鑽石舞台

文|木易

2022年剛過半，學區又迎來一輪新的重磅政策：杭州有20所學校從民辦性質轉為公辦，民轉公的靴子終於落地了。

那「民轉公」會帶來學區房的變化嗎？現在杭州學區房行情如何呢？作為密切追蹤學區房的一言樓市，今天，我們也來回顧一下學區房的中考成績，看看哪些學區成交最高，哪些學區房最好賣，「民轉公」之後的下學期又會有什麼樣的變化。

一言樓市《2022年上半年杭州樓市白皮書》也新鮮出爐了，更多情況聯繫客服微信（微信號：18057132144），來參加7月底一言樓市的線下分享會吧。

掃一掃二維碼報名吧

01

1-5月低點徘徊

6月來了個小翹尾

受教育公平化的影響，2022年學區房量價在低位徘徊，1-5月延續了2021年的成交疲態，30個代表學校成交的二手房在100-200套區間內徘徊。

2022年5月17日，杭州發布了二手房限購門檻降低，滿二唯一的二手房交易免收增值稅的政策利好。

受利好政策刺激，2022年6月學區房成交量量有明顯上升，一二梯隊二手房成交量均上漲一倍多。

30個代表小學成交量趨勢圖

不僅僅是成交量，成交價格也出現了低谷反彈的小陽線。

根據一言樓市統計，2022年學區房6月學區房成交價格，無論是第一梯隊還是第二梯隊，都相比5月有明顯回升。

6月第一梯隊頭部學區房從93套上升至190套；第二梯隊從35套上升至79套。

但從學區房長周期看，學區房價格依然位於低點徘徊，並沒有量價齊升大爆發的基礎。

30個代表小學成交價格趨勢圖

怎麼買房，諮詢一下更明白

02

江南實驗與賣魚橋

文海實驗和文瀾實驗

那上半年中考成績單中，誰表現得最好呢？

根據一言樓市統計，2022年上半年，江南實驗學校與賣魚橋小學，以半年成交104套，雙雙拿下了2022年上半年學區房成交的冠軍。

第二的是成交78套的文海實驗學校，第三為74套的文瀾實驗小學。

從成交量的前三看出，想要榮登最好賣學區房排行榜首，必然有以下3個特點：

1、學區範圍較大，對應小區較多，供應量較大，選擇房源多，成交數也大；

2：學區內房源構成豐富，有老破小商品房、回遷房、經濟適用房等各種類型低總價房源，拉低學區房購房門檻，性價比高。

3：一梯隊老牌學區房，有成績有歷史有口碑，市場認可度較高。

想進群聊房子 掃一掃入群吧

03

排行版的變化

采荷系成今年的黑馬

如果以半年為周期，統計各個學校的成交量排行榜的變化，可以看出，學區成交的前兩名一直都很穩定，都是江南實驗學校與賣魚橋小學。

但江南實驗已經從千年老二終於攀上了第一名，雖然和賣魚橋小學並列第一，但也可以看出上升趨勢。

而從第三名開始，變化就非常大了。

之前排名下跌的文瀾實驗、文海實驗成交上升趨勢明顯；文三街小學第一次出現在成交排行榜前三；而聞濤小學相比於2021年，從第四下跌到第七，被采荷一小與采荷二小反超。

同時，可以從最近18個月的成交排行榜看出，一梯隊的名牌小學成交依然靠前。

另外，一言樓市以半年為周期，對比了最近一年中，各個學校的成交動態，並做出了成交動態表。

2022年上半年對比2021年下半年，成交套數增量最多的是文瀾實驗、采荷一小與文三街小學，增量都在20套以上。

主要因素是學區房行情下降之後，價格回落，房東掛牌套數增加，成交量也有所增加。

從環比看，上漲最多的為保俶塔申花小學，由於學校學區範圍較小，對口僅有廣宇西城年華、麗陽苑與西城美墅3個樓盤，2021年6-12月，學區內僅成交一套。2022年上半年成交18套，所以環比上漲1800%。系2021年下半年成交過少的特殊情況。

除了采荷一小與文三街小學，在表格中可以看出，增量靠前的都是次新房為主的學區，例如橋西的文瀾實驗；申花的保叔塔申花與育才登雲；蔣村的行知二小；還有三墩北的星洲二小等。

04

代表小區排行看出

次新學區房越來越熱

如果說每個學區的成交量，因為學區範圍大小不同，學校招生基數不同而有差異的話，那長線觀察同一所學校的變化更能看出特徵和趨勢。

一言樓市從30個代表小學中提取出來的30個代表小區，持續記錄變化。這些代表小區的成交量，更能代表學區房的行情冷暖。

代表小區2022年上半年成交量排行

從學區代表小區看，2022年上半年的成交量三甲是行知二小的西溪蝶院、江南實驗的東方郡、星洲二小的西雅圖與競舟二小的河濱之城，他們1-6月成交量在15套以上。

從代表小區成交趨勢看，房齡在5年內的次新小區成交量靠前。30個代表小區中，排名靠前的都是次新電梯小區，像倉基新村、文三新村、石灰橋新村等成交量不足10套。

也反映出在學區均衡化的當下，房源的品質越來越受家長關注。

05

學區房不再稀缺

量增價降

看過量價與排行，如果要分析2022年下半年的學區房趨勢如何，房東的掛牌量價反映着房東們對下半年學區房的信心與預期。

根據好找房的網站數據梳理，2022年1-6月，30個代表小學的學區房掛牌量從12923套上升至14896套。

雖然在新政發力，2022年6月的成交量有明顯回升，但從掛牌量看，依然呈現上升趨勢。

隨着學區房價格下跌，有售房意願的房東增多，截止2022年6月，掛牌數量接近15000套，房東對學區房後市信心不足，去化壓力依然較大。

其中新增套數最多的為競舟二小的河濱之城，半年過去，掛牌房源量從178套到232套，增加54套，是學區房掛牌房源最多的小區。

其次是江南實驗的東方郡，掛牌套數增加48套。

從整體掛牌量增量看，全部小區基本掛牌量都有增無減。

而從掛牌價格看，各個代表小區的房源掛牌價格相比於2021年12月，都有了不小幅度的下降。

30個代表小學的代表小區掛牌均價表

其中石灰橋新村、武林橋河下、夕照新村、雙菱新村等下跌較多。

老破小房東心態率先逆轉，體現在掛牌均價上。

而次新房的均價相對較為堅挺，例如城市芯宇、保利江語海、武林邸等次新房，跌幅不足3%。

06

民轉公利好學區房？

但黃金時代已過

根據2022年1-6月學區房數據分析，雖然受利率放鬆，二手房政策利好等刺激，杭州學區房在經歷了2021年下半年的下滑探底之後，在2022年終於逐步回暖企穩。

不久前，杭州國有民辦學校轉公，民辦學校的選擇更少了，短期內大家不免會關注新轉公周邊的學區房，畢竟在過渡期之後，轉公的名校依然會有相對應的學區劃分。

在短期內，轉公的國有民辦學校周圍房源會迎來一波利好但在教育公平化政策方針不變的大趨勢下，學區房的學區資源依然面臨着稀釋、分流的尷尬境地。

從長期看，學區房依然是緩慢向下的趨勢，並且價值點逐步從教育資源轉移到房源本身。

附着在教學資源上的學區溢價，也必然隨着資源的稀釋而減少。從2022年學區房成交中，次新二手房位居成交榜首已經初顯態勢。

未來的學區房，是圍繞着房住不炒、教育公平的方針去進行。

#如果喜歡我們，標星標吧，不然就找不到一言了#