鑽石舞台

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5月初，蘇州傳得沸沸揚揚的救市政策終於落地了！

一把大火點燃了蘇州市場，燒到如今。

在落地的政策中，可以說，所有的傳言，一一實現，劃重點：

細節我不詳細說，這2個月放開調控的城市不少，對蘇州樓市來說，一定是利好。

蘇州的底子擺在這，有政策助威，相信蘇州樓市還能趁此機會，回暖一波。

但蘇州的樓市寬鬆不是我今天文章的重點。

現在寬鬆已經成為一種趨勢，多數人也見怪不怪了，但我想說，這輪放鬆最大的變化就是：

調控的趨勢變了。

以前的調控放鬆針對首套剛需，而今年的，多少針對那些本身就有房子，以改善或者投資為主的「有產階級」。

簡單理解：今年所有的利好，都是針對已經有房子的人。

話已至此，就連高層政策都盡力傾斜給有房一族，這也真正說明，如今正是賣房以及置換的好機會，如果你也有置換或者買賣相關的需求，或者房子掛牌很久都沒賣掉，可以掃碼添加微信。

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有錢的那批人早就有房子了，沒錢的今年暫時也買不起房。

這應該是今年多數人的共鳴。

所以政策最大的轉變就是——與其讓沒錢的人買房，不如讓有錢的人換房。

看回蘇州的政策。

一二手的限售年限縮短，利好的就是要賣房換房的改善。

家庭有出生人口的賣房不受轉讓年限限制，既利好改善，還利好多胎改善。

從4月份開始，其實調控風向就開始改變。

瀋陽，率先提出增值稅5年調控為2年，這是全國第一個對二手房增值稅進行調整的城市。

直接讓二手房競爭力大大提高，加快改善群體出手。

而無錫在4月底開始跟上，明確二孩以上家庭，可以在限購區多買一套住房。

面上看，是鼓勵多生孩子破限購，但實際上買過房子的，有2個孩子的，可以多買一套，明顯是鼓勵改善。

隨後5月1日，無錫也跟進瀋陽，提出增值稅5改2，更明確就是利好改善家庭。

4月份，其實很多城市的調控鬆綁，都明顯針對有房一族。

以上一系列城市的調控放鬆，都明顯針對改善性購房群體。

為什麼有如此轉變？

很好理解。

現在我們早就過了城市快速發展的時代，中國城鎮化率已經超過60%，增速已經開始放緩，接下來發展速度不可能再那麼快了。

央行數據顯示：從2008年到2021年，我國居民負債率從不足18%上升至62%，13年間共上升44個百分點，年均增幅3.5個百分點。

我們國家居民負債率上升速度太快了，近80%的中國家庭，負債的大頭都在房產。

與此同時，中國到底有多少套房子？

沒有準確數字，但人均1.5套已經是個保守的數字了。

在人人有房、負債率如此高且出生率越來越低的情況下，還能繼續貸款買房的人，越來越少了。

這就是政策轉變的根本原因。

你覺得是讓一個之前沒買過房的人買房容易，還是讓一個買過房，吃過房價上漲紅利的人買房容易？

舉一個不太恰當的例子：

為什麼我們總出台刺激三胎政策，卻沒有針對一胎政策出台？

因為比起讓不生的人生一胎，讓那些已經生育過一胎或者二胎的人生三胎，更容易。

生過孩子的人，更能感受養孩子的辛苦和樂趣，更容易選擇多生。

買過房子的人，更容易相信城市利好，更容易入手。

其實這幾年，市場也早有信號，每一波樓市的小回暖，基本都是靠着改善推動的。

市場上的新房面積越做越大，房間越做越多。

哪怕在寸土寸金的一線城市，新房小2房也逐漸在消失了。

改善和剛需，開始天然分出分水嶺。

哪怕市場短期變化，疫情影響收入，市場上的改善戶型去化速度都非常快。

尤其是一線城市，已經分成2個階層。

2000萬以上總價的房子價格非常堅挺，哪怕遇到個別因為企業經營着急用錢降價的，賣出的速度也非常快，很快就有購買力強勁的人拿下。

所以很多人很迷惑，不是說大家沒錢了，怎麼高端盤還賣得那麼快？

因為購買力早就分層了。

越是剛需，受到經濟環境的影響更直接，更敏感。

今年很多人面臨的是失業，收入驟減，所以那些剛需房反而不好賣。

既然如此，想要樓市快速回暖最快的，應該是刺激那些有產階級換房，或再次投資。

今年調控為何會有這樣的轉變，我們普通人打算抓住今年機會買房，又應該如何把握今年變化？看到這裡如果你有疑問的，也可以直接掃碼下方二維碼，添加我們房產置業老師微信，詳細來聊。

這個時候，有存量房市場的城市，回暖速度才會加快。

既然政策的意圖是刺激改善置換，那一定是有二手房市場的城市，才能率先回暖。

原因很簡單，想要刺激改善置換，那就只能說吃到了上一波房價上漲紅利的人，拿着從房產中賺到的錢，進行二次改善置業。

那麼，在此之前，他必須把房子賣出去。

而想把房子賣出去的城市，基本就是擁有存量房市場的一二線城市，以及部分強三線城市。

那些四線城市或者縣城，二手老房子基本賣不出去，新房子還在建，環境更好，沒多少人會選擇二手改善。

只有進入存量房市場的城市，可供應新房減少，且人口還在持續增長，二手房才能流動起來。

目前一二線城市的庫存量在可控範圍內，而三四線城市的去化周期已經非常長，多數達到2年以上。

三四線城市想要把房子賣出去，只能想辦法降低成本。

所以多數城市採用的是降低首付比例，提高公積金貸款額度的方式，減少成本，刺激你買房。

而一二線城市呢，多是通過減少交易稅費，降低二套房首付比例，來刺激外來人口首次置業，以及本地改善群體換房。

從救市政策，我們可以明顯感受到今年新的趨勢變化：

剛需越來越少了，多數城市已經進入「內生」循環時代！

這個變化，值得引起我們重視，因為接下來你買房，最關注的不應該只是上車。

而是你現在買的房子，以後能不能賣掉，否則你就有可能是擊鼓傳花的最後一棒。

該說不說，很多人都只知道如今是買房好時機，但是卻忽略了，自己買的房子，未來很可能非常難出手置換，這就相當於折騰了一達通，最後買入了一個燙手的垃圾資產。

那麼，如何才能避免買到垃圾資產呢？在你下定決心買房之前，更建議你請教一下專業人士，如果真的有需要，可以添加我們的房產置業老師，免費進行諮詢。

大疫第3年，不少人真切感受到今年的難。

和前兩年疫情多處、散亂、小面積爆發不同，今年是一線城市，尤其是經濟城市遭受衝擊。

香港、深圳、廣州、上海、北京，都是一線經濟發達的城市，衝擊之下經濟影響非常明顯，多數年輕人都在這些城市，收入影響最大。

所以今年首套剛需買房是謹慎再謹慎。

我建議首套剛需：

需求一定要從開始的能上車就好，開始有所轉變，把以後也要賣得掉納入思考。

而對於改善或投資需求的人來說：

1、本地改善，要更重視小區品質、物業、戶型，切忌假改善，不要單純為了大而犧牲掉地段。

2、對於投資需求，要思考這個城市是不是已經進入存量房市場，你現在買的房子未來5年會不會有人接盤。

以上，是隨着調控越來越精細，目的性越來越明確的當下，我給大家的建議。

我們確實走到了一個樓市分水嶺：

中國總量上不缺房了，孩子越生越少了，城鎮化率增速也放緩了，甚至購買能力也分層了。

但還是那句話，機會還是有，但確實不多了。

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