鑽石舞台

5月樓市呈現築底企穩的態勢，與5月份密集的政策刺激是密切相關，購房者的信心也進一步增強。主要表現在以下幾個方面，新房銷售跌幅沒有進一步擴大，30個重點城市成交環比增長了4%，同比下跌了59%。5月百強房企單月銷售業績環比增長5.6%，同比下降59.4%。從城市銷售數據和房企銷售金額來看，整個五月份，市場處在一個築底企穩的階段，成交跌幅沒有較三四月份一樣繼續擴大。土地市場整體上還是處在一個量價齊跌的的階段，還沒有完全穩住，五月份的300城平均溢價率創年內新低，土地流拍繼續惡化，整個平均流拍率上升至19.8%。

受疫情衝擊，生產、投資和消費全面下行，信貸需求疲弱，城鎮調查失業率持續上升，全國穩住經濟大盤電視電話引起了強烈關注。對於房地產來說，釋放出比較強烈信號，由原來的穩地產到撐地產。其中，房地產行業從過去的去槓桿到穩槓桿的變化。適當提高宏觀槓桿率，支持財務可持續企業適當增加槓桿，儘快矯正對民營房企信貸收縮的行為。另外，提出了對居民家庭繼續穩槓桿。落實政治局會議的支持剛性和改善性住房需求的合理的信貸的需要。同時，房貸利率明顯下降，LPR下調了十五個基點。央行和銀保監提出了首套房貸利率下限降低20個基點。

我們監測的蘇州、南京、濟南等17個城市率先執行首套房貸利率4.25%，二套房貸利率5.05%。與此同時，5月有97個省市從七個方面着力刺激購房需求。力度之大，範圍之廣也是前所未有，堪比2014年6月份的政策密集放鬆的刺激階段。有20個城市放鬆了限購，熱點的比如杭州對某些區進行調整，同時對於有社保年限、落戶政策的要求較之前都有放鬆。同時對於三孩家庭可以多一個購房指標，這個也是本輪新的刺激手段。有25個城市放鬆了限貸政策，比如濟南的二套房貸的首付比例由60%下調到了40%。還有一些對於沒有貸款記錄的家庭可以視為首套住房貸款，首付比例由60%調整到30%。有14個城市放鬆了限售，刺激新房和二手房的循環，來刺激市場交易，比如蘇州。有16個城市，減免房產交易的稅費，比如太原規定全額補貼契稅以及一些其他手段，有22個城市，落地了購房補貼，比如南通購買首套房和二套房，按總金額的0.75%給購房補貼。另外有71個城市放鬆的公積金貸款，主要是公積金貸款的額度以及公積金貸款的首付比例的調整，是地方政府着力最多的政策工具。與企業相關，有26個省市放鬆了預售資金監管，比如廈門允許房企是採用銀行保函替代一半的應留存預售監管資金。五月的政策面與2014年5月份情況極其相似，但是跟當年相比，沒有在限購方面完全做到集體鬆綁的情況，比如南京二套房限購取消的情況，說明雖然政策在不斷向好，但是步子不會邁得太大，是循序漸進的出台政策。

得益於各地政策的刺激以及五一假期，房企也是積極推盤、積極營銷，企業銷售有所好轉。百強房企5月份操盤金額4546.7億，環比增長5.6%，單月同比下降近60%，降幅仍處於較高水平。前5月累計操盤業績同比下降52.3%，累計降幅比前4月份在進一的擴大，疫情的反覆，對於城市的房地產市場銷售影響較大。從監測情況來看，公開披露業績目標的規模上市房企中，多數房企到5月末目標完成率不足30%，半數企業目標完成率不足25%，幾乎所有企業前5月的完成度都是大幅低於去年同期。預計接下來以及第三季度，企業會積極的營銷，不斷提高去化水平，疊加政策面轉好，房地產行業有向好態勢。

從供應情況來看，30個重點城市的新增供應面積環比下降了33%，同比下降了54%，跌幅小幅收窄。主要是因為一線城市縮量明顯，尤其是北京和上海供應基本斷檔。在二二三線城市中，成都、長春、無錫、廈門、蘇州等城市供應環比增加較明顯，主要是由於疫情解封與政策密集出台刺激因素疊加。

從成交情況來看，30個重點城市的成交環比上升了4%，一線城市環比下降了22%，其中北京由於供應縮量以及疫情的影響，市場熱度回落，同環比降幅在40%以上，廣州延續復甦趨勢，整體上5月份環比增長了4%。其中，核心區與中高端項目的需求成交相對比較堅挺，有所回升，剛需項目的觀望情緒比較濃重。深圳的成交情況仍處在底部，去化分化十分明顯。二三線城市回暖跡象比較明顯，環比增長了9%，整體處於漲多跌少的情況。長春、佛山、徐州、南寧、蘇州、大連、武漢、青島、無錫出台了寬鬆的刺激政策，環比漲幅都超過了25%，佛山則受到廣州市場穩步復甦的影響，環比漲幅高達70%。長春主要是受到疫情靜態管控解除後補漲的影響。廈門、鄭州、天津仍然處於同環比齊跌的情況，鄭州在3月初出台18條托市之後，刺激效應邊際遞減的比較厲害。天津政策利好程度相對有限。整體來看，回暖程度和政策力度相比，差強人意，沒有達到該有的情況。

從微觀項目的去化表現來看，城市的分化、城市內部、各檔次項目分化非常明顯。從區域來看，長三角區域過往是行業份額的龍頭，市場整體比較低迷，除了上海因為停擺比較低迷，杭州、寧波、常州這樣的一些市場是繼續下行的，整個成交的跌幅比較大，尤其是杭州，主城區供貨斷檔，全市平均新盤去化率下滑到38%，主要是外圍的去化壓力不斷加大，比如富陽、臨安、餘杭這樣的外圍區域，去化率都是比較低的，很多項目去化率都是低於10%。杭州原來中心城區的項目因為倒掛是需要搶的，投資驅動，但外圍的項目在政策放鬆之下也沒有明顯的去化率提升。蘇州、合肥、徐州等城市有所復甦。其中，5月徐州新盤平均去化率上升至41%，環比提高了19%，去化率明顯上升，主城區高性價比的樓盤也能做到日光。京津冀地區市場情況不容樂觀，北京平均去化率普遍低於20%，天津的新盤平均去化率進一步回落至19%，環城遠郊的區域，通過打折降價、通過高佣金的渠道都已經是常態化。大灣區市場整體處在緩慢復甦階段。深圳新盤的平均去化率維持在33%左右，但有些項目也可以實現日光，外圍區域的去化壓力比較。佛山市場轉化率有明顯上升，主要受廣州市場穩步復甦的回升帶動，最終成交比例較4月上升3%。中西部地區市場目前沒有擺脫頹勢，以武漢、重慶、鄭州為例，同比跌幅超過了60%。5月份，武漢新盤平均去化率低至13%，環比下降5PCT。成都和西安的市場熱度較高，整體去化率處在相對比較高的位置，比如成都全城的平均開盤去化率達到54%，區域分化非常明顯。長沙的平均去化率處在60%左右的水平，但是區域分化明顯，總體上好的項目會更多一點。總體上來說，中西部核心城市的市場仍然沒有達到觸底的階段。整體來看，大灣區的城市表現相對更好一點。原來被寄予厚望的長三角市場，在近期密集政策的刺激下，尤其是6月份上海的解封之後，我們認為會有一波集中的需求釋放。

整體處於量價齊跌的情況。5月份，300城的土地成交總建面環比下降了16%，同比跌幅達到63%，平均的樓板價環比下降了19%，同比下跌了32%。土地的平均溢價率下降到3.7%，同比下降1.6%。有6個城市完成了集中土拍，但是整體熱度不高，蘇州首輪集中土拍的平均溢價率只有3%，以本地的國企和城投托底為主。廣州土拍的溢價率也只有1.2%，無錫和濟南土拍的溢價率都在1%左右，像廈門跟福州的第二輪的集中土拍都是明顯的遇冷了。整體上，5月300城的土拍平均溢價率下降到3.7%，比四月份繼續下降了1.6PCT，土地流拍的現象進一步惡化，重點監測城市的平均流拍率上升至19.8%，跟去年四季度28%的流拍率有一定差距，但環比4月上升了3.8PCT。尤其是集中土拍的22個重點城市更是流拍的主力。像濟南、南昌、成都、福州多宗土地流拍了，尤其是濟南，首輪出讓的29宗地中有13宗地流拍，流拍率高達47%，僅次於天津。據說上海今年首輪土拍已經有12塊地定了底價成交。目前土地市場沒有明顯的好轉。房企對於土地投資端較謹慎，以國央企業與地方平台托底土地市場。

保持謹慎樂觀的態度，政策環境還會不斷優化，政策力度有望進一步加大，支持企業的合理融資需求，尤其針對問題房企給出實質性的解決方案，有利於提振市場信心。對於居民端的按揭貸款，接下來有望繼續放鬆二套房的首付比例等政策，以及認房不認貸的一些政策。強調支持剛性和改善性住房需求，地方政策的頻率和力度也會不斷加碼，尤其是對於限購限售等限制性政策，弱二線城市和三四線城市可能在6月份出現集中取消解禁潮。在刺激政策不斷加碼的情之後，整個新房市場有望築底復甦，但城市分化還會明顯加劇，6月份也是驗證各個城市市場成色的重要節點，也會為下半年的市場進行定調。6月份趁着政策的利好以及市場築底企穩的窗口期，加大供貨力度，預計有兩類城市在接下來市場會有明顯改善。第一類就是市場相對供求相對平衡的城市，例如上海、北京、深圳、杭州、成都等城市，在疫情管控常態化，供應增加的情況下，成交也會明顯的回升。第二類是放鬆力度比較大的城市，例如太原、無錫、南通等城市，短期仍會刺激購房需求，成交有望逐步企穩。更多還是要回歸整個城市的基本面，供求關係，尤其是居民對於在建工程停工的情況、未來收入預期以及房價是否穩定的三方面預期的改善。