鑽石舞台

雲端交流，知識共享，線上研討，自6月7日至29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

作為克而瑞的專業研究平台，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力於構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平台。

「6月雲端分享」的第七場，聚焦戶型打造，由克而瑞研究中心資深研究員王笑寒帶來《三胎時代下的戶型如何打造》的主題分享。

王笑寒

克而瑞研究中心資深研究員

<核心觀點>

三胎家庭最明顯的變化是居住人口數量增加帶來的家庭結構改變，成人的數量往往隨着孩子的數量同步增加。

在戶型設計中充分利用「面積友好型」功能空間，即利用小的面積打造功能空間，從而明顯提高生活舒適度。這也是緊湊型三胎戶型很好的解題思路。

房企在打造全生命周期戶型時，一是要注重戶內結構的靈活性，二是要注重住宅功能的優化，增強住宅產品的適老性、適幼性，打造更多人性化細節。

以下為精彩發言：

一、三胎戶型的客群需求

1、「老人+父母+三孩」的三代居將是常態

一般來說，三胎家庭至少會有五口人，即父母加上三個孩子。不過，一個三胎家庭在幾年內要接連面臨三次從嬰兒到幼兒的過度，絕多大數家庭會需要老人或者保姆幫忙帶娃。因此，很多三胎家庭很可能會是七口甚至八口之家共同居住。

由此機會引發幾方面的生活痛點和需求：

一是不同年領層次的生活習慣差異，老人可能習慣於早睡早起；而年輕夫婦可能會喜歡熬夜看劇，但第二天還要化身為打工人；小嬰兒的起居時間更是完全無規律可循。所以代際之間會存在起居上的相互打擾。

二是代際間生活的私密性，其實不只是男女主人需要獨處的私密的空間，家裡的老人、步入青春期的小孩，也是希望有一定的獨處空間的。

三是在多成員大家庭中，尤其是三代同堂的家庭，戶型中需要有比較大的社交場域，方便家人之間的互動。

四是不同家庭成員的動線問題，比如保姆的日常活動路線需要常常到主臥附近，那男女主人可能會覺得不太自在，生活私密感會受到影響，所以流暢且相對獨立的動線設計也比較重要。

2、孩子在不同成長階段的生活需求變化

三胎家庭不等於三胞胎家庭，孩子的年齡層次不同，每個年齡段的生活需求存在差異。

一是孩子在嬰兒階段的時候，至少有一名成人要與嬰兒的起居完全同步。

二是孩子到了學齡，需要一個學習空間。在小學畢業之前，可能需要的是陪伴式、輔導式的學習空間。但到了初中之後，隨着學業壓力的增加，孩子可能更需要的是獨立式的學習空間，避免他人打擾。

三是孩子需要遊戲玩耍的空間。

四是隨着年齡增長，孩子的榜樣意識萌發，同齡間一起生活，互相鼓勵，對於他們生活能力和學習能力都有很好的促進作用。

五是當孩子進入青春期之後，獨立意識會越來越明顯，他們對獨立生活空間的需求也會越來越強。

二、三胎戶型的設計特徵

三胎家庭成員較多，夫妻主臥、老人房不可少。因此，對於三胎家庭來說，四房是起步戶型，五房及以上的大戶型才能更好地保證三胎家庭的居住需求和品質。

1、老人房+夫妻主臥+兒童房

當孩子在嬰兒時期可以和老人住在玄關旁的套臥，方便照顧，且可與其餘兒童的臥室拉開距離，避免噪音干擾。

當三個小孩都成長到4歲以上時，書房可做兒童房使用，各代際都有獨立的生活空間。

2、夫妻主臥+兒童房+保姆間

對於一些經濟條件比較好、或者家裡老人的健康狀況不適合照顧小孩的家庭來說，聘請保姆會是比較合適的選擇。

保姆間的位置大多靠近廚房、生活陽台等空間，以方便保姆的家政工作，並形成相對獨立的動線。保姆間面積不需要太大，以實用為準，足夠放置床、衣櫃、小型書桌即可，但也需保證通風採光。

從2022年1-5月住宅產品成交結構來看，當前140平米及以下戶型仍是市場主流，160平米以上戶型成交占比僅有7%，較去年同期只有1.2個百分點的增長。從不同房型成交情況來看，二房到四房產品成交占比仍達9成以上，五房及以上產品僅占市場1.6%。

此外，在面積有限的情況下，戶型設計應該滿足以下三方面需求。

對客戶來說，面對未來市場的不確定性和越來越高的換房成本，人們會越發偏愛於能滿足不同階段居住需求的「一步到位」戶型。

這主要通過兩方面進行改造：

第一、通過橫廳設計，實現「多一室」的需求，打造「會生長的三胎戶型」。

第二、兩個兒童房之間採用非承重牆，滿足「陪伴」與「獨立」雙重需求。

目前，很多戶型將餐廚空間做成開放式，這不僅能從視覺上延伸空間尺度，還能省去非承重牆空間，從而擴大活動範圍。

有兩種餐廚開放式邏輯供大家參考：

第一種是打造圍合式廚房。這種布局將餐廳和廚房的空間進行疊加，實現了空間的功能複合。除此之外，圍合式廚房在很大程度上延長了操作台尺度，拓展了廚房收納空間。

第二種是開放式廚房+島台+餐廳設計。這種布局將備餐區延伸，在廚房外的空間也可以通過島台參與備餐。

在戶型設計中充分利用「面積友好型」功能空間，也是緊湊型三胎戶型很好的解題思路。例如，衛生間就是一個比較典型的「面積友好型」空間。

在三胎家庭中，父母的上班時間與孩子的上學時間常有交集。因此，三個衛生間更能滿足生活需求。衛生間做乾濕分離，公衛洗手台外置，高峰時期內外空間可同時使用，使有限空間發揮最大效能。

除了衛生間之外，獨立儲物間、玄關800庫、家政空間等，也是適合三胎家庭的「面積友好型」功能空間。

三、三胎戶型的發展趨勢

1、四房或是未來三胎家庭剛需戶型

長期來看，購房者的需求必然會從最初的剛需逐步轉移至改善型需求，未來四居、五居或將逐漸成為市場主力戶型。臥室的類型也將得到進一步的細分，從原先的主臥、次臥變為主臥、兒童房、老人房、保姆房等。此外，三胎家庭家庭互動需求增強，公共活動空間的設計也將愈發收到重視。

2、全生命周期戶型或將成為主流

目前，越來來越多的購房者更傾向於「一步到位」購買到能夠適應家庭不同階段、不同年齡層次需求的全生命周期戶型，「會生長的房子」或將成為主流。

因此，房企在打造全生命周期戶型時，一是要注重戶內結構的靈活性，二是要注重住宅功能的優化，增強住宅產品的適老性、適幼性，通過打造更多人性化細節。

3、進一步細化客群需求

面對複雜多樣的三胎家庭居住需求，在戶型設計時應做好目標客群的類型細分，基於充分的市場調研，真正掌握各類客群的實際需求痛點，實現住宅產品的個性化、定製化設計。

應直播間朋友的需求，自6月16日第四場雲端分享會開始，增加線上提問環節。

評論區@研究小Q或@研究助手，每場篩選1-3個問題連線分享嘉賓進行互動回答。