8.31住建部的新聞發布會，可以視為未來住房政策大思路的一次初步匯總。我把過去的一些政策連接起來，為大家做一個梳理。
重點探討兩個問題：1）對現狀的重新理解。2）企業、個人的機會。篇幅所限，今天只能談第一個問題。
看懂一個政策，要連貫看，住建部的這次發布會，實際上涉及到如下：
2020.12，中央經濟工作會議，「解決好大城市住房突出問題」。
2021.3，兩會政府工作報告，「增加保障性租賃住房和共有產權住房供給」。
2021.6，國辦《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，「保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題」。
2021.8，住建部《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，嚴控大規模拆除，城市租金年度上漲不得超過5%。
有興趣的同學可以按圖索驥，我就不一一列舉了。
再看這次的發布會，很多文章的解讀我不太認同，來談我自己的一些看法。
1）發布會政策宣講的重點，是針對「住房問題突出」的大城市，不是全部城市，並且是重點針對大城市裡的「新市民、青年人」，這和以往有非常大的不同。這就是發布會裡所說的「結構性」的問題，人口流入的大城市單獨摘出來了。
2）關於大城市住房問題的解決，着力強調了 「住有所居」。通過兩個層面來實現，一個層面是，加快發展「公租房+保障性租賃住房+共有產權房為主體的住房保障體系」，注意，這是一個階梯式的住房保障方案。另一個層面是，減少城市更新大拆大建，控制租金上漲。
3）關於商品住宅市場價格高昂的問題，未強調大力增加供應來緩和，而更多強調「人、房、地、錢四位一體的聯動新機制」，實質是現行「五限令」的強力版，即通過嚴密監管來實現價格穩定。
理解這個，對深圳人來說是有些費解的。因為深圳人長期以來面臨的最大問題，不是租房難，而是買房難。大家都知道，深圳有600多萬套小產權房，解決了絕大部分「新市民、青年人」的初始居住和低成本居住問題。只要你降低你的居住要求，那麼就可以用比較便宜的價格租到房子。所以，我們更希望看到的是，政府有什麼辦法/應該儘快採取更大力度的手段，來平抑房價，讓更多的人能夠上車。
但是看發布會，政策重點並不在如何打擊高房價上。這是需要解釋的最大矛盾點，也是對未來大思路轉變的昭示。
（一）
要講清楚這個，我認為與「七普」人口數據高度相關。
我們更多隻關注「七普」人口數據里的增長趨緩以及低生育率，但有另一組數據，令人震驚。
在5年前，大家討論最多的，是中國城市化趨緩，農民工返鄉，不再進城。但是七普數據告訴了我們另一番景象，令人「大跌眼鏡」。
第一，中國總人口的確增長大緩，但是，到2020年，中國人戶分離人口接近了5個億（4.93億），約占總人口的35%，比2010年的2.61億人，多了88%。反映在城市化率上，2020年常住人口城市化率63.89%，但戶籍人口城市化率45.4%，差距是18.5個百分點。意味着幾億人口，進城不離鄉——這也導致他們未能在教育、就業、醫療、養老、保障性住房等方面享受平等的公共服務。可以看舊文《重讀：戶籍政策一再放寬的背後》
第二，農民依然在快速流向城市。這其中，流動人口3.76億人，流向城鎮的人口3.31億，占整個流動人口的比重達到88.12%。從鄉村流向城鎮的人口（也就是農民工進城）為2.49億人，較2010年的1.43億人，增加了超過1億人。這說明了，農民工依然在進城尋找機會，農民進城依然是中國城市化的主要驅動力。
第三，城市之間的流動爆炸性增長。2020年全國「城城流動」人口達到8200萬人，較2010年增加了3500萬人。從之前的各城市數據已經得到印證，類似京滬廣深成渝這些超大城市，在過去10年裡幾乎是一騎絕塵，吸納了龐大的人口。而以東北為代表的諸多城市，都在出現人口流出。這是一個開始，下一個時代的開始。
用一句話總結，這些事實只造成了一個宏觀結果：過去10年，大量的「農民工」繼續從鄉村、大量的「青年人」開始從別的城市，統統都「流動」到了大城市（注意，所謂「新市民」，就是「農民工」，2006年之後改的稱呼），最終造成了 「大城市住房問題突出」。
這個「住房問題突出」，表現在「買不起房」，也表現在「租不好房」。原因是過去10年，是中國大城市房價狂飆突進的十年。同時，很多大城市基於過去的思維慣性，並沒有給予外來人口公平的待遇，在城市規劃與公共服務上將他們「排除在外」。簡單說，他們根本沒想給「外來人口」提供什麼福利，只是想要對方的貢獻。
這是一個日積月累的過程。
（二）
我做個不太嚴謹的猜想，去年底的zy經濟工作會議，第一次提出要解決「大城市住房問題突出」，以及住建部大力消減小城市住房的高度（8層），可能都出於對人口普查結果的反應。
這次的發布會，我理解就是為了解決這個深層次的矛盾而產生的。
值得繼續探討的是路徑的問題，就是：為什麼要用「住有所居」的手段來解決？
非常簡單的答案：做不到讓大家在大城市都有房，做不到讓大家都能「買的便宜」，所以就做到讓大家在大城市「住的便宜」。
下面我們就來探討這個。
長年以來，在大城市，人們關心的是房價太貴，希望可以降下來。輿論場上，幾乎所有的火力也都一直在圍繞這個中心進行激烈爭論，並逐漸形成兩大派別。
一派是調控派，力主房地產已經完全淪為金融產品，呼籲政府從嚴打擊炒風，嚴格限制價格波動，提高住房保障水平，讓房子最終回歸到民生屬性。另一派是供應派，力主市場化手段可以奏效，呼籲政府要改變現行的城市規劃思路，按照實際人口來配置住房，提高土地開發率，提高居住用地比重，大力增加住房供應，進而把價格平抑制下來。
應該說，兩者之間有共同處（比如都贊同增加住房保障），也有重大分歧（重點關於價格的控制手段）。最終，政策選擇了前一派，通過調控實現房地產價格的「穩定」。為什麼最終如此選擇，我想是一個綜合力量作用的結果。也許很多大城市認為，面臨這種流動人口瘋狂湧入的情況下，我就是增加再多的土地供應，也不夠買的。或者說我增加再多的供應，那些「新市民」和「青年人」也根本無望，最終還是便宜了你們「有錢人」。比如說深圳，1756萬常住人口，實際人口2267萬（已經超過2035年的規劃常住人口1900萬），差距500多萬。別說這個流動人口的問題解決不了，現在就是常住人口的問題都解決不了，怎麼辦？
因此，我們最終選擇以「五限令」為核心的監管體系，現在是「人房地錢四位一體」。這裡我們再重申一遍：還是原來的判斷，「五限令」就是長效機制，它已經執行了10年，我相信未來10年也還是不會改，大局底定。
但我要提醒大家注意的是，以上這兩種手段，出發點和落腳點都是一樣的：還是想讓大家用更能夠負擔的價格買到房子，注意，還是買到房子。
但是今次的這個政策思路，完全變了。它顯示出，未來城市政府關心的是，要大家住的便宜，住的可負擔，長期可負擔。如果買不起，你可以住一輩子。但是，不再把重心放到，讓你擁有一套房子上面了。就是上面說的，不能讓大家「買的便宜」，就讓大家「住的便宜」。
我認為這是未來大城市的住房政策藍圖。
（三）
圍繞着這個政策藍圖，我們再來看現在公開的一系列政策手段，我認為是可以解釋通的。
第一，通過四位一體的手段長期摁住商品房價格。這些大家都熟悉了，地價、新房價格、二手房價格，全部都限制住。通過持續的優化打補丁，讓市場商品房的價格全部得到比較穩定的控制，不能漲但也不能跌。如果實在摁不住，就讓你「看不到」價格。
第二，在這個基礎上，大力發展以保障性租賃住房+共有產權房為核心的住房保障體系。這裡我們不談「公租房」，因為這個類型實際上是過去的「廉租房」，針對的是戶籍困難家庭，不能解決「新市民」+「青年人」的問題。解決新問題，要用新的產品類型。「保障性租賃住房」是一個泛稱，各地名稱還未定，但是對象都確定了。針對「青年人」的我們一般好理解，就是現在各地推出的「人才公寓/人才住房」，政府給扶持企業一定量的住房，由企業去分配，政府給財政補貼，2000塊就可以租華潤城的2房。而針對「新市民」的保障性租賃住房，坦白講現在還不多見，地方城市更多希望企業來參與做這件事——比如進行城中村的綜合整治改改造。
而共有產權房，就是合夥買房，政府幫助「夾心層」來買房，這是帶有部分所有權的，體現的是階梯式爬升，不過不是今天說的重點。
第三，限制城中村大拆大建。新規裡面明確指出兩點：「原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%」、「原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大於2」。為什麼限制？就是因為城中村是天然的租賃住房——這一點在廣東、在深圳，表現得最為明顯。拆掉城中村，實際上就是擠走一大批「新市民」。所以，未來針對城中村的方向，一定是綜合整治/柔性改造。比如深圳，事實上這幾年也開始這麼做了。
第四，傾斜租賃土地供應。在國務院文件里，鼓勵地方城市和企業利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、政府出讓土地、產業園區配套用地，以及存量閒置的商業用房工業廠房，來大力建設租賃住房。這就是我們上面說的，居住用地我肯定是要增加，但我不能開發出的房子還都賣掉，全部做成長租行不行？這裡面最重要的是，集體用地、商業用房、工業廠房，集體用地就是城中村，很多城市商業、工業都空置，這部分盤活，釋放的量很可觀。
第五，控制城市租金上漲。規定里明確要求，城市租金年漲幅限制在5%以內。這個背景也可以從最開頭找到，北上廣深的租金，長期看都在持續上漲，而且漲的還不少。對「新市民」的壓力是最大的，並最終反噬到實體企業身上。根本原因也是上面說的，城市提供的住房總量不夠（這是因為規劃的問題），不管你是買也好還是租也好，統歸要有充足的住房供應，才能夠很好的抑制租金。這就有一個問題，一是住房總量，二是結構。深圳有1000多萬套房，之前有官方人士斬釘截鐵的稱，住3-4千萬人都可以。但沒考慮到結構問題，結構問題指的是，需求有改變，現在的新市民、青年人，不再是以前的「白石洲時代」了。
這裡，我要非常嚴肅的指出，時至如今，市場上大部分人依然懷抱着讓人接受過去那種城中村的生活心態。這一點，在當年富士康「shi連跳」的時候，全社會已經激烈討論過。我們必須要承認和接受，年輕人不再是當初那種有個窩就樂滋滋的了，他們自小的生活條件沒有我們想象的窮苦，也很難讓他們再接受我們年輕時的生活條件。這是為什麼很多年輕人願意花30%以上的月收入去租萬科、龍湖、自如的那種長租公寓，而不願意再窩在城中村。如果人們看不到這一點，就會理解不了「長租公寓」的發端。如果城市看不到這一點，就會造成資源錯配——你提供的房子沒人住，人家想要的房子又住不起。
用這些手段，尤其是土地的手段、財政補貼的手段，來讓「新市民」+「新青年」，在大城市裡能夠「住的便宜」。這是政策藍圖的路徑。
（四）
這個政策思路能否解決「人口淨流入」的大城市的住房難題，現在市場還有分歧。最重要的分歧在於：大家都想擁有一套房子，買賣市場和租賃市場說到底是兩個市場。如果你在大城市一直租房子，那麼你無法獲得這個城市的增長紅利，就是不能像買房那樣可以跑贏通脹，你會失去這個機會。
我想這個問題，咱們看到了，政策面也不會看不到。所以，關於租賃住房，我認為最重要的一點吸引力，應該是：長期居住。
租賃住房的核心，是房產的所有權跟使用權的分離。你沒有所有權，自然就不能有收益分享。這個條件下，政府給到的補貼對於很多人而言，可能就不那麼香了。但是政策可以讓你一直住，便宜住，如果你一直窮，那也許你可以住滿終生（在這個程度上，長租房和以前的公產房差不多）。如果你有錢了，那你可以跟政府一起合夥，買共有產權房。繼續可以享受財政的支持，獲得屬於自己部分產權的房屋。再有錢了，你就可以去市場上買商品住房，獲得完全產權。
給大家一個「拾級而上」的機會。
所以這裡面重要的關鍵點在哪裡？大家可以留言探討。政策邏輯便是我認為的這個邏輯，最終能否執行得好，各地細則還沒成型，還要再觀察。
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