朱罗纪 - 降准了！這是給到開發商最好的自救機會－鑽石舞台

總理講話三天，降准了，釋放1.2萬億長期資金，比想象的快。

同時伴隨着分析研究2022年經濟工作的zzj會議召開，裡面幾句重點：

「會議強調，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策……要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。」

結合起來看，降准事前已經說過，是明牌，只是落地的速度遠遠快於市場預期。而zzj會議是指揮棒，內涵要更加的豐富，降准要放到這個會議之下去看待。

我不用想就知道，很多人對這個東西的解讀，又落到了「未提房住不炒」上面。我想我們（尤其是開發商）在這個上面已經吃了大虧，這次我希望大家要結結實實的長點心。

之前已經談過了一些，這裡綜合再談下。

1）第二次降准對房地產的意義會更直接。這次降準是今年第二次，7月份已經降過一次准了，都是全面降准。那麼，有個問題就來了。一般來說，降准肯定是利好房地產的，這也是大家普遍解讀的慣例。但是7月降准之後，房地產市場不但沒有受到任何利好，反而出現了超過2008年的集體爆雷。所以，這次降准如果說對房地產有利好，那麼就需要解釋。

我認為這次降准，會傾向於對房地產進行適度「托底」。兩次宏觀環境不同，上次降準的同時，是全國各地針對房地產瘋狂打壓——土地（集中供應）、新房（嚴厲限價）、二手房（住房指導價），降準的那點兒「利好」就顯得很蒼白。這次降准，發生在開發商普遍性流動性危機、各地土地賣不掉、房價普遍性下滑、貸款全行業緊縮的環境下。因此，這次的降准，除了GDP、PPI的因素外，向房地產釋放「合理流動性」，是很重要的目的。在過去1個月的政策「暖風」里，也都表現的很明顯了——高層三番五次（包括今次）釋放信息，支持開發商的合理融資、合理髮放房地產開發貸款、重點滿足首套及改善性購房貸款需求等等。

因此，從這個意義上講，我認為這次降准所釋放的流動性，對包括開發貸、按揭貸在內的房地產貸款，進行適度合理的支持，是非常重要的部分。尤其是對於按揭貸，將會更加的受益，因為那是終端。

2）宏觀經濟政策在轉向「穩增長」。

如果要繼續解釋這個轉向，就要明確，降準是從屬於整體宏觀經濟政策轉向的一部分。第二次降准，之所以引起的市場輿論高漲，因為它背後反映的是這一點。

宏觀方面的東西不需多講，整體數據都很明白了。單從房地產這個宏觀經濟的一部分來看，這時候降准，無論是在實質上還是心理上，對房地產都會形成托底。在實質上，降准釋放了流動性，商業銀行有更多的錢可以貸出去，這可以給到開發商與貸款銀行之間進行更多餘地的空間談判，以及對普通買房人而言，也可以比以往更加容易的獲得按揭貸款。從而，對開發商的流動性危機而言，會起到適度的紓困作用；對買房人的按揭貸款，也會起到適度的緩解意義。

而這個背後，反襯的是宏觀經濟政策向「穩增長」的轉換——房地產可以不救，但是需要防止繼續下滑。我認為身體比口號更誠實，嘴上說着房地產一切還健康，但是行動上表明，房地產已經很危險——引爆系統性危機的出現，可以是上漲引爆，也可以是下跌引爆。

要從這個角度看「明年經濟工作要穩字當頭」，因為現在是下探，講「穩」只能是「穩增長」。這裡還需要談到「穩健的貨幣政策」，我認為糾纏於文字沒有什麼意義，這個詞已經用了好幾年了，從大體上理解這個詞，很簡單：只要不是大水漫灌，都叫「穩健」。所以，降准0.5個百分點叫大水漫灌嗎？顯然不叫。現在這樣去理解，以後也要這樣去理解。

總之一句話，宏觀經濟政策轉向「穩增長」，是很明確的方向，這個項下，所有的政策都會傾向於支持發展，這是明年上半年之前最基本的政策邏輯。

3）怎麼理解「未提房住不炒」？

談論中國的調控政策，從來都是一門很深的學問，永遠都像半杯水，見仁見智，怎麼說都對。我注意到，這次又有一些觀點開始強調：會議未提「房住不炒」，（以暗示）又要「放水」了。

我上面說的那個「大虧」，指的就是這個，呆板的「經驗主義」害死人、害死企業。

「房住不炒」自2016年首次提出，被確定為新的房地產「國策」，迄今已經有5年有餘。過去這5年，在每一個季度的zzj會議上，這個政策表述實際上都經常不同，「房住不炒」這四個字經常不出現。比如2018年第四季度沒出現，現在沒出現——這兩個時點都是樓市低迷的階段，但是在今年上半年出現了，在2018年第二季度出現了——這兩個時點都是樓市亢奮的階段。

答案還不明顯？

我之前已經屢次提到，「房住不炒」是國策，我不會因為它某次提了某次沒提而改變這個認識。這四個字之後和之前，中國房地產政策最大的不同在於：有了天花板，也就是說，「房住不炒」之後所有的房地產政策都是在這個天花板之下的空間騰挪，有時候松一點，有時候緊一點，松的時候就不提這四個字，緊的時候就再寫將出來，但大方向從來沒有變過。

這些都是措辭的技術問題，企業經營也好，甚至個人買房，都應該是看大方向。所以，我認為每次都去對比zzj會議對房地產的定調，意義只有3個月。

能夠證明這一點，最強力的證據是M2。在2016年之前至1991年，我們的M2增速大多數時候都超過15%，但自2017年起，除了2020年因為疫情升至雙位數10.1%之外，其它都是低於9%——2017年8.2%，2018年8.1%，2019年8.7%，2020年10.1%，2021年這麼嚴峻的經濟形勢，前三季度也只是8.3%。

從今天的結局看，除了少數外，很多開發商都沒有意識到這一點。大家對房地產的理解還是一種經驗主義式的，即是認為房地產大而不能倒，只要跌了就會救，這是過去20年的經驗給開發商帶來的重要的「心得」。

這樣的看法不能說不對，因為以目前來看，中國無法承受房地產硬着陸。但從這次的操作來看，問題在於救的程度。以往房地產出現大調整，是大力刺激又燃春夢，比如2008年的四萬億、2016年的去庫存，讓開發商不但起死回生，而且又能繼續高歌猛進。但這次的行為，相同點也是免於全面性危機，但是看起來只是讓你不死，奄奄一息的躺在ICU，渾身插滿管子。

同樣是救，讓你重新活蹦亂跳是救，讓你半死不活躺在ICU也是救，這是雖然同樣是「老配方」，但是藥力不一樣。

這是開發商要警惕的地方，不要以為又來一劑春藥，轉頭也許又是一記重拳。

4）快速降價跑量。

綜合上面來看，對開發商，對個人，我都不會建議抱有任何過於樂觀的期望。相反，對於開發商而言，我倒是更願意建議他們：趁着這一個階段性的寬鬆，快速的降價跑量。

我們常說，企業做經營，應該是基於長期主義的商業邏輯做策略安排，斷不能基於政策。從2021年的情況來看，尤其是如此，政策幾乎是一個季度打一次方向盤。上半年還是鐵錘連連，轉眼就開始暖風勁吹。回到上面看，也是如此，「房住不炒」有時候提有時候不提，你能依據那個做經營決策嗎？

這一輪大調整，很多開發商之所以爆雷，非常重要的原因在於風控沒有做好。而為什麼風控沒有做好，過度的對賭政策又是非常重要的原因。今天花樣年董事局主席潘軍的公開「反思」我認為對行業非常有啟發意義。一家房企現在連400萬增量資金都籌不出來，令人何其唏噓。（這篇訪問非常值得收藏細讀，面對失敗首先反思自我，而不是抱怨市場，企業家這樣的態度很可取。誰都有失敗的時候，關鍵看你汲取教訓是不是對。）

所以，眼下這個牌面，我認為不難看明白：基於防範房地產全面硬着陸的風險，政策會有階段性的放寬，市場會出現一定程度的提振。面對這樣一個局面，我認為尤其是那些現在資金鍊緊張的開發商，理性的認識應該是：這是活命的機會，而不是回春的靈藥。趁這個機會，應該積極銷售，能夠降價就果斷的降價，快速回籠資金為自己掙到「活下去」的本錢。

生死攸關，最好還是不要心存任何僥倖。2007年市場大調整的時候，施永青說過一句話，我至今記憶猶新：如果要排隊去死，我也希望我是最後一個。

希望這次的調整，能夠給我們帶來更多對市場的敬畏。房地產的未來，將是城市之間的分化，有的城市會在調整之後走得更好，有的城市會就此一路下坡。對於要買房的剛需而言，調整當然不是壞事，那意味着你能用便宜的價格買到以往買不到的資產。在好的城市，不要白白浪費一次危機，是重要的指引。只是何時買，買什麼，就需要做很多功課，既不要盲目等待，也不要輕率抄底。