今天周一，事多，忙到晚上九點才坐下來開始碼字，想到哪寫到哪。
NO. 1｜壹
幾天前，碧桂園獲招商銀行150億併購融資的消息刷屏，美的置業獲招商銀行60億地產併購專項融資額度。
這類融資的主要用途，是用於收購陷入困境房企的項目。
周六周末我理了理已落地的收併購融資案例，發現併購專項融資落地，用途並不盡如人意，出險的房企真正獲益的並不多：
收購的對象多為合作開發項目，並沒有惠及第三方房企；交易的項目存在有其他股東協議到期退出的嫌疑（明股實債），其中以建發房產最為突出。
收併購專項融資並沒有體現和發揮為困境房企項目紓困的作用，反而成為房企融資的新渠道。
美的置業這兩個月收購的合作項目股權較多，這60億元用到點上。碧桂園拿着這150億元的專項融資款，會做啥？
重倉三四線及以下城市的碧桂園，撞上了市場下行期，即便平時的資金利用率極高，融資端正常，但銷售端遇冷，壓力也是極大的。
攻守態勢已經改變，根據市場的變化及預期，不排除碧桂園在接下來會再度進行區域合併和調整，這是碧桂園擅長做的事。
看了一些碧桂園區域的項目財務數據，虧損嚴重的也有，後續如果碧桂園區域合併掉20-25個，我也不覺得奇怪。
一般來說，在區域合併前，集團會要求先完成優化指標，再進行區域合併。裁員之類的，各區域幾十個指標是很普遍的，例如沒項目的，一律裁掉。
西天取經不是打打殺殺，是人情世故。有人嫌棄你不好，然後各種找理由把你裁了，不看能力，拼關係，別委屈，別自我懷疑。畢竟，也總有人覺得你哪裡都好。
NO. 2｜貳
有很多讀者問，為什麼閩系房企這輪爆得這麼慘。
強擴張、高周轉、高槓桿、賭性強、銷售額注水是閩系房企的典型特徵；「先拍地、後找錢」在2020年前，也是閩系房企的特色；權責不清晰、高階經理人缺失、老闆獨權（掌控欲強、實質放權難）、現代化治理結構和家族特色（親屬裙帶關係複雜）結合，也是閩系房企的特點。
2016-2017年，閩系房企在百強房企中占比達到22-25%，數據和排名看看就好，很多閩系房企老闆對排名非常在意，很多是花錢買的榜單，為了打通融資渠道和降低融資成本。
閩系房企從早期開始，就已經非常善於利用民間資金，福建的企業主相互拆解資金也是傳統。全國化布局後，借道金融領域，布局金融產業是常態。
拆解了一番陽光城和泰禾，遠比其他區域的房企要複雜：擔保貸款、信託融資、股權質押、再融資、地產基金、券商和基金子公司（證券）、資產管理、銀行、保險等金融通道業務，陽光城和泰禾均有涉及。
每一次拆解，都得感慨，這得多大膽，才能把槓桿做到近乎空手套白狼的程度，像福晟，年化36%的資金都敢借。
高槓桿加高周轉的模式，用別人的錢來賺錢，被限價只能低價走量，低毛利甚至虧損。後來市場遇冷、融資受阻，整個民營地產行業都很難受，面臨生死危機。閩系暴雷比其他區域的房企多，其實也不奇怪。
靠高槓桿率賺錢，是拿別人的錢來賺錢，用較少的股東投入，就能撬動大量的資產，這個的重點是風控能力必須強，否則，當銀根收緊、融資困難時，這類企業將受到巨大衝擊，典型如華夏幸福、恆大地產。靠高周轉率賺錢，看起來只要薄利多銷就可以，不過，其風險也大，對成本費用、渠道的管控能力要跟得上，管理稍有不慎，或者大環境遇到變化，就可能虧損，典型如碧桂園、萬科。靠高淨利率賺錢，產品本身吸金，說明它有品牌優勢，產品有很深的護城河，產品有定價權，別的企業在短期內很難複製，這個最典型的是茅台，以前的綠城在杭州、建發在廈門，這方面做得挺好的，後來也是做不到了。
表面的和內在真實的，房企都有兩面性，就像女朋友的兩面性：
恩愛時，她可能擰不開瓶蓋；吵架時，她一定能擰開你的天靈蓋。
NO. 3｜叄
全國政協委員洪洋建議取消商品房公攤面積：
公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發商「信口開河」，而業主毫無申辯權力；
業主並未享受到公攤面積的合法收益。公攤面積既然攤給了業主，那公攤面積所產生的收益（廣告、車位、會所、超市等收益）也應當攤給業主；
住宅物業費按建築面積收費不合理。物業公司服務的只是公共面積，而並不入戶服務，居民室內衛生和設施維修都由居民自己承擔費用，為什麼物業收費要包含室內面積？而公攤面積並不供暖，卻多數採暖費按照建築面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費極不合理。
看了看評論，基本上一邊倒地支持。曾經有關於取消預售制的熱搜，支持的評論也沒這麼整齊過。
只有淋過雨的人，才會想着撐一把傘；只有經歷過暴雨，才知道打傘沒用。就像愛情不是抽獎，而是兌獎。結果很重要。
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「支持商品房市場更好滿足購房者的合理性住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」，2022年的樓市定調。
政策利好不斷，上海、北京、廣州等城市已經開始回暖，深圳暫時沒看到回暖的苗頭。
「未來房企和房企之間、房子和房子之間、城市和城市之間，分化（差異）會越來越大（嚴重）」，2017年初，寫了這麼一段朋友圈，如今回頭看，正確。
未來的不動產配置和投資，要做整合，儘量往核心城市核心區域的優質資產去置換。
有人說：端起夜壺，一飲而盡！夜壺雖好，不要貪杯。
我最羨慕的就是西遊記里的唐僧，都不用自己洗澡，每過兩集就有一個妖怪說：小的們，把那個唐僧洗乾淨了。
而孫悟空，就像是那個夜壺，需要時，用；不需要的時想趕他走。其實，所有的老行業，曾經也是新行業。
而我們，慢慢地從黑白認知，覺醒成系統認知，不再以簡單的是非對錯去解釋發生的一切，接受這個世界是複雜且不確定的，但又能理解一切的複雜來自固有的簡單。
追風趕月莫回頭，平蕪盡處是春山......
全文完，如果喜歡，就點個「贊」或者「在看」吧。
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