我不太喜歡在文章里去分析對比某個樓盤，相反，我更喜歡把他們作為很有趣的研究案例，收錄到我的檔案里來。所以，大家在我的文章里不一定能夠得到那些很直觀的所謂的「技術指導」——哪個樓盤該買，價格好不好，等等。私下裡咱們可以聊，公開我就不太願意直接談。我更相信，如果你是花自己的錢，你就應該努力的做足功課，功課做足，其實是不難買到自己適合的房子的。
深圳房地產史上第一網紅盤非華潤城莫屬，昨天，收官之作潤璽2期發布意向登記名冊。共有2615批客戶提交申請，最終入圍1486批登記凍資客戶，按照潤璽2期本次推售的住宅共1024套計算，認籌比為1：2.55，登記比為1：1.45，即是不需要積分。
潤璽2期本次的戶型分別為120平方米、185平方米平、270平方米三種，均為精裝交付，均價約13.2萬元/平方米，總價約1400-3700萬元/套。這個價格和去年11月開盤的潤璽1期相比，沒有變化，沒有漲價也沒有跌價。
從入圍買家看，這是華潤城自2018年深圳推出積分搖號買房政策以來，第一次不需要積分。關於這一點，考慮到今年的市場環境，其實在事前行內已經有所預期。但是最終只有2600多批的客戶提交申請，這是大大低於我的預期的。
我注意到有的文章評價說，潤璽2期的推盤量這麼大——是深業中城、海德園之和的2倍多，依然收穫了接近1500批客戶登記，成績實屬難得，也說明了深圳的改善性需求依然非常龐大。以及，有評論和深業中城、海德園橫向比較後說，後兩者的登記比也都沒有達到1:3，所以潤璽2期的成績是很棒的。
我認為，這個評價只能是成立一半。深圳的購房需求旺盛這自然是對的，從來也不曾改變，接近1500個客戶的數據也屬不錯。在今年這樣的市場裡，一個超過1000套的盤，還能拿下超額的認籌比，是相當有說服力了。
但是，正像郁亮多次講的「斑馬到底是什麼顏色」一樣，半杯水，你看上半部是空的，下半部是水，捂着一半你說怎樣總是不會錯的。放到市場裡看，怎麼看才對，其實要看主要的方面。如果要嚴肅比較的話，潤璽2期的這個結果，我認為主要的方面說明了：1年過去，市場信心下滑得很厲害，其它結論也成立，但是次要的。
華潤城自2018年以來已經先後推售3次，2018年6月、2018年9月、2020年11月。加上即將展開的這次，一共4次。我們看看前三次的情況。
2018年6月27日，華潤城三期潤府搖號選房，這是深圳當月開始推行搖號選房的第三個樓盤。當時一共備案住宅741套，備案均價8.55萬/平米，區間價75295-92664元/平，共獲得誠意登記客戶6776批，相當於10個人搶一套房。當時的盛景是上了全國熱搜的，買房人排隊幾公里去打印徵信，不少同學應該對當時的場景還記憶猶新。開盤售罄。
當年9月17日，潤府三期加推單位，推出555套住宅，備案均價還是8.5萬/平（含精裝）。這次收穫的誠意登記客戶為4006批，相當於7個人搶1套房，這一次也可以說是「萬人空巷」搶潤府。開盤售罄。
去年11月25日，潤府改了名字，潤璽1期搖號選房，推1171套住宅，備案均價13.2萬/㎡，價格區間在12-14.4萬/平米，總價在1184-2983萬/套，戶型面積段分別是100平米、120平米、175平米、200平米。這次依然引發了萬人搶房，收到誠意登記申請高達15036批，12927批資料審核通過，最終入圍凍資9690批，相當於9個人搶一套房。開盤售罄。
所以，這樣來對比，我們才能看到市場的真實走向。潤璽2期和1期，同樣的樓盤，同樣的價格，幾乎同樣的數量，甚至同樣的戶型。但是1年過去，申報客戶從1期的1.5萬批下滑到2期的2615批，凍資客戶從期的9690批下滑到2期的1486批。
從結果看，買家的信心萎縮得非常厲害。從這次潤璽2期的客戶量來看，很有可能賣不完。
那麼，是什麼東西變了呢？為什麼1年前有1萬人願意花13w+的價格去搶華潤城，而1年後變成了只有1500人呢？為什麼他們覺得去年潤璽的13w+值得搶今年的13w+又不值得搶了呢？是它去年的價值被高估了還是今年的價值被低估了呢？
這才是真正值得我們去分析的，它是一個非常好、非常好的案例。這個背後有實體不振的因素，有市場信心萎靡的因素，有政策打壓的因素，也有個盤本身的因素。但主要的因素，我認為是第二個，因為它的價格沒有變。也即是說，是買家對未來的信心不足了。樓盤還是那個樓盤，人心已不再是那個人心。
這個在歷史上實際上非常常見，也因如此，潤璽可以說是提供了一個非常好的案例。
再從橫向對比看，實際上是一個結果。
深業中城、海德園，以及海岸城，實際的認籌比都是超過1:3的。不然不會有最低積分，深業中城是61.9分，222套房源，登記客戶649批；海德園是62.2分，181套房源，登記客戶504批；海岸城是59.1分，1025套房源，登記客戶2760批（最多的一個）。從數據上看都沒有超過1:3，那是因為開發商公布的都是完成了凍資的登記客戶。
這樣來對比，我其實想說的一點是，今年的市場，除了那些擁有「極好地段+極好限價」的產品，能夠聚攏到有限的客戶搶購之外，絕大部分的樓盤，但凡有一些硬傷瑕疵，都不會有很好的表現。在去年亢奮期，樓盤有點硬傷瑕疵，也無妨，照樣被搶。這是不同的地方，這就是周期，這就是人性。
淡市見真金，熊市來了，好樓盤會自動跑出來。
沿着這個路向，我們才能更加準確、全面的給到華潤城也好，乃至其它個盤也好，更為理性的估值。
潤璽1期、2期這1年過來可謂是冰火兩重天的反差，是房地產市場上非常值得記錄的一個典型案例。如果說我們可以從這個裡面得到什麼知識和教訓，我希望它可以教會我們：既不因為市場情緒的亢奮而盲目樂觀的高估它的價值，也不因為市場情緒的低迷而盲目悲觀的低估它的價值。在任何情況下都要保持良好的心態穩定，價格總有波動，但價值恆定。也正因為有波動，才會有很多機會製造出來。只有保有良好的心態，才更有可能避開陷阱，或者發現機會。
買房入群+信息交流，掃碼下方二維碼或加微信號：budao2000。
留言列表