鑽石舞台

一

專業術語名稱解釋

二

公示圖範圍說明

三

原規劃容積率怎麼來的

四

改造後容積率提高的原因

五

周邊改造情況與南灣對比

六

南灣樓層說明

七

公攤率說明

八

復建樓距說明

九

南灣改造前現狀情況

城市規劃分為總體規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。經依法批准的城鄉規劃，未經法定程序不得修改。

現在的公示就是控制性詳細規劃調整法定程序：依據南灣舊改實施方案進行同步控規調整，調整之後才能進入報批報建階段（修建性詳細規劃、土地手續等），然後是施工，最後回遷。

是地塊內地上建築總面積除以用地面積。

是指房屋公攤面積占房屋總面積的比率。

可以公攤的部位：首層門廳、樓梯間、電梯井、電梯廳、水電管道井、屋頂機房等

其中：首層架空層（除門廳外）、避難層（除梯間外）不計入公攤面積。

據現行的《廣州市黃埔中心區控制性詳細規劃》顯示，南灣舊改範圍涉及AP0906、AP0907、AP0909三個規劃管理單元，規劃範圍共266.7公頃，涉及以上三個區域規劃單元調整，其中本次控規調整範圍為南灣舊改的範圍，用地面積為57.48公頃。

南灣原規劃（改造前規劃）是很早以前據廣州市的總體發展規劃而編制的；按照農村集體發展需要做的規劃，規劃目標是村鎮發展區和工業區；即以工業用地、村經濟發展用地為主，村生活用地（居住用地）為輔，2000年左右廣州市總體規劃確定農村村民住宅建築層數不超過四層，所以居住區容積率在1.5以下。

村民住宅未拆遷之前的現狀為1~7層，實際的容積率超過2.3。已建成的工業區實際的容積率約為1.0，扣除經營性場地後改造前的平均容積率剛好也約為1.5。

隨着廣州城市發展、時代進步、國家大灣區的總體規劃，南灣按照農村發展模式做的規劃已經嚴重不符合城市發展需要，不符合南灣廣大村民的實際利益。

現在南灣抓住政府舊改的契機實施改造，提升城市格局，實現產業升級，改善民生和居住環境，完善配套功能，所以必需對原規劃（改造前規劃）進行調整。

1、改造前公共配套僅有：12班小學、1個幼兒園、幾個公廁、1個社會公交站（BRT）等。

2、改造前沒有市政道路，僅有彎彎曲曲的村道；南灣支涌也是斷頭涌。

1、增加大量為村民服務的公共配套，將近百處：54班小學、48班完全中學、110kV變電站、社區衛生服務中心、養老院、多處公交首未站、環衛停車場、肉菜市場、42班幼兒園、多處居委會、託兒所、物業管理、派出所、社區養老機構、公共圖書館分館、文化站、社區少年宮、健身遊園等，占地約120畝。

2、改造後擴寬並拉直道路，打通與周邊的市政路的連接；新開挖河道，將南灣支湧向西連通南海神廟，沿河沿路增加大量綠化，占地約100畝。

3、為了留住鄉愁，提升社區配套，鑄造南灣水鄉名片，高規格規劃建設文旅小鎮，占地約150畝。

4、因油管和油庫安全控制，導致舊改用地邊線需退縮78.5~150米，所以受影響的土地約130畝。

為了升級配套、提升大家生活的便捷和舒適性，提高集體收入，以上配套設施占地約500畝，故單地塊容積率需要提高。

1、現狀4層以下私宅，改造後權益面積補至4層：如原1層房子面積60㎡，補償總面積將達到240㎡；

2、證載空地也有補償面積；

3、村民的臨遷費、舊村的拆遷費、復建區的建設費、市政的建設費用等等要全部折算成開發商的融資面積。

改造前現狀住宅經測量的合法建築面積約為28.5萬㎡，集體物業建築面積約15.8萬㎡。

改造後復建總量86.34萬㎡，其中：復建住宅43.98萬㎡,公配6.13萬㎡，集體物業33.35萬㎡，以及聯發廠和南石市直管公房。

改造後住宅增加約15.48萬㎡，公配增加約6.1萬㎡，集體物業增加約17.55萬㎡，共計約39.13萬㎡。

改造總成本47.9億：折算融資區建築總量61.12萬㎡，

其中：融資住宅49.69萬㎡，公配5.47萬㎡，融資商業5.96萬㎡

復建和融資總建築面積為147.47萬㎡，較原規劃（改造前規劃）56.45萬㎡，改造後增加91.02萬㎡（分別為：復建住宅增量、公共設施增量、集體物業增量、融資面積等），建築面積增大，容積率必然增高。

改造範圍57.48公頃，約862畝，其中約500畝用於：道路、公園綠化、公共設施、文旅小鎮。

僅剩下300多畝地用於建設復建住宅、集體物業，融資住宅和商業。

因此在保證各方的利益情況下，土地就這麼多，提高容積率是唯一解決辦法，不僅南灣是這樣，周邊幾個舊改項目都是類似情況。

簡而言之：

1、原公配很少，改造後公配齊全；

2、村民住宅和集體物業面積增多；

3、增加改造成本折算的融資面積。

總建築面積110.01萬㎡ ;

調整方案總建築面積增加92.4萬㎡ 。

居住用地容積率為4.50-4.56；

商業服務業設施用地容積率為1.44-8.40。

總建築面積403.76萬㎡

調整方案總建築面積增加269.35萬㎡ 。

居住用地容積率約為5.3-6.0；

商業服務業設施用地容積率為4.8-7.0。

總建築量168.61萬㎡ 。

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居住用地容積率約為4.8-5.2；

商業服務業設施用地容積率為4.8-9.8。

總建築面積147.47萬㎡ ;

調整方案總建築面積增加91.02萬㎡。

居住用地容積率約為4.6-5.3；

商業服務業設施用地容積率為1.0-8.5。

1、住宅標準層層高3米，其他村復建住宅層高為2.8~2.9米，為保證南灣居住品質，提高了層高標準；

2、復建住宅高度統計：

（以政府批覆為準）

容積率高，自然代表樓層比較高，這是城市的發展趨勢，集約土地的必經之路。開發商為了儘快批覆南灣實施方案，按政府要求主動減少融資房建築面積，保證復建房建築面積。如果大家願意減少回遷面積，可以降低容積率，降低高度，政府也是鼓勵的。

另外為了提升居住品質：要求樓間距要大、底層潮濕不適合居住要架空（底層架空高度約5~6米）、小區中心花園也要大、要配慢跑道、要設兒童樂園、要有老人健身區，要水景、綠化要好等等。

為了平衡和滿足各種需求，都會導致樓層變高。

改造前：

根據私宅各家面積統計，各家樓梯間+走廊占比約15%~17%。

改造後規劃：

首層門廳、樓梯間、電梯井、電梯廳、水電管道井、屋頂機房等計入公攤面積，合計公攤率約18~20%。

其中：首層架空層（除門廳外）、避難層（除梯間外）不計入公攤面積。

復建房公攤率計算方式與廣州市商品房的計算標準完全一樣。

在戶型選擇過程中已多次解釋公攤，徵詢文件中註明公攤大概數據。

2021年3月底到2021年6月底。徵集村民戶型意向選擇，徵集表提交率約70%。

2022年2月啟動最終的戶型選擇工作，依據已簽約的安置補償協議約定的建築面積，給每一戶簽約村民下發蓋章版的《戶型選擇須知》、《南灣復建房安置回遷戶型選擇表》，確保村民們及時知悉戶型選擇信息，提交超過99%。

為解決電梯等待時間長

總高度32層以下建築2部高速電梯

總高度32層以上建築3部高速電梯，公攤高1~2%

改造前：

窄巷或者握手樓

改造後規劃：

主朝向最小約40米，大的超過300米，情況如下（詳下頁示意圖）：

（以政府批覆為準）

南灣舊村未拆遷前村里背靠樓、握手樓較多、雜亂無章的電線、狹窄的小道，混亂的面貌讓很多租房的年輕人望而卻步；空間狹窄、人口密集，「握手樓」空氣流通不暢，陰暗潮濕，疫情期間，城中村多次因此形成了氣溶膠傳播，導致疫情擴散。

居住區內巷道窄小，人車混合，電動車充電更是電線交織拉扯，火災隱患巨大等等。舊村原內私宅普遍超過3層，4~7層的占到了40%，建築密度超過40%，除了盆栽幾乎沒有綠化。

《城市更新全流程實操網課》

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