朱罗纪 - 從2021年深圳房地產的成交能夠看出什麼？－鑽石舞台

城市房地產的年度數據，現在大部分不能看，比如年度房地產價格，不能看，不是失真的問題，而是完全沒有。可看的唯有成交量，量的背後傳遞了信息。

經歷了幾乎1年的高強度打壓，深圳房地產交了2021年的答卷。這個新房和二手房的成交量，背後有很多門道。

和大家分享一些我的看法。

第一，成交量其實很差，尤其是二手房成交量，創下了過去15年以來的新低，並創下可能是歷史以來最大跌幅。

這裡我先強調兩點，一是，大家都知道，深圳二手房占主導，真正能展現市場最真實狀態的，是二手房市場，單看新房是非常偏頗的，因為新房成交受供應量大小影響顯著。2021年，是非常典型的。二是，相比於單看二手或新房，我一般都是看加總的成交量，這才顯示出一個城市總的房地產需求。

根據公開數據，2021年，深圳新房+二手房成交量一共是93116套。這個總成交量是2018年以來的最低值，比2020年下跌34%，比2019年下跌19%。在2008年以來的14年裡，2021年的總成交量，只比2017、2011、2009這三個年份高，倒數第四。很簡單，這些年份基本都是劇烈調整之後的次年成交，考慮到時滯因素，反應的都是調整的威力。從這一點看，2021年的成交，是很差的。

即便我們說，2021年新房成交了54217套，同比2020年上漲了15.5%，創近5年新高。這一點也沒什麼說服力，因為上面說了，新房成交量的上升，主要原因在於供應量增加（以及二手房住房參考價的打壓）。這一點，可以從2020年看得出來。

真正去看二手房成交的話，這個量就更加難看。去年二手房成交40699套，同比2020年的95273套減少了57.3%，超過腰斬，不但是近5年最低的年份，更是2007年以來長達15年的成交新低，從跌幅看，也是過去15年來跌得最狠的一次。其它二手房跌幅比較厲害的年份分別是，2008年比2007年跌51.1%，2011年比2010年跌47.3%。

這個顯示出深圳2.08住房參考價的衝擊，遠遠超過歷史上任何一次調控打擊。我認為，它主要折射出深圳的房價已經很貴了，買家不通過貸款幾乎買不起。所以，當住房參考價推出之後，這個城市的居民需要重新花上很長一段時間積累儲蓄，才能負擔得起住房。

總體說，這1年市場交投是極為慘澹的，遠追2008。

第二，房地產市場不會垮塌。

關於真實的房地產價格，答案也很直接，下跌。具體跌多少，不清楚。從我跟進掌握的數據看，不少區域/樓盤的跌幅大概都在2成以上，這個跌幅與2008年的3成相比，還有所不及。當時，深圳不少區域的房子跌成了負資產，引發大量的wei權抗議事件。從今年看，也是一樣，凡是去年以來買的新房，凡是質量稍微有些瑕疵，都會成為業主wei權的引爆點。這個很難一概而論，有些的確是質量很差，有些則是與價格有關的因素多一些。

但從開發商的角度看，艱難情況要遠超2008年，現在能夠發出工資的開發商就是好開發商。但是回到2008年，不少品牌開發商做了什麼事想必很多人已經忘記了。他們那時候在努力的提升樓盤品質，比如萬科在第五園推出了「琢玉行動」、招商在蘭溪谷推出了「園林升級」計劃，就是重新增加投入提升小區的品質來安慰業主，同時也避免把這筆錢直接給到業主（那樣會引發更多麻煩）。但是今年，他們是真的沒錢了，這在歷史上只有1992-1993年才可以比慘。所以，無論你怎麼拉H幅，也沒有人願意花錢重新做園林。

這是我們要正視的，在之前我也都做出過判斷。但這次，我想強調的是，深圳的房地產市場並不會垮塌。這樣的市場，我經歷過，不止一次。的確很慘烈，但如果說因此我們就放棄了希望，那也不至於。

有很多人在常常引用任澤平的「三段論」——「短期看政策，中期看土地，長期看人口」，來作為房地產理論之圭臬。我並不認同，相對之下，我更相信——也從來如此——市場自身的力量。

政策的打壓，的確對短期價格的運行影響顯著，但千萬也不要忘記，市場自身運行的力量之強大。對我們草根研究者而言，一定要注意這一點，否則你經常把握不住事物的根本，並最終會把自己變成一個「政策分析專家」。

我要強調的是，市場經常出現的情況是：政策的滯後性，往往會加劇市場的波動，而不是平滑。這個判斷，我在「三年小周期」里論證過多次。2021年的樓市，也是一樣。當政策在打壓時，實際上也已經是市場本身運行走向了亢奮的頂點之際，即便是不打壓，市場也會讓它下來——在去年業主聯手哄抬房價的時候，我已經提醒過。但是政策一定會出，因為政策的邏輯是zz邏輯，從來都不是經濟邏輯。所以，我們看到的市場，一直都是：當市場規律已經在暗暗起作用了，政策出來打壓了，從而導致過冷。而反過來，市場也經常會因為政策的放開，而展開報復性反彈——比如住房參考價的調高，房貸政策的放鬆（包括利率的下調）等等。

最終，房地產市場進入周期性大漲——大跌這樣的惡性循環中，這是過去30年房地產市場的最大特徵。這一點，從韓國身上也可以看得更明顯。

因此，我的觀點是，住房參考價的確威力巨大，但是等待買家的積蓄慢慢增強，市場也會跟隨逐漸的穩定下來。假定住房參考價是合理價，那麼當真實成交價調整到住房參考價的大致區間範圍時，成交量就會復甦。在歷史上，類似住房參考價這樣的政策也不是第一次，比如最早推的住房評估價過戶，後來的三價合一，性質上都是一樣的。但最終，它們都無法控制住房價。

這個背後的根本力量，我們要掌握，但它也並不是簡單的「長期看人口」，人口多未必意味着房價高，真正的主導力量是城市的科技創新能力是否在繼續增強。科創可以提高生產效率，在同樣的時間內創造出更為巨量的財富，並吸引來更多更為優質的高薪人口。

所以，大家指望着說深圳的房價可以因此而一路滑下去，大可不必，我還是認為，深圳是中國房地產基本面最強勁的城市，沒有之一。

第三，「好價格」的樓盤最好賣

2021年的新盤，大部分都不好賣，少部分依然要搶。這是和2020年非常大的不同，但是和2007年則是一樣的。當年第三季度之後的市場，也是一樣快速轉冷，很多樓盤賣不動，但是反而在松崗那樣的「封閉性市場」，新盤走得挺好。

援引咚咚找房梳理的2021年10來個好賣的盤，我覺得很有意思，可以再一次的驗證我們一再強調的選盤理念。

我之前提煉出「改善四寶」、「剛需三寶」，後來我發現行業內很多人都在用這個指標。如果大家看這10來個當天售罄的網紅盤，很容易看出什麼樣的樓盤好賣。

非常簡單，只要有兩個指標就夠了——學校好，價差大。

比如說，前海的盤，統一都是價差大；香蜜湖的新盤，則是學校好，價差大；而像海岸城這樣的360度無槽點的盤，則是均好性強。

如果再收斂一點，在淡市里賣房子，最好的營銷沒有什麼好辦法，就是降價。為什麼像前海、香蜜湖、光明、海岸城這些盤走得俏，所有共同的原因只有一個：嚴厲的限價。你可以把它理解為開發商「降價」，降價讓市場出現了「好價格」。你把2021年，乃至回溯到2018-2020年，所有超級好賣的網紅盤，都羅列出來，就可以發現這一點。超級豪宅也好，普通剛需也好，只要本身是「好樓盤」，而且又有了「好價格」，基本上就會在當日售罄或者接近售罄。

這一點，在2008年也同樣出現過，當時最震驚全國的是「再低，就不可能了」。在那時候，有的開發商降價都是好幾千的往下滑。唯一不同的是，那一次的降價是開發商「主動」的，這一次的降價是「被動」的。但它們統一展現出來的共同特徵是：想在淡市里把房子賣掉，沒有什麼更好的辦法，就是降價。

從這一點講，今天的深圳，接盤的力量其實要超過2008，比大家想象的強。因為，到目前為止，市場上打折促銷最猛的，也不過是9折罷了。是不是到了「好價格」，則需要結合着是不是「好樓盤」來去綜合判定。但是開發商要注意一點，2021年的市場分化，已經再一次驗證了：越是淡市，資金越是分化，越是會向好盤集中，只要你的地段稍微弱一些，或者讓利的幅度太過扭捏，都不會吸引來資金。

這裡我也稍微插個題外話，有些同學常常期待，未來小孩子越來越少了，所以學區房應該就不存在了。我認為還是要反過來想一下，未來孩子減少了，學校也會減少，好學校對資源的攫取力度會更強大，分化會更劇烈，事實很可能不會像大家想的那般「美好」。

這是我對2021年市場的一些理解，雖然的確比較慘，但談不上悲觀。當然，我也不會像有些觀點那麼極端樂觀，認為這就是抄底的機會。樂觀也好，悲觀也好，我認為都不如達觀，參與市場，就要慢慢學會淡定的看待波動和煎熬。市場經常是這樣的，每隔上幾年，就會有一個很冷的年份，熊市是來幫助我們更加謙虛的向市場先生學習的，這是寶貴的難得一遇的自我反思的良機。

至於說到買房子，我還是那句話：微觀比宏觀更重要，樓盤比均價更重要，任何時候都是買房子的好時機。如果你是剛需，那麼就更是。

往者不可諫，來者猶可追，希望我們今年的政策可以更加的科學。

最後附上深圳中原地產統計的深圳2022年可能入市的新盤，大概140多個，有不少也將是未來的網紅盤，具體也很值得詳細分析，以後再說。小夥伴們各取所需，需要可加群聊。