鑽石舞台

文|木易

一言樓市的粉絲小嚴，最近在後台留言，手中預算500萬，但是在買房搖號的道路上，卻遇到了難題。

500萬在杭州當下的選擇不少，既可以是改善板塊的入門起步總價，例如申花、濱江；也可以是剛需板塊的終極改善總價，例如北部新城、鐵路北、運河新城，說不定能買到這些板塊好樓盤的樓王。

那是買改善板塊的「門檻」，還是買剛需板塊的「樓王」呢？這種選擇是不是有點像是做「雞頭」還是「鳳尾」？

這兩種選擇，在日後哪種升值潛力更大，哪種更好賣？在選擇大戶型還是小戶型時，需要看哪些因素？今天，一言樓市好好來說一說。

一言樓市《2022年上半年杭州樓市白皮書》也新鮮出爐了，更多情況聯繫客服微信（微信號：18057132144），來參加7月底一言樓市的線下分享會吧。

01

同板塊中

優先選擇改善小區

今年開發商濱江與綠城在市北、濱江區兩個區域內開始了首次「博弈」，同板塊同周期開盤的項目中，濱江與綠城對樓盤的定位做出了不同的選擇。

綠城採取的是保守戰略，戶型設計較小，例如最近的蕭山市北的沁桂軒與詠桂里，定位是以100多方起步的剛需或剛改小區。

濱江房產走的是「激進」路線，在市北的濱江樓盤潮聽映月，設置了126方起步的改善戶型。

同樣在濱江區，長河的綠城曉月映翠設置的是108-139為主力的剛改戶型，而在西興板塊，濱江同期開盤的江暉府設置的卻是139方起步，主力戶型為169-198方為主的改善戶型。

在這些樓盤同期開盤撞車的時候，讓很多人舉棋不定。

如果在同板塊，一言樓市的答案是：選擇改善樓盤的小戶型。

為什麼？

一：客群的差異會影響未來的社區氛圍。

一般純改善樓盤，在戶型設置上會以改善大戶型為主，戶型起點面積越高，改善氛圍越濃厚。

小戶型相對不如大戶型穩定，一方面買小戶型基本都是年輕人，未來換房的幾率較高，另一方面，小戶型因為總價低，更適合投資，出租率高，並且交易頻繁，因此會產生很多不穩定因素。

而改善客戶自住比例較高，相對穩定。再次是大戶型在小區內所占的比例，一般大戶型越多，小區改善氛圍越強。

二：改善樓盤在公區與配置上更優秀

在地塊容積率相似的情況下，戶型做小，戶數做多了，那在樓盤排布上，更密集，例如梯戶比，基本上杭州的剛需小區梯戶比多為兩梯四戶；而當戶型在160方以上時，開發商就有機會做到兩梯兩戶。

同時，因為大戶型開發商的建安成本更低，他們也能騰挪出更多的資金，來對外立面、園林綠化進行升級。

外立面是干掛鋁板還是真石漆，園區有沒有空間設置泳池？在居住體驗上，改善型小區與剛需型小區的居住體驗會有較大差異。

如果總價相同，購買改善小區的小戶型，等於在相同總價中，享受到了更好的園區配套與小區品質。

所以，在同等總價之下，優先選擇改善小區中的小戶型，是性價比較高的做法。

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02

定位配置不同

進入二手房市場差異巨大

剛需樓盤與改善樓盤，因為主力面積段不同，在園區設置與產品定位上來說，定位為純改善樓盤檔次更高，未來入住的客群相對於剛需樓盤來說，門檻更高，也更純粹。

這樣的小區，未來進入二手房市場，也能擁有更高的溢價空間。

這樣的例子有嗎？還真不少。

杭州最熱門的錢江世紀城中，一言樓市挑選了兩個例子。

杭州有名的紅盤融信保利創世紀，當初在樓盤設立之初，主力戶型為89-139方的小面積剛需剛改戶型為主，因為奧體世紀城的倒掛與熱度，是投資客的投資紅盤。

創世紀掛牌價

雖然交付表現亮眼，但小區小戶型配比較高，隨着市場樓市下行，目前小區不少掛牌價已經跌破8萬/㎡。

而距離不遠的是純改善戶型奧邸國際住宅建築主力戶型面積約185-216方，在樓盤設計之初，就是妥妥的豪宅樓盤，現在雖然市場行情下行，整體掛牌價有所下降，整體掛牌價格依然在9.5-11萬/㎡的區間。

奧邸國際掛牌明細

不僅是掛牌價格差異大，另一方面，租金的差異性也很大。

去年奧體板塊的奧邸國際小區一交付，216㎡大戶型的租金最高達到了5.2萬/月。目前看中介網站上租金掛牌價格，最小186方戶型租金也在30000元/月以上；平均單位租金5.4元/㎡。

奧邸國際租金掛牌價

而反觀創世紀，目前中介網站上掛牌的139方整租月租在1.35-1.6萬/㎡之間，大部分139方的月租金在15000元/㎡左右，平均單位租金3.6元/㎡。

創世紀租金掛牌價

可見，排除戶型面積差異因素，按照月租金每平方米的單價計算，奧邸國際的租金單價也遠遠高於創世紀之上。

雖然兩盤在區位上有部分差異，但不可否認，除了地段與區位，樓盤的定位與配置，也是二手房與租房市場含金量差異的重要因素之一。

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03

不同板塊

要分開來說

以上選擇大戶型還是小戶型，是在同一個板塊的基礎上來說。

但實際上，在不同的板塊買房，應該選擇剛需樓盤還是改善樓盤，選擇大戶型還是小戶型，又需要有更多的考量。

最重要的衡量標準，是要根據板塊的主要客群來判斷。

例如像崇賢、臨平新城、良渚新城、北部新城等剛需板塊來說，無論是改善樓盤，還是剛需樓盤，購買小戶型的保險度都更高一些。

因為這些板塊的主要客群是預算有限的新杭州人，他們的購買能力有限，購買資金大部分在350萬以下，對於社區氛圍、樓盤品質、梯戶比等差異沒有過高的溢價能力。

如果在一個購買承受主力在300萬的剛需板塊，去買一套200方的大平層，那後期在二手房流通的幾率會大大降低。

但如果你是在改善板塊，客群的購買力強大，願意為了園區的品質，社區氛圍與樓盤的外立面園林景觀付出溢價，那就是現在改善板塊+改善樓盤+大戶型，就組成了大家口中的優質資產雛形。

例如申花、錢江世紀城、錢江新城，無論是新房搖號，還是二手房，都是戶型越大越搶手。

04

具體問題具體分析

選擇戶型的門道並不少

所以，同等總價下，應該選剛需樓盤還是改善樓盤，應該選剛需戶型還是改善戶型，其中的學問並不少。

如果你想了解的更詳細具體，也可以添加客戶微信，或掃描下方海報二維碼，來與我們預約一對一諮詢，我們來和你具體分析買房與賣房的門道。

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