應幾位粉絲的詢問，梳理幾個消息，為大家分析一下。
一是，昨天降息，1年期LPR下降到3.8%，5年期維持不動，這是短端利率自去年4月以來的首次下降。
二是，今天A股房地產板塊大漲5.09%，陽光城、泰禾集團等大約40隻地產股漲停。
三是，黑龍江今天下午突然又撤下了昨晚刊發的房地產「救市」文件——《省住建廳召開調度會議部署全力衝刺房地產業增長工作》。
這些事情放在一起，該怎麼看。
看你站哪個角度看。
有觀點說，這個說明了，中央只是想對貨幣政策精準放鬆，刺激實體經濟，但不能說明房地產在放鬆，放鬆房地產是不可能放鬆的。然後，黑龍江的「一日游」又強化了這個看法。
我個人來看，首先看主要方向，我認為這驗證了我們之前的判斷：房地產調控政策在繼續走向「有限寬鬆」。不管大家怎麼說，大方向在寬鬆，這個判斷很明確。放鬆已是明牌，只不過是松的形式而已。
比如看LPR，1年期下降，5年期不下調，明眼人一看就懂：說明中央一方面想放寬政策刺激經濟，另一方面又不想資金流入房地產行業。
這個分析當然是對的，但是對於利息調整，下降本身要比下降多少更重要。1年期LPR下降了0.5%，太少了嗎？5年期不下降，意味着房地產還收緊嗎？
當然都不是。下降本身意味着：利率下降空間打開了，這是最重要的判斷，其它都是次要的。依據目前的宏觀形勢，在未來的時間裡，我相信，存款準備金率、LPR，都存在繼續鬆動的空間。
普通人，明白到這一點就夠了。
再比如，看今天A股地產股的大漲，本身就是上述很好的證明。它背後是個綜合原因，有LPR下降的因素，也有黑龍江放寬帶來的期待因素，更有一行三會已經展開為房企「實質性紓困」的因素。
尤其是第三個因素，一行三會發出政策——《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》。核心是兩點：一方面鼓勵大型民營企業、央企和國企併購出險和存在困難的房地產企業的優質項目，另一方面也希望金融機構對出現風險和困難的房地產企業不要抽貸、斷貸。
這是一個非常非常重要的落地細則，之前已經對外公開承諾過，但是這是第一次真正落地。是挽救已經搖搖欲墜的中國房企群體的一劑猛藥，所以A股房企才會有如此猛烈的反應，漲得多的基本都是之前倒掉最慘的。
所以，從這些信息來看，主要的方向很清晰，就是在金融政策方面要放鬆了。你也可以說是「放水」，「大水漫灌」是放水，那「涓涓滴灌」是不是放水呢？只不過是水龍頭開的大點，還是小點罷了，總歸水龍頭是打開了。
對於房地產而言，總歸這都是一個利好因素。水龍頭打開多大是個量化的計算，但是打開不打開，則是一個信號的判斷。這個主要方向，大家可以看的很明白。
比較費解的是黑龍江的動作。之前黑龍江已經有動作了，哈爾濱也出台了「十六條」救市了（《哈爾濱的「救市」，折射部分城市的轉型困難》），這次又釋放出了措辭更強烈的政策信號，但是文件還沒捂熱，又撤回了。
到底弄啥嘞？
有的觀點說，再一次證明了「房住不炒」的紅線不可突破，對不對呢？我認為解釋起來不是那麼回事。
我對黑龍江動作的看法有兩點。
其一，黑龍江的放鬆是對的，也是「因城施策」的表現，更是有局部信號意義。
我之前說過，我們的市場在過去和3年，實質上已經出現了「邊緣塌陷」——弱二線以下的城市其實房地產已經beng塌了，一直在陰跌，疫情期間的貨幣寬鬆也沒能讓它們好起來。所以，大家看房地產的時候，不要只看到北上廣深漲得一塌糊塗，那樣你會產生錯判。人口劇烈流出的黑龍江就是反面典型，今年前11月，黑龍江住宅用地、房地產開發投資、商品房均交投是量價齊跌——住宅用地供應及成交規模同比分別下降48%和61%，房地產開發投資同比下降3.5%，商品房銷售面積、銷售額分別下降9.0%和18.3%，哈爾濱新盤價格前11月累計下跌1.3%。
這樣的城市，它只能放鬆，放鬆才是對的。它的信號意義在於：隨着房地產的調整，有的城市可能會撐不住，必須要放鬆，死撐的時間越久，問題越麻煩。這不是一個全局的信號意義，但有局部的信號意義。我認為對於弱二線城市，接下來都會如此。即便是強一線的城市，雖然不放鬆政策，但是也不會再施壓，這都是明擺着的。
其二，黑龍江的放鬆又收回，顯示了地方的左右為難，為了zz正確不敢做正確的事。
黑龍江收回了這個政策，不知道是因為什麼，但是從措辭的角度，有邏輯性的推測是：措辭太過刺激了——使用了「全力衝刺房地產」，引發了輿論熱議。
這個背後其實說明了，地方在房住不炒的紅線之下，做事變得唯唯諾諾，zz掛帥太過濃烈。哪怕是正確的事，一旦引發了輿論熱議，也可能會叫停。「民意」，成了一件事應不應該做、能不能做下去的主要判斷依據。
這個當然很難說是好事，大家有時候事不關己的評論，但是從來不去體會，地方其實也有自己的利益，政府需要賣地籌錢，公共財政需要填窟窿，城市需要建設，GWY也要發工資，招商引資也要買物料，等等。
如果做什麼事情，都要考慮到民意支持不支持，那是錯的。群眾的眼睛通常都不是雪亮的，很多人只是出於自我的激憤，在網上大噴特噴，發泄完了自己回家了，並不關心事情搞砸了最後的結果誰來背負，只管自己爽。
按照這種思路做事情，什麼市場都會搞壞掉。
黑龍江的政策下一步怎麼做，我們不清楚，我個人推想，放鬆是一定要放鬆的，只是會更低調罷了。
這是我關於近期政策的一些梳理。在最後，我要總結說兩點，和後台的粉絲們務實的做個探討。
我不是一個鼓漲派，也不是一個市場原教旨派，我只是希望大家能夠務實的面對問題。今時今日，有兩個問題，需要正面視之。
一個是，要不要寬容各方去做對的事情？
一個制度的設計由來已久，運行多年，不可能說不存在問題——如果不存在問題，就不會有很多人憤怒。也不可能說沒有利處——如果沒有一點利處，當初是不可能出現的。
所以，面對這個，允許各方「開放而務實」的討論，是第一要義，不能說誰的嗓門大，誰就有理，你強你活該，我弱我有理，那種思路是傷害性最大的。會嚴重傷害到「正確的政策」，導致該出的政策出不來，不該出的政策亂出來。比如我之前批評，惠州大亞灣為什麼要限購？完全沒有任何理由，房子供應量無限大，你還搞限購。不少觀點在當時大亞灣限購後為政府找理由，而不會動腦子想一想，那個政策可能就是為了zz正確出來做樣子的，向外界證明自己在控制房價。
然後呢？
把自己玩兒砸了，大亞灣的市場現在跌得慘兮兮，OK，現在要放開嗎？
房地產這麼多年都沒有擺脫「一放就亂一收就死」的怪圈，原因也就在此。我認為，要給到地方有適當的自由度去定政策，全社會也要有適當的容忍度去接受市場的波動。它是個市場，無論你怎麼管控，滅不了它的本質。
第二個是，要不要接受房地產的「金融屬性」的本質？
有粉絲常常跟我爭論，房地產必須要去金融化，回歸它本來的居住屬性。
我當然認同。我雙手雙腳的認同。
但這不是一句話，一個政策能夠實現的，它有先決條件。
這個先決條件是：只要你允許它使用30年的按揭貸款，房地產天然就會具備金融屬性，打不掉的。
放眼所有的商品品類裡面，只有買房子才能有長達30年的按揭貸款，其它哪一個產品有？
放眼全球，自上世紀20年代房地產按揭貸款推出、上世紀90年代中國房地產按揭貸款推出之後，它就具備了強烈的金融資產屬性——天然的、自帶3倍的槓桿。
很多剛需根本不懂得這一點的重要性在哪裡，他們一方面強烈呼籲房地產要去金融化，另一方面又強烈呼籲要在資金上支持剛需買房子。他們不清楚，這是互相矛盾的。
如果真的要將房地產的金融屬性徹底搞掉，最徹底的辦法就是取消按揭貸款，大家全部一次性付款買房子，這樣無論房價如何波動，永遠都不會影響到金融系統。給你低首付、降低利率，其實就是在強化房地產的金融屬性。而反過來，無限抬高首付、利率，當然可以顯著降低房地產的金融屬性，強化其居住屬性，但又會嚴重削弱剛需買房的能力，讓你更加上不了車。
這個矛盾，我還沒看到有哪裡能夠解決得好。你要參與這個遊戲，就要正視這個事實。
買房入群+信息交流，掃碼下方二維碼或加微信號：budao2000。
留言列表