碎碎念：依稀記得小白菜去年的某天還轉過一篇「地產研究員可以集體下崗了」的公眾號推文，一堆胖友留言評論表達「感同身受」，聞者落淚，聽者傷心……聽說最近的地產研究員都從ICU回來上班了？甚至下班了還去KTV包個廂？……所以，抄底地產的機會來了嘛？
前段時間的看到個段子挺有意思，分享下：
——地產研究員：對對對，沒錯，今晚的ktv包廂我們全要了。——大堂經理：可是剛剛醫藥研究員已經訂走了一半了。——地產研究員：你不記得他們上次怎麼鴿你了？突然取消預訂。段子歸段子，一樂便好，最近的市場確實也有那麼點「味道」，似乎故事迎來了轉折點，今天「第三支箭」也算落地了（有點超預期，沒尋思這麼快，明天至少應該飛了吧）……難道即將迎來逆轉全局的高潮？銷售方面：根據中指數據，2022年1-10月，TOP100房企銷售額同比下降43.4%，這個月估計也好看不到哪裡去……拿地方面：從22城集中供地來看，土拍市場持續走冷，全靠國企和城投托市……融資方面：今年以來，房企債券融資仍為淨流出，尤其民企債市仍然寒冷，除在5月和9月融資政策支持（信用保護工具+中債增擔保）之下發行債券，想完全靠自己幾乎沒幾個能打的（濱江姑且算一個）……出險房企：小白菜掰手指+腳指數了下中指1-10月銷售TOP50房企，非國企（包括混改）差不多小30個，出險的差不多有15個……哀嚎遍野……其它看圖嘍……感覺房地產周期屬性又要回來了（此處省略一萬字）
去年下半年以來，部分房企（民企）由於長期「高槓桿、高負債、高周轉」的經營模式不可持續出現了風險（違約+展期），其實已經對市場產生了外溢效應（系統性風險）……也許是打過頭了，又或許是打的人醉酒醒了……政策一改此前擠牙膏式，開始眼花繚亂萬箭齊發（諸多政策接連出台也體現出政策面的焦慮）：11 月 8 日，交易商協會官網公告，由人民銀行再貸款提供資金，預計可支持約 2500 億元民營企業債券融資。（註：2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取「三支箭」的政策組合，支持民營企業拓展融資。其中，民營企業債券融資支持工具為「第二支箭」。有力引導市場機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業信用收縮問題）截至目前，交易商協會已經受理龍湖集團、美的置業、新城控股合計500億元的儲架式註冊發行。另據交易商協會官網消息，近日，萬科向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，將待履行內部股東大會決策程序後正式報送；同時，金地集團也遞交了150億元儲架式註冊發行申請。（感覺這2500億還不夠霍霍的）11月23日，中債增進公司在「第二支箭」（民企債券融資支持工具）政策框架下，出具了對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。去看了下龍湖和金輝的募集：用途主要包括項目建設、償債、償還or回購境外美元債等。
關於中債增擔保發債，看上去政策力度很大，但其實要求蠻高，尤其上一波，除了擔保費，還要提供反擔保的相應資產（抵押率非常之低），以至於金地、濱江都很嫌棄……這波聽聞要求沒那麼苛刻了，但依然還是要有資產才有機會……關於這個儲架式發行，多解釋一嘴：是指發行人可就擬定發行的證券預先公開招募書，但不用立即發行有關證券，可以把公開招募書「儲」於「架」上，在指定期間內等到市場環境配合時才正式發行證券。簡而言之，就是「一次申報，分期發行」，但拿到額度後，什麼時候發？分幾次？單次發多少？能否發成功是沒啥關係的……找了幾家房企聊了下，也坦言額度不是問題，那些示範房企之前批覆的都還沒用完。無法公開市場再融資，不是門關上了，而是發不出去（公募及券商幾乎都不參與，也就銀行還能「友情」參與下，畢竟有ZS）……目前能發多少&發行節奏等其實還是掌握在中債增手上，前期要掰扯反擔保問題（聽說上百家申報，而他們人手不太夠的樣紙，胖友們簡歷投起來啊）……總體來說，房企拿到多少額度也就對外炫耀一嘴，並不重要，還是要看中債增什麼時候點名，而這個目前來看是要排隊的（關係混的好不好就看這個了），總量估計也有個閥門（畢竟中債增也就是個淨資產140來億的公司）……排到的時候還能「喘口氣」就算幸運嘍……早在11月11日，「金融16條」被傳出（幾乎資本市場也求證到其真實性，一波狂歡，股債雙飛了下），11月23日正式公開發布。自此輪房地產市場調控進入政策寬鬆期以來，「金融16條」涉及面最廣、輸血力度最大，全面調整優化了房地產金融政策，堪稱史詩級救市政策。關於政策解讀，小白菜就不多說了，已經賣方報告滿天飛了……不過值得多說一嘴的是，這次政策也釋放出個重要信號：對於房地產市場不良資產，資產管理公司（AMC）將承擔更大的作用。雖然資管公司當前一直在參與處置問題樓盤項目，但此次政策再次提高了類似機構在處置方面的市場地位，包括其後可擔任破產管理人、重整投資者人等角色。但實際來看，在當下銷售疲軟，資產估值降低（房價有下跌趨勢），資管機構估計也不會輕易大舉介入……（後續看看怎麼推動嘍）11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》。關於預售資金這塊，之前有一篇《【筆記】聊聊房企賬上現金》略有涉及，有興趣的可以瞅瞅……預售資金監管從2021年下半年開始就逐漸趨嚴，而今年8月份鬧得這齣斷供潮，進一步推動了地方對於預售資金的監管（甚至管過了頭，聽房企反饋，部分地方不是對單個項目監管，而是從整個區域全盤去考慮，什麼時候區域內所有項目都能保交付才能動用）。其實站在房企角度確實難上加難，本來融資就不行，疊加挫的要死的銷售回了款還要被監管（就沉澱在那，沒法動），就算央企上也扛不住，心疼10秒……保函置換預售監管資金本來就是此前存在的操作，這次從「小黑屋」里放出來，多多少少也算是「鬆綁」，如果能實現置換，大概能置換出來銷售款10%左右，那肯定是能改善企業流動性的。而且以前銀行保函置換的預售資金更多明確要用於工程建設，此次也可以償還債務，有利於化解債務風險吧……但是需要吐槽的是：1）「優質」房企，那些出險房企大概率是沒機會的；2）交流了幾家房企，各大行目前推進緩慢，諸多政策細則沒出，下面難以執行；3）銀行提供保函，房企需要提供啥呢？
應該是響應「金融16條」以及落實全國性商業銀行信貸工作座談會會議精神（這次還算是比較給面子），多家銀行對外公布銀房合作信息：
1-10月，銀行業累計發放房地產開發貸款2.64萬億元，累計發放按揭貸款4.84萬億元。（然鵝多少流到民企了呢）本次集中授信，額度的適用範圍一般包括開發貸、個人住房按揭貸款、債券投資、租賃住房融資、併購貸、保函、供應鏈融資等。從目前來看，支持信號還是很明顯的，預計11月剩下這幾天以及12月，更多房企可以獲得相關支持。可以說，政策已經開始落到紙面！但小白菜想吐槽的是：雖然授信額度動輒成百上千億，但多少能落地呢？更多可能只是「表演式授信」吧：1）終究只是意向額度，不是立馬真金白銀給企業這麼多錢；2）銀行一般都有一套嚴（冗長）謹（繁雜）的投資標準和風控體系，實操層面可不會那麼輕鬆放款，肯定是慢慢落地的，速度也不會那麼快；3）銀行放款，信用？幾乎不太可能，那房企能提供多少資產進行抵押呢？繼10月證監會相關人士表示允許部分存在少量涉房業務、但不以房地產為主業企業在A股市場融資後，11月21日的金融街論壇年會上，證監會主席易會滿再次提及支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資，使得市場上對於「第三支箭」方面的政策預期增強……就在前不久，碧桂園（直接發行新股）、雅居樂（先舊後新）兩家民企接連在港交所完成配股融資，總籌資淨額達到46億多港元（碧桂園38.7+雅居樂7.83）。中國證監會新聞發言人28日表示，證監會積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防範風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。一方面，股權融資的資金到位後有助於改善企業流動性，並改善企業融資結構，減少對傳統信貸及債券融資的依賴；另一方面，房企獲得信貸、債券融資後也就形成了負債問題，存在降槓桿需求（金融街論壇上也提出改善優質房企資產負債表），股權融資有利於降低其槓桿。
整體來說，穩健的現金流是支撐房地產企業的關鍵，企業以銷售+融資兩條腿走路。然鵝，銷售疲軟疊加預售資金監管嚴格之下，融資環境的冷暖更加決定房企能否化解風險、安然過冬……此番政策聚焦於改善短期流動性，以時間換空間，但能換的多大空間？為多少企業換的？仍不可知，只希望藉助此輪融資，儘快改變那些擁有優質資產的房企信用「被誤傷」的困局，改善金融機構及市場對行業的信用預期吧……（2）第三支箭國資入局，造就更多混改（尤其區域銷售占比大的）？前十月各地已經陸續推進多次「因城施策」措施，但市場層面仍然不盡人意，可見需求側還需要更強有力政策出台。央行、銀保監會在9月末曾公布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的通知，2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，均可階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。此次「金融16條」也重點提出了地方政府合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，預計接下來首套、二套的房貸利率與首付比例或有進一步下調的空間……「四限」（限購、限貸、限售、限價）、二套認定等增量政策也有望進一步出台……最近，北京通州兩地取消「雙限」為代表，不排除一線城市房地產調控政策也有放鬆空間；杭州調整個人住房按揭貸款政策，執行「認房不認貸、二套首付四成」新政……（5）REITs未來可期：截至11月14日，當前市場上共有保租房REITs產品4隻，分別為中金廈門安居保租房REIT、紅土創新深圳人才安居保租房REIT、華夏北京保租房REIT、華夏基金華潤有巢保租房REIT。金融16條和放開股權都有提及，小白菜還是挺看好這個方向的！！！「三箭齊發」後，有利於引導投資機構改善對民營企業的風險偏好和融資氛圍，有助於緩解民企信用收縮問題、促進其融資恢復並降低融資成本。但實際來看，可能前面還要加個「優質」！！！雖然政策強調國企、民企一視同仁，但喊歸喊，執行層面各自依然有自己的小算盤，融資授信依然會選擇優質民企、優質項目；中債增增信需要反擔保抵押物，多少民企還有多少壓箱底的無抵押資產呢？僅從上述兩點來看，未來行業出清格局仍會依舊（只是早晚而已）……對於需求側而言，兩個大問題：一個是買房能力，一個是買房意願。而買房意願又分為兩部分，一是願不願意（房價上漲預期），二是敢不敢（保交付）。因此，保交樓保的是基礎信心，只有項目的交付得到有效推進，購房者才有信心入市。為推進 「保交樓」工作，解決資金支持的難點問題，此前國家開發銀行、中國農業發展銀行設立「保交樓」專項借款，規模達2000億元，用於助力已售逾期難交付的住宅項目建設交付。今年9月，首筆「保交樓」專項借款資金落地瀋陽，並陸續在哈爾濱等多個城市落地，兜底當地「保交樓」工作。但2000億還遠遠不夠，政策在這塊還得加大力度……目前來看，房地產行業「政策底」已明確，「市場底」有待慢慢企穩。而新政策的出台似乎只是資本市場的短暫狂歡，卻不見樓市回暖的真實反應。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。簡單來說，銷售不起來，就沒足夠回款，即便短期注入流動性，企業也沒動力去拿地、開發，那麼投資就起不來，頂多改善下保交樓。居民端那也不會想去買房子（買漲不買跌），頂多還能支撐下剛需和改善，至少投資的需求是沒了……銷售要想企穩，要解決幾個問題：1）疫情防控好轉；2）個人收入預期企穩；3）個別房企債務違約風險得到有效處置（保交付問題）；4）剛性需求和改善性住房需求群體購房成本持續下降等等。子彈仍在飛，地產在修復（止血），但何時康復（造血）尚難言……1、2022年11月23日，央行和銀保監正式發文「金融十六條」：
2、11 月 14 日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》
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