鑽石舞台

最近，河南總是翻着花樣喜提熱搜……

河南村鎮銀行的事還沒消停，爛尾樓遍地和業主聲明「強制斷供」的新聞又把鄭州推上熱搜。

因為鄭州是全國爛尾樓數量最多、比例最高、目前「強制斷供」排第一的城市……

爛尾斷供這事，波及範圍和性質比村鎮銀行嚴重得多，本不想趟渾水，經不住後台不斷有人問，我只能試試能否踩鋼絲說幾句。

建議先截圖並點擊下方圖標，關注力哥小號，再看下去——

有些城市不甘人後，上高槓桿，在房地產上搞大躍進，財政、GDP、就業都被盤活，只要房價穩中向好，不斷吸引更多人（外地研究生？）接盤，就能一直玩下去。

現在鄭州被推上風口浪尖，是因為過去10年，鄭州發展非常快，城市面貌日新月異，吸引越來越多本省外地人，關注度很高。

但還有一座省城，也想走捷徑，結果爛尾樓遍地，只是當時全國大環境還可以，沒爆出來——

昆明

從根本原因上看，這次房地產玩不轉了，在於房價持續上漲，房地產持續產生爆炸式財富效應的時代，一去不復返了。

背後更本質的問題，在於中國城市化紅利接近枯竭（老韭菜已割完），老齡化問題日趨嚴重（新韭菜長不動），經濟高增長一去不復返。

這種時代背景下，房價整體上不可能再翻着跟頭漲，能原地踏步，穩住不大跌，等居民收入一點點追上來，把泡沫一點點稀釋掉，就謝天謝地了。

這道理，過去三年，力哥在無數文章里，苦口婆心說過無數次，一直勸大家別再想着通過加槓桿買房投機暴富。

要投資，只投嚴格限貸限購的一線或極少數強二線市中心成熟地段（交通、商業、教育、醫療、綠化配套齊全）的純住宅次新房（房齡最長不超過20年）。

這個大趨勢的根本性轉變，有些成熟穩健的開發商，三四年前就預見到，所以萬科才會打出「活下去」的驚人口號。

當時很多吃瓜群眾甚至業內同行，覺得萬科在賣慘式作秀，房企哪到生死存亡的危急之秋了？

有句話說得很奧妙，姚言，就是遙遙領先的預言。

但要推動事物從量變轉向質變，不能光有根本原因，還要有直接原因，也就是導火索和催化劑。

導火索有二：

一是去年政策對房地產市場的過度打壓。

2020年疫情防控形勢喜人，下半年經濟報復性反彈，尤其對比歐美日韓印俄巴，我們基本面好到炸裂，就給2021年大力推進社會公平和共同富裕，留出「空間」。

房地產天然是資本密集型行業，對大額資金周轉依賴度極高，本來行業就在下行，再一卡脖子，那些之前過於激進，槓桿上太高的開發商，馬上就不行了，最典型的就是恆大。

恆大近兩年股價走勢

同時，為救中小微企業大幅放寬的抵押經營貸，利率不到4%，比房貸低多了，也被大量用於買房，再度推升部分大城市房價，以深圳最典型，後來也被嚴令禁止。

結果是很多限貸嚴格的城市，剛需改善不得不頂着6%+懲罰性利率，硬着頭皮貸款買。

二是今年以來更嚴重的問題。

在樓市，這個問題只是第二根導火索，不是根本原因。

但在更廣大領域，直接導致不少人對未來預期發生根本性扭轉。

經濟遭遇低迷困境，改開史上發生過多次。

1989-90年、1998-99年、2008-09年，2013年，2018年，還有最近的2020年。

除了第一次，後面那幾次，中國面對的都只是經濟問題。

是經濟問題，就不會太難辦。

畢竟，只要不打仗，不內亂，全國人民一心向錢看，一邊苦逼搬磚，一邊熱衷消費，經濟總能好起來。

但如果是其他問題，這種不確定性帶來的風險，很難評估。

結果就是很多人預期轉向保守。

很多非必需消費，能省則省，準備過不知道還會持續多久的冬。

非必要投資，包括買房，除非結婚剛需或孩子上學，否則也更傾向緩一緩，看一看，手上多留點現金，難不准哪天就失業了。

這導致今年房產銷量斷崖式下跌。

本來資金就緊張，房子又不好賣，資金回籠困難，越來越多開發商hold不住了。

融創、世茂、綠地、富力、綠城、陽光城、佳兆業、雅居樂、華夏幸福、融信、榮盛、奧園、建業、正榮、泰禾、新力、弘陽、花樣年……

有些在海外上市的公司債都違約了，會被全球金融市場拉黑，說明資金鍊已緊張到連最後臉面都不要了，哪還顧得上爛尾樓？

很多人問，河南村鎮銀行的錢，都被新財富潤老闆走了嗎？

人都潤了，不可能一點錢不潤，光着屁股跑路。

但本來在家鄉混得人五人六，呼風喚雨的「一代天驕」，不到萬不得已，不會輕易走這條路。

說明從銀行搞出來的錢，大頭都拿去投資了，但現在收不回來，沒法把賬填平，這才炸了，不得不潤。

在河南，什麼樣的投資，能吸收那麼龐大的資金量，前些年又預期能帶來很不錯的回報呢？

合理推測是：「假存款」里的錢，多數已變成土地出讓金和爛尾的鋼筋水泥。

所以這兩件事，本質是一回事。

這兩年最慘的人，應該是貸高利率房貸，買自家公司爛尾樓，全家積蓄都買了自家公司暴雷理財，又被公司裁員，還拖欠補償金的地產人……

這比互聯網、教培、餐飲、旅遊行業小夥伴，慘太多了……

你們只是失業，人家是六個錢包棺材本全搭進去了……

咱國人一個比一個識時務，這就是考編卷上天的背景。

現在富人和明星成了輿論市場弱勢群體，所以易烊千璽才會被千夫指萬夫罵。

今天看到個新聞，總結上海爛尾樓盤，發現有個網紅濱江盤，前年我一度看中，想去打新，後來出於種種原因放棄。

我勒個去！結果現在也爛尾了！

爛尾這事，不僅和城市有關，更取決於開發商的城市布局。

網上爆出的強制斷供名單里，恆大占比最高。

既因為恆大是一線開發商里問題最嚴重的，也因為動靜太大，改變大眾預期，後來者不敢輕易上車恆大，導致惡性循環。

就今天，還有人問：力哥，你推薦的板塊（成熟區域）沒新盤，我看那個板塊（潛力新城）新盤不少，規劃高大上，能不能下手？

我就納悶，都2202年了，平時不看新聞嗎？買成熟板塊二手房怎麼了？為啥非盯着城鄉結合部還沒造好的新房？

不管存款、買房還是買股票基金，本質都是買預期，如果預期扭轉，信任沒了，就很麻煩。

最後說說商品房預售制。

很多人把爛尾斷供原因歸結為萬惡的預售制。

還有些博眼球的短視頻說，全世界只有中國搞這套東西。

這不睜眼說瞎話嗎？

不管是德國、法國、日本、新加坡，還是泰國、柬埔寨、菲律賓、馬來西亞，都有商品房預售制。

原因還是房地產開發對資金需求太大，開發商需要在商品交付前，先拿到點預付款，以周轉資金。

就像房屋裝修合同，一般開工前先打一部分，水電施工完畢和油木施工完畢，再分別打一部分，等全屋裝修完畢，打尾款。

給開發商的預付款，也應如此，到某個施工節點，再把下一階段款項打過去。

但這麼做，付款流程比較長，交易成本比較高，開發商用錢也不舒服，更傾向訂合同時，就要購房者付清全款。

這也可以，把提前預付全款的資金成本折算出來，給出比周邊二手房更有競爭力的房價，一樣有人買單。

問題就在，誰來監管開發商不會挪用資金？

普通消費者肯定管不了，這是需要政府牽頭，銀行負責。

但這麼多錢躺銀行監管賬戶里多浪費啊，開發商要賺錢，天然有資金來回周轉，拆東牆補西牆的本能衝動。

我以前寫過篇爆款：《西港泡沫，即將崩盤！》

西哈努克港，柬埔寨風景最優美的海濱城市，為刺激經濟，開放線下菠菜業，但因缺乏監管，各種線上菠菜網站和電信詐騙分子雲集。

巨大財富效應又吸引大量房地產投機客，開發商急功近利，搞了好多豆腐渣工程，整個西港烏煙瘴氣，物價飛漲，民怨沸騰。

三年前，柬埔寨政府叫停網絡菠菜，擊鼓傳花突然崩了。

現在西港華人，不到當年極盛時的1/10，因為開發商資金缺乏監管，泡沫一崩，成鳥獸散，加上疫情衝擊，現在西港遍地爛尾樓，和90年代海南一樣。

所以問題關鍵，不在預售制，而在預售資金監管。

能否監管好資金，關鍵看有沒有成熟的法治環境。

在村鎮銀行和強制斷供兩大負面夾擊下，這兩天銀行股大跌，今天其他主要指數都收紅，只有滬指被銀行地產兩大權重帶綠。

針對強制斷供，今天不少銀行緊急回應。

我看了回應內容，有種想哭的衝動。

銀行根本不關心客戶斷供要負什麼法律責任，會有什麼後果，大不了走法律流程，不還就上黑名單，一輩子鉚着你。

銀行關心的是自己的業績和股價。

所有銀行都說，停貸樓盤涉及面非常小，沒事的。

昨天央行回應，也這個口吻。

就最近，我聽銀行朋友說，信貸部都忙瘋了，貸出去好多只有3.6%的經營貸。

你猜，這些錢，最終會流向哪裡？

A、投資實業，購置設備，招兵買馬，擴大生產

B、吃光用光買買買

C、買房

D、炒股

E、潤

所以說，要多看事物積極樂觀的一面，央行都說了，放心，沒事的。

要相信，明天一定會更好，歐力給！