鑽石舞台

如果時光可以倒流，陳卓林最想重返的年份，大概是2010年。那是他第四個本命年，卻也是他有生以來最高光的時刻。

彼時，華南「四虎」的咆哮震動整個地產圈。在中國房企銷售排行榜上，恆大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、富力（02777.HK），以及陳卓林創辦的雅居樂集團（03383.HK）分次而立，聯手瓜分十一強四個席位。

這正是雅居樂距離「行業前十」最接近的一次。

那一年，雅居樂和碧桂園、富力聯合體，以255億天價拍下的「超級大盤」——廣州亞運城項目順利開賣，引發廣州城區空前狂熱的哄搶浪潮。

這個項目後來常年霸榜「全國地王」前列。還有很多房企高管不遠萬里，專門跑去雅居樂在海南打造的一個「樂園」——陵水清水灣，鑽研這個項目是如何憑一己之力，令雅居樂當年淨利潤暴增超200%的「成功秘訣」。

當然，陳卓林那一年也還沒因「性騷擾」醜聞和反腐風暴陷入聲譽危機，人們對於這位雅居樂掌門人的印象仍是：一個重情義的儒商。

雅居樂由陳卓林和他的四個兄弟創辦，在集團上市之後，雅居樂超70%的股權被陳氏五兄弟「瓜分」。

在全盛時期，陳氏五兄弟全部登上中國福布斯富豪榜：

老三陳卓林是集團大股東，以75.1億元的總資產排名第58位；老五陳卓賢排名199位；老四陳卓南、老二陳卓喜、老大陳卓雄均排在300多名。

陳卓林想過讓輝煌歲月儘可能長地停留，卻漸漸發現力不從心。

從行業排名可知，雅居樂的沒落已經掩不住了——從痛失20強寶座，到跌出前30隊列之外，同是華南發家的恆大和碧桂園早已一騎絕塵。

2022年，是陳卓林的第五個本命年。但這一次，焦頭爛額的雅居樂，不禁讓人想到民間那句俗語：「本命年犯太歲，太歲當頭坐，無喜必有禍。」

揮淚甩賣大盤項目

上海票交所近日公布的2022年商票持續逾期名單中，「雅居樂系」至少有6家公司上榜。

公開債方面，財熵粗略計算，雅居樂年內剩餘到期債券67億元，其中境內30億元，境外包括兩筆將於8月到期的美元債，償債壓力將集中在下半年。

標普估算，截至今年1月，雅居樂現金規模為350億-450億元，其中僅25%-35%為境內外控股公司層面的可動用資金，但這些資金，正如另一家評級機構——穆迪在報告所述，「不太可能將所有現金用於償還債務，因為它必須在項目和運營公司層面上保持相當數量的資金用於運營。」

一個半月前，雅居樂將其所持有的廣州亞運城項目公司的所有股權，以18.43億元的價格出售給中海地產（00688.HK）。

資料顯示，經過13年開發，廣州亞運城這個「超大盤小區」坐擁96棟建築樓、8078套單位，目前還有238萬方建築面積未出售。

要不是有苦衷，陳卓林想必是不會把這頭「現金牛」賣掉的——雅居樂公告透露，這筆交易中，一部分對價用於償還股東貸款。集團缺錢顯而易見。

「甩賣」，還發生在雅居樂多地的樓盤，很多大盤項目成了這輪降價的「重災區」。

貝殼網數據顯示，廣州雅居樂天際715去年10月均價為8萬元/平米，今年2月已經降到了約5萬元/平米；

北海金沙灣開盤時均價1.2萬元/平米，如今「腰斬」不止，售價暴跌到0.55萬元/平米；

中山雅居樂萬象郡去年9月均價1.1萬元/平米，今年2月最低降到了0.72萬元/平米，相當於打了七折。

其中，後兩個都是超40萬方的大盤。

中山雅居樂萬象郡樓盤大幅降價，圖源貝殼

三十年河東，三十年河西。要知道，在創業早期，正是這類大盤住宅項目為雅居樂打響了品牌。

「一家七口，其樂悠悠」陳卓林在此前的媒體採訪里多次提到，「雅居樂」三個字，靈感來源於早期和四個兄弟「窮開心」的日子——在那個物質匱乏的年代，「大」就是好，大家族代表多子多福，有錢就要住「大屋」。

所以，陳氏兄弟瞄準了人們的「大社區」情結：「一個小區數十萬人生活，中小學、醫院、商業街一應俱全，儼然一座小城」。

1992年，中山市三鄉鎮，雅居樂第一個項目雅居樂花園誕生。項目占地12.2萬平方米，這成為雅居樂地產事業的起點。

同時，由於中山毗鄰香港，這個樓盤還斬獲了一個「第一」——珠三角地區首個熱門的外銷盤，95%被港澳買家買走。

熱賣之後，雅居樂一路突飛猛進，巔峰時期，雅居樂占有中山房地產市場70%的份額。在中山「獨孤求敗」的陳卓林，決定向外擴張，首站選擇了廣東省會廣州。

那是2000年。彼時的花城廣州群雄匯聚，合生（00754.HK）、富力、恆大、碧桂園早已布局，激戰正酣，成熟大盤集中湧現——祈福新村、星河灣、華南碧桂園……雅居樂姍姍來遲，但其一出手，便令同行側目。

2002年雅居樂「四盤同開」：南湖半島花園、南海雍景豪園、花都雍華廷、廣州雅居樂花園，建築體量合計高達135萬平方米，成為廣東地產史上一大壯舉。

到2005年上市時，雅居樂已經闊步全國，「插旗」18個城市，將「雅居樂花園」的大盤模式複製到佛山四區，還有河源、成都、南京、西安、瀋陽等城市。

2009年，國土資源部對商品住宅用地的宗地出讓面積給出明確上限，但對於那些熱衷於開發大盤的開發商，這項規定並無太大震懾力——陳卓林的辦法是，通過在原有項目周邊拿地，圍小城為造大城，做另一種形式的「大盤」。

「做時間的朋友，一塊地滾動開發十期，開張能吃十年」，精於計算的商人，總是善於利用規模優勢，將單位面積成本降到最低。

然而，大盤模式也是對開發商實力的考驗。

首先，項目前期需要買地以及修建必要的配套，這很考驗開發商的資源調配能力；其次，超級大盤開發時間長，暫不開發的部分必然會占用大量資金；另外，大盤項目一般遠離城市繁華區，如遇市場轉冷，去化難度會加大。

在全國套用大盤地產模式的雅居樂，近年來終於明白「等待」的痛苦滋味。

財熵根據雅居樂2021年中期報告統計，集團手上222個在開發或待開發項目中，有33個占地面積大於30萬平方米的大盤項目。

這14%的項目，合計占地面積約3690萬平方米，待開發面積2527萬平方米，卻占據了集團5292萬平方米土儲的48%。

這些項目不少集中在中山、惠州、河源以及廣西北海等地，這些地方往往缺乏產業支撐，配套不完善，導致項目流通性不好。

例如，中山和惠州都是三線城市，雅居樂在中山的土地儲備為655萬平米，惠州為342萬平米。中山和惠州之和約為1000萬平米，占了全國的五分之一。

近年來，部分項目因為銷售不及預期，延緩了開發進度，也因此沉澱了巨量資金。據估計，這個數字超百億。

例如，2017年雅居樂拿下了中山迪茵湖小鎮地塊。該地塊規劃建築面積約為83萬平方米，但由於銷售不暢，到今年只建了20萬平方米；

2019年，雅居樂着手北海金海灣，規劃建築面積1200萬平方米，但目前尚有800萬平方米未開發。

時代的「金蛋」無法複製

當然，說起雅居樂的大盤開發，繞不開的還有一類項目：文旅地產。

2021年8月4日晚，日本東京奧運會乒乓球女子單打決賽，陳夢和孫穎莎奪得金牌、銀牌，舉國同慶。

當日中國乒壇名宿王楠和其丈夫郭斌宣布的一則消息，更是將輿論熱度推到一個頂峰：贈送每位國兵奧運冠亞軍位於山東威海體育小鎮的房產一套。

在得知該樓盤是由雅居樂開發後，網友風向一轉：「這波營銷打得真是妙」。

敏銳的市場觸覺、超前的營銷思路，一直是陳卓林的長處。

在雅居樂剛剛成立時，他就已經想到去香港贊助「香港小姐選美大賽」，聘請香港無線總監陳錫年任職雅居樂，成功「捕獲」港澳市場。

至於威海體育小鎮，算是雅居樂近年來發力特色小鎮、文旅地產的一個縮影。13年前，海南清水灣項目意外一炮而紅，讓雅居樂在地產江湖青史留名，也令陳卓林開始審視文旅地產蘊含的巨大商機。

海南清水灣項目極其誘人——地方政府為項目一期出價226元/平方米，二期出價207元/平方米，毛利率高達58%。

但彼時，雅居樂自身的資產體量僅有100億元，如何吞下這個官方預計投資額高達130億元、坐擁萬畝土地的文旅大盤？

陳卓林找來了摩根士丹利的股權融資支持。

海南清水灣項目沒有辜負陳卓林的「豪賭」。2009年新項目開盤後，輕鬆貢獻了64億元銷售額，占雅居樂全年銷售額的28%，次年占據總銷售額的30%。

隨後陳卓林乘勝追擊，將海南文旅的版圖進一步擴大——不僅在清水灣修建一條綿延16公里的景觀大道、6家星級酒店長廊、780席國際標準泊位的遊艇碼頭、兩個18洞濱海高熱夫球場，還在海口金沙灣、瓊海山欽灣、臨高南寶鎮等地複製相關模式。

某位亞洲青年曾在一次地產論壇上盛讚海南清水灣：世界上只有三個地方的沙灘會唱歌，一處是美國的夏威夷，一處是澳洲的黃金海岸，還有一處，就是海南的清水灣。

陳卓林終於體會到「種豆得『金蛋』」的喜悅——2011至2016年，海南清水灣每年銷售額穩定超過60億元。

巔峰出現在2017年。那一年，海南清水灣單盤銷售178億元，成為當年全國單盤銷售冠軍，也因此一戰封神，被譽為「中國旅遊地產第一盤」。

「只要有美景的地方，就有雅居樂別墅」，也是從2011年開始，雅居樂在全國多個地方開始旅遊地產的布局，包括陝西、海南、遼寧、雲南、廣東等地。

尤其在雲南，雅居樂與四個地方政府都簽約了旅遊地產，旨在打造第二個海南清水灣。

雅居樂在雲南的項目不僅規模和海南相似，皆為萬畝大盤，土地價格也是驚人的低廉。

位於西雙版納、瑞麗、騰衝的三個項目，總建築面積573.5萬平方米，購地僅花費9.58億元，平均樓面地價僅167元/平方米。

但云南項目的劇本卻沒有如預期一樣成功上演。過於低廉的地價引起了監管部門的注意，令雅居樂捲入水深火熱的政商風暴。

隨後還被媒體曝出侵占山地、林地、耕地，沒有辦國土證，以及手續不齊就先開建等消息。

陳卓林終於發現，「金蛋」是時代的金蛋，無法複製。

今年3月9日深夜，有權威的房地產投資人士在社交平台發布消息稱，「雅居樂的海南清水灣大概率要交割了」，並得到多個地產大V的轉發。財熵就此向雅居樂投資者關係部詢問，截至發稿，尚未得到回應。

陳卓林難道要「割愛」海南清水灣？這大概也是雅居樂留給時代的問號。

掉入「路徑依賴」陷阱

都說在時代更迭中，能夠屹立潮頭，至少曾經站在時代巔峰的人，都有過人的洞察力。某種意義上，陳卓林也是這樣的人，手把着雅居樂的方向盤，他駛過三個重要的關口：

第一個，1992年正值住房制度改革全面啟動，成立地產公司；

第二個，上世紀90年代中期瞄準港澳市場，千禧年重倉珠三角市場大盤開發，抓住城市化紅利，作為地產圈「華南五虎」之一橫空出世；

第三個，砸中海南旅遊業的「金蛋」，在消費升級時代贏得高端市場，成功打造中國文旅地產的標杆。

雅居樂過去每一步都能踏準時代的節奏，然而，或許正因這一次次的成功，不斷強化陳卓林對自己的「堅定」，使其陷入到一個舒服的「路徑依賴」陷阱里：

只要重複過去的成功，就能讓輝煌停留。一旦有機會走出去，也是沿襲昔日的舊做法。

這種所謂的「以不變應萬變」，是典型的「刻舟求劍」。

然而，如今開發商爭奪的是一個存量市場，傳統開發商被要求向生活運營商轉型——隨着城市化速度加快，大體量項目的規劃風險變大，對於精細開發的要求更高；當年按照裙帶關係和人脈關係來分配資源的社會規則，也漸漸被淘汰。

30年前，陳卓林和夫人陸倩芳，以及四個兄弟勇闖地產商海；

30年後，這六個人的名字，依然出現在雅居樂的董事列表上，占據董事會11席中的6席，並且牢牢把控集團62.63%的股權。

「家」，能帶來快樂，但家不是萬能的。

在房企規模化的道路上，因個人英雄主義、家族管理出現問題，導致不斷被超越的例子並不少。

昔日華南地產「五虎」之一合生創展是一個例子，宋衛平時代的綠城（03900.HK）、林氏家族控制的金輝（00137.HK）、紀海鵬底下的龍光集團（03380.HK）、王健林治下的萬達等也都殊途同歸。

過去11年，公眾已經很少聽到關於雅居樂正面的轟動性新聞了。

再也沒有和當年的廣州雅居樂花園、海南清水灣同級別，令行業耳目一新的項目了。

相反，有關陳卓林個人的負面消息卻兩次爆出，一次是2012年性騷擾女秘書，一次是2014年涉嫌官商勾結。

政商風暴平息後，在2015年3月的業績發布會上，陳卓林被問及未來展望時百感交集，欲言又止：「無論什麼都要小心，我們更加要小心，不像以前隨意去投一塊地，放幾年都沒有問題，但現在真的要小心。」一句話里，用了三個「小心」。

彼時，雅居樂已經連續5年失約銷售目標——從2010年抵達全盛後，雅居樂就走上了下坡路。

至於雅居樂後來的多元化戰略，確實是努力克服發展慣性、主動擁抱轉型的嘗試，但起碼目前看來，還沒有太突出的成績。

2021年上半年雅居樂約385億元的總收入中，來自多元化業務的收入約54億元，占總收入比例為16.3%，同比增長4.2個百分點。

其中超90%來自物業，其餘的諸如雅生活、環保和商管，貢獻十分有限。

4年前，被記者問及接班人選時，陳卓林笑道：「我才50多歲呢，就問我接班問題？」可見其骨子裡散發着越老越不服輸的勁兒，想要做些改變，頗有些「老驥伏櫪，志在千里」的意味。

如今，陳卓林已踏入花甲之年。「人到六十而耳順」，說的是到了這個年紀，把該經歷的都經歷了，能更深刻地以一種客觀和超高的境界去對待世界

——縱使曾有萬般浮華與精彩，人也不能總是回頭看。太了解過去，就看不懂未來了。

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