鑽石舞台

前不久，頭部房地產諮詢公司戴德梁行發布了2021年度《大中華區寫字樓供應/前沿趨勢》報告。

一線城市和少數頭部二線城市寫字樓空置率持續下降，經濟復甦勢頭十分明顯。

而且，這些城市寫字樓市場的復甦幾乎與住宅市場的回暖呈現出同頻態勢。

產業與住宅的雙向拉動正在形成…

一線城市寫字樓空置率創下近年最佳表現

戴德梁行的統計數據顯示：

2021年全國21座熱點城市核心商圈的甲級寫字樓存量已達6318.6㎡，淨吸納量388萬平方米，同比增長129.6%。

2022年，需求端有望繼續保持良好預期，空置率有望在現有基礎之上實現進一步壓縮。

1）一線城市寫字樓：高供應與低空置並存

四大一線城市甲級寫字樓，無論庫存規模還是新增供應均位居全國前列。

截至2021年底，四大一線城市核心地段甲級寫字樓存量最高：

-北京、上海存量在同一檔，分別為849萬㎡和833萬㎡；

-廣州、深圳存量在同一檔，分別為562萬㎡和638萬㎡；

相比之下，二線頭部城市的庫存規模大多保持在200-250萬㎡之間，碾壓態勢十分明顯。

此外，一線城市甲級寫字樓未來五年的供應量均保持在100萬㎡以上。

其中廣州未來供應近300萬㎡，深圳則高600萬㎡以上，相當於當前的存量五年內翻一番。

二線城市中，僅武漢、成都兩地未來五年的甲級寫字樓供應在100萬㎡以上。

一線城市妥妥繼續碾壓。

北上廣三城甲級寫字樓的空置率分別為9.8%、9.9%和7.6%。

這是中國大陸唯三甲級寫字樓空置率保持在個位數的城市。

其中，北京和廣州2021年的甲級寫字樓吸納量雙雙創下五年來最佳。

由於庫存規模龐大，深圳的空置率約為18.8%，但也是近兩年來的最低值。

2）前沿產業成為寫字樓庫存消化主推力

一線城市寫字樓市場高供應與低控制率絕非偶然——

其背後，是高端前沿產業全面復甦。

特別是後疫情時期，頭部城市的吸引力更是印證無疑。

截止至2021年第三季度末，北京甲級寫字樓租戶中：互聯網企業獨占49%，金融占比約23%；

在上海，甲級寫字樓租戶中，金融、互聯網、傳媒、醫療、新零售以及現代物流依然是最重要的支撐行業；

廣州和深圳的情況與之類似，半數左右的甲級寫字樓成交面積被金融和互聯網兩個行業類目包攬。

值得注意的是，在過去一年左右的時間裡——

3）老牌商圈占據核心供應權重

除上海的甲級寫字樓新增供應里的九成以上集中在虹口、前灘、普陀一干新興商圈之外——

其餘三城均表現出「按既定方案行動」的傾向。

在北京，麗澤金融商務區、燕莎、東二環、中央商務區以及中關村等老牌商務區依舊占據市場供需大頭兒。

京滬兩地新增供應空間分布印證了兩個事實：

一是兩地核心商務區飽和度此前本就存在一定差距；二是核心商業區供應潛力存在巨大差異。

廣州目前已是全國除台灣省台北市之外，寫字樓空置率最低的頭部城市；

在珠江新城逐漸成熟後，其核心商圈一路向東的趨勢十分明顯。

琶洲商務區和國際金融城的順勢崛起便是最好的證明。

未來三年，琶洲商務區的甲級寫字樓新增供應約占65%，國際金融城占比約27%。

前者伴隨互聯網大廠入駐發家，騰訊、阿里均在此安營紮寨；後者則吸引了許多粵系銀行相繼入駐。

深圳未來五年的新增供應超過600萬㎡，約90%集中於福田CBD、前海和深圳灣。

一路向西的核心產業圈布局，與廣州有着異曲同工之妙。

難怪有人開玩笑說：「假使深圳的住宅供應有寫字樓一半慷慨，深漂買房也能容易很多。」

優質產業加速向頭部聚集，二線城市遭遇分化壓力

過去一年多的時間裡，全國頭部城市甲級寫字樓空置率創下新低，大致得益於三大因素：

1）新冠疫情帶來的不確定性及其邊際作用正在削弱；

2）租賃價格集體承壓，利好寫字樓租賃市場的集體去化；

3）產業整合與集聚，促成了一線城市產業端的集體向好；

從產業布局上看，金融、傳媒與互聯網科技行業以及醫療健康行業對甲級寫字樓租賃市場的去化效應最為明顯。看看下圖便一目了然：

經歷了疫情與2020年二季度至2021年底的一輪復甦盤整後，引領轉型的前沿產業仍在加速向一線城市集聚。

2021年，四大一線城市的經濟增長率分別為：北京8.5%、上海8.1%、廣州8.1%、深圳6.7%。

這一增長率與強二線城市相比並不具明顯優勢，但由於其自身基數較大，淨增值依然領跑全國。

從產業聚合度、政策加持度與寫字樓空置率三項指標來看——

新興強二線城市的能級仍與一線城市保持着肉眼可見的差距。

在強二線城市中，成都、杭州、蘇州、無錫等甲級寫字樓的空置率均控制在20%以下。

其中成都空置率僅有12.8%，在二線城市裡的最低值，其次為杭州的15.7%。

瀋陽、大連、武漢、長沙、南寧等空置率甚至超過30%。

租金方面，二線城市與一線城市之間的差距更加明顯——

二線城市中排名第一的杭州，甲級寫字樓租金已接近150元/㎡/月，但也只有上海的1/2強，較廣州低了近30元/㎡/月；

南京、成都、青島、武漢甲級寫字樓租金均保持在100-130元/㎡/月。

這四座城市已經是區域內前沿產業較為集聚的地方，產業端、供應端與租金值呈正相關。

其它二線城市的甲級寫字樓租金，則普遍不到100元/㎡/月。

可即便如此，未來三年間，成都和武漢兩地甲級寫字樓仍舊保持着翻倍式的天量供應。

畫風與深圳不能說十分相似，只能說一模一樣。

許多省會城市及東部沿海城市未來三年甲級寫字樓的供應規模均保持在50-100萬㎡之間。

綜合來看，二線城市中除杭州、南京、成都三城呈現出向一線城市亦步亦趨的傾向外，其它城市甲級寫字樓市場均出現了一定程度的分化、內卷。

要麼空置率居高不下，要麼靠租金以價換量，要麼未來繼續面臨天量供應…

請遠離寫字樓，繼續擁抱核心住宅

一線城市甲級寫字樓市場空置率不斷出清的同時，已對二線城市寫字樓市場形成了一定程度的降維優勢。

未來一段時間內，基本面要素、政策要素與城市規劃要素疊加，還將繼續拉升寫字樓的租賃需求。

但這裡必須要強調一點——普通家庭依然不建議去碰寫字樓！

之所以空置率如此之高，但各地還是本着「要把寫字樓干成白菜價」的精神去蓋，無非出於三點考慮：

1）有助於招商引資，做大經濟蛋糕與財政蛋糕；

2）有助於後續住宅市場土地出讓；

3）產生後續收益的頻次和坪效要高於住宅市場；

也就是說，在其盈利鏈條當中，普通人能掌握的主動權實際非常有限。

此外，寫字樓本身就是一個比住宅更為分化的細分市場，通俗一點說——

牛逼的是真牛逼，不行的是真不行，二八定律十分明顯。

在這種情況下，相當一部分寫字樓成為定向收割中產的利器；

即便遇到了真正優質的標的物，其本息投入、稅費成本、流動性和收益性，讓普通人根本吃不消。

但好在當前頭部城市產業基本面的向好，恰好與其住宅市場的回暖保持着同頻。

縱觀2022年發布的前兩份「70城房價數據」——

1月份新房、二手房價格環比下降的城市分別為39座和55座，較上月分別減少了11座和8座。

到了2月份，新房、二手房價格環比下降的城市出現了小幅反彈，為40座和57座。

但儘管如此，一線城市的住宅環比漲幅卻在不斷擴大——

1月份，北京新房環比漲幅達1.0%，上海0.6%、廣州0.5%；

到了2月份，北京、上海、廣州、深圳新房同比漲幅分別達到0.6%、0.5%、0.6%和0.4%；

四大一線城市二手房價格環比漲幅達到0.5%，較1月份擴大了4個百分點。

其中，北京、上海、廣州二手房價格環比上漲分別達到0.7%、0.9%和0.6%。

二線城市中，存量房市場率先止跌回升的，主要有成都、杭州以及無錫等。

儘管絕大多數城市還未真正觸底反彈，但一線城市已經呈現出明顯的止跌轉漲

作為政策轉向後的頭兩份「70城房價數據」，其參考意義在於——

有力地印證了頭部城市引領市場回溫的大趨勢不變。

特別是那些深度綁定優質就業資源的熱點城市，很可能會在接下來的住宅市場回暖中陸續回歸其應有的價值。

再說一遍！請立刻遠離寫字樓市場，無論它看起來有多誘人。

但拿着本文寫字樓市場市場情況，指導住宅市場投資還是頗具現實意義的。

特別是在接下來的1-2年的時間裡，回歸核心城市住宅市場，仍舊是中產家庭財富沉澱與價值成長的重要渠道。

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