一線城市，到二線城市，再到三四線城市……

各個城市的樓市調控政策，也在悄咪咪的放鬆。

政策鬆綁，不僅出現了城傳城現象，還出現了鏈條式傳播。

反觀一年前，在疫後的最難時刻

——像駐馬店和菏澤這種屁大點的三四線城市，稍微放鬆一下，就被徹底錘趴下。

而這次哪怕是像上海和重慶這種一二線的大城市，做出了降低首付比例這種大規模的寬鬆，政策的重錘卻沒有下來。

調控實質性鬆綁了，也實質性的蔓延擴散了。

竟然沒約談、沒叫停，沒被錘。

為什麼？

仔細品品為什麼？

這一切，要從幾天前的那場會議說起。

2月24日，住建部開了一場新聞發布會。

這場會議上，提到房地產和樓市。有幾個關鍵性的措辭發生了變化。

第一個措辭變化

——房地產仍然是支柱行業。

這場會議上，提到房地產的行業地位時，講到了一句話——

努力為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。

這句話的背後，還有三句延伸的定義——

把以上聯繫在一起，就能找到幾個關鍵詞：

穩定大盤、密切相關、重要領域、做出貢獻。

兩年了，朋友們！

這是過去兩年時間裡

——決策層在公開場合，第一次如此旗幟鮮明的肯定房地產行業和樓市。

在這場會議之前，決策層提及房地產時只有四個字：房住不炒。

整整兩年，每次提及你，向來都是「小朋友不聽話，得好好揍」。

突然有一天，摸着你的頭，和藹的說「還是好同志，組織還是需要你的」。

久旱逢甘霖，枯木又逢春啊。

地位定性變化了，政策方向自然也要發生變化。

第二個措辭變化

——從打爆信心到給予信心。

自去年上半年開始，關於樓市的政策方向都是奔着「打爆信心」去的。

關於這點，咱們之前講過很多次——

打壓信心，打壓了整整一年。

而在這場會議上，決策層罕見的開始主動給予信心了。

之前很多人不是拿着出生率和人口自然增長率，來唱空樓市麼。

這次決策層主動與樓市站在一起，為樓市表明信心。

在這場會議上，針對出生率的下滑，決策層明確告知兩點——

這兩句話是什麼意思？

這是在告訴所有人——

中國樓市的基本盤不在人口自然增長率，而在城鎮化。

中國的城鎮化僅有63%，距離75%以上的城鎮化瓶頸期，還有至少10%的增速。

未來十年，中國還會有大量的人口從農村和中小城鎮進入大城市，向大城市集中。

甚至，決策層在這場會議上還直接明確的給出了數據——

每年新增城鎮就業1100萬。

甚至的甚至，決策層在這場會議上不僅給出了數據，還直接點明了答案——

1100萬的新增城鎮就業，就是1100萬的樓市新增剛需。

給信心能給到「把答案寫到臉上」的地步，這也是近兩年的第一次。

第三個措辭變化

——把政策扶持的範圍，從剛需擴展到改善。

去年上半年，政策最嚴苛的階段，決策層提到樓市時，幾乎是一刀切的——

不管剛需還是改善，統統都是「房住不炒」。

到了去年年底，決策層的措辭發生了一點點的變化。

大家去關注去年底的樓市相關會議，曾多次提到過一句話——

要滿足剛需人群的合理住房需求。

到了這次會議上，措辭再次發生了變化。

這次的會議上，決策層專門講了一句話——

保障住房剛需，同時滿足合理的改善性需求。

政策支持的範圍開始擴大了。

從一刀切，到支持剛需，再到支持剛需和改善。

這是近兩年，少有的把「改善型需求」納入了政策支持和滿足的範圍。

改善需求該如何滿足？

降低門檻！降低首付門檻！

許多城市，二套認定是認貸款記錄。

不管是否還清，只要有過貸款記錄，動輒就是6-8成首付。

一線城市改善門檻至少1000萬打底，首付600-800萬，直接幹掉了一大票「有心改善，無力首付」的家庭；

二線城市改善門檻300-600萬，首付要200-400萬，多少人狠狠作罷。

要滿足改善需求，先把首付門檻降下來。

起碼先把房貸已結清，認定為首套。

自這場會議之後，大家再去看——

以南寧為代表的部分二線城市，開始偷摸放鬆了二套的首付比例，而且上面也沒錘，似乎有默許的傾向。

支持改善需求嘛，上面說了。

以上就是這場會議的三個重要措辭變化。

先肯定了地位

——穩大盤還是需要你的。

再給足了信心

——不要怕，樓市引擎在城鎮化。

最後指明了政策放鬆的方向

——不僅要支持剛需，也要支持改善，首套二套的門檻都可以降。

此時此刻，關鍵性的問題來了

——接下來，樓市該怎麼走？

第一，會有更大範圍和更大力度的試探性放鬆。

樓市的穩增長支柱地位，已經得到了肯定。

高帽帶上了，就該靠你發揮作用了。

膽大的城市，已經做出了表率，而且也沒有被錘。

那麼——

一定會有更多的城市加入到政策鬆綁的大軍中，而且政策鬆綁的力度也會越來越大。

幾乎不用再擔心政策「一日游」，放心往前跑的人只會更多。

第二，第一波的試探性放鬆，主要圍繞降低首付門檻。

既然上面說了，要支持剛性需求和改善需求。

是不是可以把首套首付比例，從30%降低到20%？

是不是可以把二套首付比例，從60%-80%降低到40%-50%？

是不是可以把「貸款已結清」作為首套，首付比例也降到30%？

已經有人降了，是不是咱們也要降？

首付門檻一降低，槓桿就加上去了，需求就激活了。

需求激活了，市場就熱了。

第三，只要第一波不被錘，第二波的試探性放鬆就來了。

第二波的試探性放鬆是什麼？

限購！

事實上，已經有城市開始打限購的主意。

比如，某個中部大省的省會城市，已經提出了「鼓勵外來務工人員在鄭州買房」；

還有，南昌再次祭出了「城鎮化和搶人」的大旗，提出了「大專及以上學歷，不用落戶和社保，直接買房」。

我就是為了解決剛需的購房難題，我能有什麼壞主意呢。

第四，普適性的貨幣寬鬆，再加上試探性的樓市政策放鬆……

上周，我寫了一篇文章《此時此刻，水已經流盡了樓市》。

在那篇文章中，我舉了春節後發生的種種事例，告訴大家——

合規性監管已經放鬆，水已經進入了樓市。

以合規和不太合規的方式，以極低的成本，進入了樓市。

那麼，進入樓市的水，再遇上試探性的政策放鬆，會發生什麼？

舉幾個例子——

水來了，被股市坑怕的悟飯表舅很焦慮，只想買房，但是沒錢。

結果遇上了首付比例降低，又恰好不怎麼查首付來源，你猜表舅會怎麼辦？

水來了，生意不咋賺錢的葫蘆娃老叔也很焦慮，想鎖定個資產，但是二套錢不夠。

結果遇上了二套首付比例降低，又恰好能拿到利息極低的經營貸，你猜老叔會怎麼辦？

水來了，呆在老家的水冰月二姨同樣很焦慮，想進場二線城市，但是沒有房票。

結果遇上了限購門檻放鬆，又恰好二姨的女兒大學剛畢業，你猜二姨會怎麼辦？

我不說，你細品。

講到這裡，我相信你對2022年的樓市大致心裡有底了。

水龍頭擰開了，水已經流了出來；

合規性監管放鬆了，水已經能流入樓市；

樓市嚴苛的調控政策正在試探性放鬆，水能以相對寬鬆的方式流入樓市。

尚不敢說一定會有大行情，只能說最壞的時刻絕對已經過去。

我承認，當下的市場仍然比較低迷，信心仍未修復。

但是，但是，但是！

信心的修復，幾乎是一瞬間的事情。

比如——

2022年的第一輪集中土拍，馬上就要來了。部分開發商，也已經拿到了開發貸。

假如，我是說假如

——第一輪集中土拍，能拍出個一片大好，比如類似去年的第一輪。

你猜，信心會不會回來？

賭注，再次壓在了第一輪的集中土拍！

講到這裡，我們再次回到近兩天反覆爭論的話題

——今年是否有小陽春？

答案很清晰，萬事俱備，只差信心。

信心是否回來，就看第一輪的土拍結果了！

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