鑽石舞台

樓市從「搶不到」到「怎麼選」只用了幾個月的時間。

80後購房者李欣（化名）就在這個轉變里陷入了糾結。

去年打新時候，焦慮什麼時候可以被好運砸中，現在，樓市新盤蜂擁而出，可以慢慢選擇，她又開始糾結選哪個好。

這應該不是李欣一個人的疑惑，最近，無論是首套還是改善剛需 ，不少人都在都在糾結要不要下手、怎麼下手的問題。

深圳樓市進入一個需要專業知識來選房的新時代。

李欣這種購房者在目前不算少數，他們在買房中屬於典型的「羊群效應」購房者，市場熱的時候，就跟着大家一路打新，現在打新熱度褪去、選擇更多時候，反而不會選房了。

買房不是難事，難得的很多人目標不夠堅定，經常「既想……又想」，總想完美，而這種完美盤，除了實力還得有運氣，關於有實力沒運氣的故事，可以用一整篇文章的篇幅來描述。

清醒的人都知道，如果買不到10分的房子，8分9分甚至暫時7分的房子都是可以的。但不要忘記那位當過美國總統的地產大亨和香港目前最有錢的大佬同時都提到的買房原則：地段、地段、還是地段。

這個房地產的買房箴言，值得每個買房人寫下來掛在自己的房間裡，每天默念三遍，然後拿出你的錢，去找好地段裡面你能買得起的房子。

在地段論後，其次才是有多大能力辦多大事，這是買房的第二原則，在確定的地段內，儘可能買到適合自己需求的房子。

踮下腳可以，但是不能用高槓桿，經濟環境目前在低谷，買房人儘量做保守而正確的事情，不做激進冒險的事情。要知道，你的身後，站的是一家人而不是你一個人，你得保證家人未來的生活幸福。

第三，根據你買房的第一需求去選擇房子，例如你第一需求是三房，那就把這個作為剛性需求去找，後面才是其他要素的對比權衡。如果不符合以上原則，千萬不要隨便動心。

這些年，回看深圳樓市的發展，地段的選擇其實是有變化的，從羅湖到福田到現在的南山、寶中，比較下就會發現，選對地段甚至會決定你生命的長度和豐盈度。

當下，大家共識的好地段，還是儘量留在南山、前海、福田。

上面提到的南山、前海、福田，很多人會說，有實力，誰不想呢？誰不知道這些區域好，關鍵得有錢。

就像李欣，她在南山科技園上班，她也知道南山好，但是從沒想過可以在南山落腳，因為她覺得自己資金不夠，而南山房價，這些年水漲船高，已經超過了很多人的實力，特別是深圳灣一帶，動不動二、三十萬的單價，讓人總覺得南山高攀不起。李欣只有200萬不到的首付資金，家裡有老有小，她覺得符合自己需求的房子肯定都要上千萬了，而自己完全買不起。

這其實是南山房價的「假象」，這幾年，因為地段價值，留在南山的成本確實越來越高，南山地塊少，開發商拿到地都想做大戶型提升產品價值，限購政策又讓很多人想盡力一步到位，所以新盤大部分都至少有89平，少有小面積的兩房和三房，這也是導致南山新盤總價一路走高的原因，例如最近的網紅盤潤璽二期，120平只有三房，限價後的總價要1500多萬，對大部分購房者來說，確實不是不想買，只是買不起。這樣的網紅盤效應也放大了南山高房價的印象。

但其實，如果仔細找，南山是有小面積低總價還能裝下一家老小的房子的，例如二手房裡，呆呆印象很深的就有南山豪方天際74—76平小三房，這種戶型能滿足一家三代同時居住的需求，所以開盤時8萬/平不到的均價吸引了很多人購買。不過現在豪方天際的二手房價已經漲上去了，呆呆了解到，豪方天際的參考價是9.9萬/平，但是實際上的掛牌價已經11萬多/平，呆呆了解的一套5月的成交，單價已超過11萬/平，最低首付需要260萬多。對於很多剛需來說，成本增加了不少。

（來自貝殼平台的一張成交截圖）

但是如果有一個新盤，總價660萬起，200萬不到的首付買下，就可以裝下一家三代五口 ，那麼是不是更加值得呢？

前幾天，當李欣諮詢呆呆的時候，呆呆就推薦了這個盤，李欣當時疑惑地問，這個盤不是已經賣完了？不，並沒有，目前尚有76-82平的戶型剩餘。

這個盤就是位於南山靠近前海的鴻榮源·尚璟公館，目前剩餘的這些戶型，總價660萬起，精裝修，買下就可以裝下一家老小。在南山，這樣的選擇並不多。

（尚璟公館項目效果圖）

看看現在沙井、光明的三房總價也要接近500萬，600多萬的南山，首付相差30多萬，如果可以，必然是咬牙在南山了，生活的圈子完全不一樣。

地段是永遠的YYDS，現在我們去看看這個盤到底如何？

看抖音的時候，經常有帶貨的主播第一句話就說，千萬別滑走，留下就有你們好看。

對於鴻榮源·尚璟公館，呆呆其實就想說這句話。

（尚璟公館樓下的雙界河實拍）

有些樓盤可能是第一眼美女，有些可能是第二眼和第三眼美女，鴻榮源·尚璟公館就屬於後者。呆呆第一次去來去匆匆，沒有好好體驗，第二次才把周邊好好看了一番。

首先，原來未來的小區入口是在前進路上，也就是豪方天際的路對面，兩個樓盤就一路之隔，鴻榮源備案均價8.94萬/平，豪方天際的參考價都有9.9萬元/平，實際成交目前更是高達11萬/平。

其次，兩個盤中間確實有南坪快速，但是做了隔音處理，問過豪方天際的朋友，沒有因為噪音很困擾。

第三，當時不知道鴻榮源·尚璟周邊是什麼，第二次去到樓下的雙界河走了走，才發現後面的環境還不錯，河兩邊都樹木茂密，很幽靜，以後是散步的好地方。

（雙界河邊，右邊建築就是尚璟公館）

第四，鴻榮源·尚璟現在後面都是空地，這其實是可以呈現未來潛力的，看法定圖則，周邊空地多是住宅和綠地，以後環境會大變樣。

（周邊的法定圖則，住宅和綠地較多）

另外，地鐵也是買房的重要參考因素，鴻榮源·尚璟公館是標準的地鐵口物業，根據深圳地鐵發布的地鐵線路建設進度，12號線將在今年內開通，12號線的同樂南站就在鴻榮源·尚璟公館門口，5站就可以到高新園站。根據深圳地鐵規劃，24號線未來也在同樂南站有站點，乘坐24號線4站就到高新北。

作為未來的雙地鐵物業，它的出行會很便利。

（計劃今年開通的12號線線路圖，圖片來自深圳地鐵官網）

事實上，就算是沒有地鐵，作為幾個總部基地的中心位置，到南山哪個總部基地都不會太久。

（到幾大總部基地都不算遠）

回到大家關注的學校，目前這個區域劃分的學區是南山教科院同樂實驗學校，這是南山首個教科院系的實驗學校，學校官網介紹里，寫着：學校在實施創客教育、建設智慧校園等方面，成為深圳教育的窗口。這樣的學校，其實是值得關注的。

（南山教科院同樂實驗學校）

地鐵、學校都有了，現在這市場，還需要看開發商品牌，鴻榮源顯然是本土開發商里非常值得信賴的品牌開發商。

好品牌帶來的是好品質，現在你去鴻榮源·尚璟公館樓下雙界河邊散步時，就可以看到鴻榮源尚璟公館下面的低層外立面已經出來，石材的質感很明顯，本土開發商里的良心代表鴻榮源，產品品質很少會讓人失望，熙園、壹方中心這些都是深圳豪宅產品的標杆之作。

（做好的部分外立面）

很想強調下，這些年，鴻榮源的房子品質和周邊比都不會輸，鴻榮源·尚璟公館雖然體量不大，但是看精裝修和公區部分，開發商一樣很認真，大門入口一看就有質感。

（小區大門效果圖）

園林雖然不大但是很精緻，住進去也會很愜意的。

（小區園林一角效果圖）

最後，我們再來看戶型，為什麼把戶型放在最後是有理由的，這個必須你們自己仔細看，如果看不明白，就去現場看明白。

（滑動圖片可以看到更多戶型）

沒有什麼盤是一次就能完全看明白的，如果不能，那就多去幾次。

何況，當你現在去的時候，還會有好房源，但是等等就不好說了。

最近的市場大家也都看到了，新房成交確實在回暖，潤璽二期三房套總價1584萬/平賣掉303套，證明買房的需求依舊強烈，西部某盤一天賣掉576套，證明剛需也沒有退場。

現在，在南山，總價600多萬還能買到精裝新房，能裝下一家老小，未來能否還有這樣的機會真不好說。