鑽石舞台

● 關鍵詞一：二手房指導價

事件：2月8日，深圳建立了二手住房成交參考價格發布機制。

同時公布了深圳3595個住宅小區的二手房成交參考價格，其中，南山恆裕深圳灣、華潤城參考成交價為13.2萬/平、蛇口半島花園11.6萬/平，福田安托山花園、振業翠湖花園等參考成交價為13.1萬/平，龍華萊蒙水榭春天7期和匯龍灣參考成交價9.05萬/平。

影響力：★★★★★

更為重要的，深圳的按揭貸款將二手房指導價作為參考依據，撤去金融這塊大跳板，二手房很難自己「蹦躂」，可以說直接扼住了深圳二手房價短期暴漲的「喉嚨」。

從深圳市房地產中介協會統計數據來看，從今年2月到10月以來，深圳二手房網簽數量一致持持續下跌的態勢。從2月份的5272套，到3月份的4869套，再到5月份的3781套，8月份2361套，10月份1777套。

●關鍵詞二：加大宅地供應

事件：4月，《深圳市2021年度建設用地供應計劃》公布實施。深圳宅地供應持續大增，2021年深圳計劃供應居住用地363.3公頃，占計劃供應總量的32.1%，較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高了24%、142%。其中，計劃供應商品房用地149.3公頃。

7月，深圳公示《關於進一步加大居住用地供應的若干措施》。提出可以分類分批將儲備土地中的發展備用地、商業用地等調整為居住用地。

今年，全國多個重點城市宅地集中出讓。深圳分別於5月、9月、11月先後三次，集中出讓了6宗、22宗、11宗宅地。

影響力：★★★★★

這裡特別注意的是，第2次集中供地之前計劃8月進行，之後延遲到9月末，因為規則發生了變化，對於普通置業者最重要的一條就是：下調了上一次公告中的商品房住宅價格，在原限價基礎範圍下調3%-9.2%！

這使得第2次、第3次集中出讓的宅地商品房限售價格，進一步下降。意味着，未來1-2年，深圳新房價格十分穩定，且相比今年來說，許多新盤還會有微降。

雖然目前這批宅地建起的樓盤還沒有入市，但是市場已經給出了非常明顯的反應。從今年下半年開始，新房市場「打新」熱潮開始「退潮」，年底時節，已經難見當時的火熱場景。

以南山某熱盤為例，2020年11月4期開盤，推出1171套房源，完成誠意金凍結客戶共9687批，相當於8:1的客戶與房源數比，開盤當天毫無意外的選完。而到了近期的12月的5期開盤，價格與4期持平，推出1024套房，僅1486批客戶認籌，客戶與房源數比1.5:1，而開盤當天沒有選完，剩餘了約200套房源。

除了南山盤外，在去年12月開盤售罄的沙井樓盤，也在近期開盤中未能延續「神話」，據開發商消息，開盤當天銷售7成。而這些盤雖然沒有售罄，但是這已經是近期深圳新房市場的銷售「佼佼者」，不少樓盤登記人數超不過房源數，甚至個別樓盤登記人數在個位數、兩位數。

●關鍵詞三：前海擴容

事件：9月6日，《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》公布，前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里。

以現有前海合作區為基礎，進一步擴展至以下區域：蛇口及大小南山片區22.89平方公里；會展新城及海洋新城片區29.36平方公里；機場及周邊片區30.07平方公里；寶安中心區及大鏟灣片區23.32平方公里。

影響力：★★★★★

前海擴容，將深圳西部的海岸線全部劃入囊中，從地域看，利好片區非常明顯，利好南山、寶安，以及東莞。南山蛇口及大小南山劃入，東莞原來離前海挺遠，如今和前海做了鄰居，與東莞的重點開發區域濱海灣新區連成一片。

而寶安無疑是這次前海擴容中的「大贏家」。

11月，寶安公布的最新政府工作報告中提到，前海「擴區」將寶安82.75平方公里納入，寶安將舉全區之力落實前海方案。

從寶安中心區總部聚集區，到「互聯網+」未來科技城，再到國際會展中心、海洋新城、冰雪文旅城，圍繞寶安海岸線，超級項目一個接着一個。而工作報告中，還透露了一個消息，就是要打造50公里濱海觀光休閒帶，比肩深圳灣。

相信，寶安的「雄心勃勃」，不僅是希望市貌的改變，更希望整個區域價值的提升，迎來「質」的飛躍。

●關鍵詞四：十四五

事件：2021年，恰逢十四五規劃落地，深圳十四五規劃6月公布。

深圳十四五提出，到 2025 年，深圳經濟總量超過4萬億元，居民人均可支配收入超過 9 萬元。到 2025 年，在冊戶籍人口超過 780 萬人。到2035年，深圳經濟總量、人均地區生產總值在2020年基礎上翻一番。

影響力：★★★★★

十四五規劃提出，實施新一輪前海總體發展規劃，還將推動前海、大鵬等設立新口岸。深圳都市圈範圍也確定，將制定實施深圳都市圈發展規劃，以深莞惠大都市區為主中心，以深汕特別合作區、汕尾都市區、河源都市區為副中心。

深圳作為主陣地推進綜合性國家科學中心建設，將高標準建設光明科學城、創新河套深港科技創新合作區體制機制、規劃建設西麗湖國際科教城、建設大運深港國際科教城。

這裡值得注意的是，深圳都市核心區擴容提質，將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區。

而各個區的十四五規劃也已經公布，深圳以及各區未來5年的發展方向確定。

●關鍵詞五：房地產稅改革

事件：今年10月，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

在最新的12月27日全國財政工作視頻會議中，會議表示，做好房地產稅試點準備工作。

影響力：★★★★★

在12月人大網公布的試點草案說明中，表示對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點徵稅範圍，對非居住用房地產稅率等維持現行制度不變。

這裡依然有商務公寓等是否徵收，有待進一步明確。

房地產稅改革，試點哪些城市，徵收哪些房產，如何收稅，都是公眾非常關心的話題。

而在之前的房地產稅改革試點工作座談會上，專家就曾經建議，新一輪的試點在深圳、海南等地開展。之後在媒體對相關專家的採訪中也表示，建議浙江、深圳和海南先行先試。

看來，深圳作為試點城市的可能性是非常大的。

●關鍵詞六：禁炒小產權、回遷房

事件：自2020年715新政後，雖然深圳二手房市場迅速降溫，但是買房的熱度卻並沒有一下冷卻下來，買房需求迅速轉向至東莞、惠州這些臨深區域，以及小產權房、回遷房等灰色區域。

深圳的小產權房市場異常火熱，漲幅最高達50%，甚至出現了一房難求的現象。今年4月，央視一則關於深圳小產權房熱的新聞報道，將小產權房問題拉向公眾面前。

而之後深圳相關部門迅速出手，4月28日下午，沙井當地小產權房中介的門店遭查封。5月，龍華住建局發布《關于禁止代理銷售「小產權房」的通知》。

8月，深圳發布《關於加強對住宅類歷史遺留違法建築交易查處的通知》。不僅禁止炒作小產權房，連回遷房炒作也一併整治，物業權利人需要核實確認，未經核實確認的不予備案。

影響力：★★★★

小產權房、回遷房、安置房一直是深圳炒房客比較多涉及的房產，今年，這條路也「堵死」了，可以說炒房客能看到的路，基本都堵死了。

●關鍵詞七：1756.01萬人

事件：今年5月，第七次全國人口普查數據公布。

全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%；廣東全省常住人口為126012510人，廣東人口十年增長20.81%，年平均增長率為1.91%；深圳常住人口為1756.01萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，深圳常住人口增加713.65萬人，增數居全省第一。

影響力：★★★★

人口數據是一個重要數據，對於地區發展有着極為重要的參考意義。此次7普數據，無疑對於深圳來說，是一個利好消息：

● 從流向上看，全國人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。

●人口進一步向珠三角城市群和都市圈集聚，超60%人口聚集珠三角。

●深圳人口增數居全省第一，是廣東 「最年輕」的城市，60歲及以上人口占比僅為5.36%。

●關鍵詞八：二手房交易平台

事件：11月19日，深圳官方二手房交易平台正式上線。

意味着深圳進入「單邊代理」時代，這也是國內首次引用「單邊代理」模式。「單邊代理」，即買賣雙方通過獨立委託，與受託中介機構形成單邊委託關係，中介方「各為其主」，只向自己的委託人負責，以爭取委託方在實際交易中的合法利益最大化。

影響力：★★★★

而從目前來看，相關部門及機構對於推行「單邊代理」，是非常大力的。

據深圳市房地產中介協會發布的消息，有中介機構從業人員，因為沒有簽署最新的委託合同就開展中介服務，而被約談；也有中介人員並非業主第一順位代理人，私自簽署線下合同，導致交易無法正常運行。

據了解，中介機構已經開始內卷，有的中介門店為了促進業主能與自家中介機構簽署委買合同，送20斤大米。

「雙邊代理」一直使得深圳二手房交易過程中，存在個別中介人員，中間吃「差價」，故意哄抬房價等問題。隨着「單邊代理」時代的到來，意味着，深圳二手房「雙邊代理」時代的終結。

●關鍵詞九：大學區

事件：8月，深圳發布《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》，公開徵求意見，其中一條關於教育的條例，引發了很大的關注度。

條例提出，應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

影響力：★★★★

據深圳衛視深視新聞消息，《條例》研究和起草組成員進行了解讀，深圳大學區仍然採取積分入學制，還是將學生位與房產緊密綁定；大學區如果執行的好，會在一定程度上降低房產與學生位的「捆綁」。

無疑也給了深圳家長一顆定心丸。但是這則消息，因為確定了深圳招生制度的發展方向，對於深圳學區房，特別是深圳老破大學區房的影響還是非常大的。

以百花片區為例，8月20日，一套長城大廈104.7平的法拍房，一拍因無人競拍流拍，在二拍中最終以1035萬成交，折合單價9.9萬/平，與二手房指導價持平，甚至還低一些。

曾經的「王者」——國城花園，近半年來幾乎沒有成交，而且價格也是一降再降。今年7月，一位業主掛牌一套國城花園住宅，報價1600萬，到了9月份，仍沒有賣出，業主一下降價300萬，調整掛牌價為1300萬。

今年8月，福田港中旅花園一法拍房因「無人應價」遭遇流拍，起拍價1969.88萬。該房源面積117平，二手房市場報價大約在2700-3000萬之間。降價500萬以上，也無人問津，讓香蜜湖學區房業主心裡五味雜陳。

●關鍵詞十：資金風波

事件：今年，多家房企出現流動性問題。

10月，網傳花樣年針對近日的流動性問題向花樣年全體員工發「家書」。對公司出現流動性階段性緊張表達歉意，並向外界承諾絕不躺平。11月，網絡爆出佳兆業流動性出現問題，投資客戶理財產品延期。

11月5日，深圳監管部門召開專題會議，討論花樣年、佳兆業兩家房地產企業的流動性問題。

今年9月，更是有房企領頭企業——恆大集團出現危機。

影響力：★★★

據統計，截至目前債務違約房企名單有中國恆大、華夏幸福、藍光發展、協信遠創、泰禾、中國泛海、北大資源、陽光100中國、新力控股、花樣年、佳兆業等等。

目前，這些企業都在努力化解自身風險。11月22日，佳兆業發布《錦恆財富產品兌付方案》。恆大發布公告，表示正調動廣泛資源，努力化解集團風險。

●關鍵字十一：入戶收緊

影響力：★★★

事件：5月25日，深圳發布《深圳市戶籍遷入若干規定（徵求意見稿）》，入戶條件收緊。

此次《徵求意見稿》有諸多收緊的變化，將核准類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科，這意味着全日制大專將無法直接入戶了，（技術型人才底線要求調整為「中級職稱+全日制大專」，技能型人才的底線要求調整為技師。）

本科收緊到35歲，碩士收緊到45歲。

●關鍵字十二：臨深都限購了

影響力：★★★

事件：8月2日，東莞正式出台房地產調控新政「莞八條」。將法拍房納入限購，個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整為5年，熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產權證後3年延長到5年。

8月9日，惠州深夜發布樓市新政，本次調控政策共八條，但與購房者有直接關係的就只有一條（第四條）。主要是要嚴查購房資金來源，嚴格執行新購住房三年限購政策，對非本地戶籍居民在大亞灣、惠陽區購買新房進行限購，非戶籍限購一套。

●關鍵字十三：舊改

影響力：★★★

事件：7月30日，深圳發布《深圳市城市更新未簽約部分房屋徵收規定（徵求意見稿）》。如果被徵收人不申請行政複議及訴訟，又拒絕搬遷，區政府可申請強制執行，進行強制搬遷和拆除。

●關鍵字十四：三孩

影響力：★★★

事件：5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取「十四五」時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報，審議《關於優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》。

會議指出，進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。

●關鍵字十五：深房理

影響力：★★☆

事件：4月8日，深圳住建局等七部門發布關於對涉及「深房理」的舉報事項進行調查處理的通告。